投资组合技术

一、投资组合技术

投资组合技术（Band of Investment Technique）主要有土地与建筑物的组合和抵押贷款与自有资金的组合两种。

（一）土地与建筑物的组合

运用直接资本化法估价，由于估价对象不同，例如评估的是房地价值，还是土地价值，或是建筑物价值，采用的资本化率应有所不同，相应的3种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。

1.综合资本化率是求取房地价值时应采用的资本化率

这时对应的净收益是土地与地上建筑物共同产生的净收益。也就是说，在评估土地与建筑物合成体的价值时，应采用土地与地上建筑物共同产生的净收益，同时选用综合资本化率将其资本化。如果选用的不是综合资本化率，则求出的就不是土地与建筑物合成体的价值。

2.土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率

这时对应的净收益应当是土地产生的净收益（即仅归属于土地的净收益），不包含建筑物带来的净收益。如果在求取土地价值时选用的不是土地资本化率，即使得出了一个结果，这个结果也不能说是土地的价值。

3.建筑物资本化率是求取建筑物价值时应采用的资本化率

这时对应的净收益应当是建筑物产生的净收益（即仅归属于建筑物的净收益），不包含土地带来的净收益。如果在求取建筑物价值时选用的不是建筑物资本化率，则求出的就不是建筑物的价值。

综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率三者虽然有严格的区分，但又是相互联系的。如果能从可比实例房地产中求出其中的两种资本化率，便可利用下列公式求出另外一个资本化率

式中：R_O——综合资本化率；

　R_L——土地资本化率；

　R_B——建筑物资本化率；

　V_L——土地价值；

　V_B——建筑物价值。

上述公式必须确切地知道土地价值、建筑物价值分别是多少。这有时难以做到，但如果知道了土地价值或建筑物价值占房地价值的比率，也可以找出综合资本化率、土地资本化率和建筑物资本化率三者的关系，公式为

R_O＝L×R_L＋B×R_B

或者

R_O＝L×R_L＋（1－L）×R_B

又或者

R_O＝（1－B）×R_L＋B×R_B

式中：L——土地价值占房地价值的比率；

　B——建筑物价值占房地价值的比率，L＋B＝100%。

（二）抵押贷款与自有资金的组合

在房地产市场与金融市场紧密联系的现代社会，购买房地产的资金通常由两部分组成：一部分为抵押贷款；另一部分为自有资金（或称权益资本）。因此，房地产的报酬率必须同时满足这两部分资金对投资报酬的要求：贷款者要求得到与其贷款所冒风险相当的贷款利率报酬；自有资金投资者要求得到与其投资所冒风险相当的投资报酬。由于抵押贷款通常是分期偿还的，所以抵押贷款与自有资金的组合通常不是利用抵押贷款利率和自有资金报酬率来求取房地产的报酬率，而是利用抵押贷款常数和自有资金资本化率来求取综合资本化率，具体是综合资本化率为抵押贷款常数与自有资金资本化率的加权平均数，即

R_O＝M×R_M＋（1－M）×R_E

式中：R_O——综合资本化率；

　M——贷款价值比率，即抵押贷款金额占房地产价值的比率，一般介于60%—90%之间；

　R_M——抵押贷款常数；

　R_E——自有资金资本化率。

在上述公式中，抵押贷款常数一般采用年抵押贷款常数，它是每年的偿还额（还本付息额）与抵押贷款金额（抵押贷款本金）的比率。如果抵押贷款是按月偿还的，则年抵押贷款常数是将每月的偿还额乘以12，然后除以抵押贷款金额；或者将月抵押贷款常数（每月的偿还额与抵押贷款金额的比率）乘以12。在分期等额本息偿还贷款的情况下，抵押贷款常数的计算公式为

式中：R_M——抵押贷款常数；

　Y_M——抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率（i）；

　n——抵押贷款期限。

自有资金资本化率是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额（税前净现金流量）与自有资金金额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前净现金流量除以自有资金得到。

综合资本化率必须同时满足贷款者对抵押贷款常数的要求和自有资金投资者对税前净现金流量的要求，下列几点有助于理解抵押贷款与自有资金组合的公式：

（1）可以把购买房地产视做一种投资行为，房地产价格为投资额，房地产净收益为投资收益。

（2）购买房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资金两部分，因此有：

抵押贷款金额＋自有资金＝房地产价格

（3）房地产的收益相应地由这两部分资金来分享，即

房地产净收益＝抵押贷款收益＋自有资金收益

（4）于是有：

房地产价格×综合资本化率＝抵押贷款金额×抵押贷款常数＋自有资金额×自有资金资本化率

（5）于是又有：