综合求取比准价格

七、综合求取比准价格

通过交易情况修正后，将比准实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格；经过了交易日期修正后，就将比准实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点的价格；经过了房地产状况修正后，就将比准实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。经过这三大方面的修正，就把比准实例房地产的实际成交价格变成了估价对象房地产在估价时点的客观合理价格。

（一）求取某个可比实例对应比准价格的方法

1.百分率法修正系数连乘公式

估价对象价格＝比准实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

2.百分率法修正系数累加公式

估价对象价格＝比准实例价格×（1＋交易情况修正系数＋交易日期修正系数＋房地产状况修正系数）

3.差额法公式

估价对象价格＝比准实例价格±交易情况修正数额±交易日期修正数额±房地产状况修正数额

值得注意的是，上述百分率法下的连乘公式和累加公式都只是文字上的形象表示，从表面上看，好像各种修正系数无论在连乘公式中还是在累加公式中都是相同的，而实际上是不相同的。假设交易情况修正中比准实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为±S%，交易日期调整中从成交日期到估价时点比准实例价格涨跌的百分率为±T%，房地产状况调整中比准实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下价格高低的百分率为±R%，则：

（1）百分率法修正系数连乘公式为

估价对象房地产价格×（1±S%）×（1±R%）＝比准实例成交价格×（1±T%）

或者

（2）百分率法修正系数累加公式为

估价对象房地产价格×（1±S%±R%）＝比准实例成交价格×（1±T%）或者

在市场比较法计算中，连乘形式与累加形式相比，连乘形式应用更为普遍，另外交易情况、交易日期、房地产状况的修正，通常采用百分率法来计算。

下面仅以连乘形式、采用百分率法来进一步说明比较法的综合修正计算。由于房地产状况修正中有直接比较修正和间接比较修正公式，因此，较具体化的综合修正计算公式有直接比较修正公式和间接比较修正公式两种。

（1）直接比较修正公式。

上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常价格为基准，交易日期修正的分母为100，表示以成交日期时的价格为基准，房地产状况修正的分子为100，表示以估价对象的房地产状况为基准。

（2）间接比较修正公式。间接比较修正与直接比较修正相似，所不同的是设想一个标准的房地产状况，以此标准的房地产状况为基准，将比准实例及估价对象的房地产状况均与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率。通常情况下，这种方法较少采用。

上式中，标准化修正的分子为100，表示以标准房地产的状况为基准，分母是可比实例房地产相对于标准房地产所得的分数；房地产状况修正的分母为100，表示以标准房地产的状况为基准，分子是估价对象房地产相对于标准房地产所得的分数。

（二）将多个比准实例价格综合成一个最终比准价格的方法

每一个比准实例的成交价格经过上述各项修正后，都会相应地得出一个比准价格，如有3个比准实例，经过各项修正后，会得到3个比准价格，但这些比准价格可能是不一致的，最后需要将它们综合成一个比准价格，以此作为比较法的估算结果。方法通常有下列四种：

（1）平均数，（2）中位数，（3）众数，（4）其他方法。

平均数又分为简单算术平均和加权算术平均；中位数是把修正出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时，位于正中间位置的那个价格为综合出的一个价格；当项数为偶数时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均为综合出的一个价格。众数是一组数值中出现次数最多的数值。

例4-4　比准价格结果为：2 600，2 650，2 800，2 860，3 950，求中位数价格。

解：中位数价格为2800。

例4-5　比准价格结果为：2 600，2 650，2 800，2 860，求中位数价格。

解：中位数价格为：（2 650＋2 800）／2＝2 725。

其他方法将修正出的多个价格综合成一个价格，如去掉一个最低价和一个最高价，将余下的拿来简单算术平均。此外估价人员也根据自身经验，以某一个比准价格为主，参考其他比准价格最终确定一个价格。在实际估价中，最常用的是平均数，其次是中位数，很少用众数。