经济性评价原理

7.2.1　经济性评价原理

（1）全寿命分析概念：住宅建筑属于四维空间，即每一个房间都具有开间（x′）、进深（x″）、层高（h）和存在时间四个基本要素（图7-1）。通常把住宅建筑从设计方案开始到房屋拆除为止，看作是一个生命过程（T）。生命过程可以分成设计阶段（t₁）施工生产阶段（t₂）、居住使用阶段（t₃）、管理维修阶段（t₄）、改扩建阶段（t₅）、危险房屋阶段（t₆）等若干分过程，而维持这一“生命”过程的主要条件则是经济因素的活力作用。如果缺乏必要的经济因素动力，无论是居住使用功能（包括美观）还是建筑技术都无法实现。1999年国际建协20届大会通过的北京宪章中指出：“建筑单体及其环境历经一个规划、建设、维修、保护、整治、更新的过程。建设环境的寿命周期恒长持久，因而更依赖建筑师的远见卓识。将建筑循环过程的各个阶段统筹规划。”这里给出了整体设计的概念，就是从全球环境与资源出发，应用经济可行的各种技术和建筑材料，构筑一个从建筑全寿命周期的建筑体系。

图7-1　住宅建筑的四维空间示意

建筑的“全寿命过程”是一个建筑系统由计划、设计到建造、使用前后相继、彼此关联的运作过程。在建筑设计之初，不仅要研究建筑物生产投资的经济合理性，还要重视建筑物使用消费的经济合理性。据研究，一栋典型的高层商业楼在其50年的使用过程中，最初的建造及设备投资占总消费值的13.7%，而使用能耗占34.0%。可见，只注重前期成本而忽视后期使用功效的经济观是不全面的。评估轻钢轻板住宅体系应将建筑的经济性与建设、使用相关的土地、能源、材料、设备等方面的消耗相结合，建立“全寿命过程”经济性理念。这在客观上要求设计者要全面掌握建筑结构、材料、设施、设备的性质、性能等各项技术指标以及它们在建筑使用中的重要性、所占投资的比例，结合不同的经济条件和使用目的加以分析、综合，以提高建筑建造、运营过程的整体经济性。

（2）轻钢轻板住宅的二元评价：综合经济效果分析方法与传统住宅建筑设计的经济指标比较方法有着本质区别，因为前者是从住宅建筑存在的全过程观察和识别问题，并通过计算检测建筑的经济效果，其准确可靠程度要高得多。笔者认为，对轻钢轻板住宅的评价应从两方面加以理解。其一，指建设资金投入的经济回报；其二，指在建筑全寿命过程中对社会资源的利用效率。良好的经济回报是建筑发展得以不断延续的必要条件；而社会资源的优化和高效利用则是建筑发展由粗放型转入集约化、真正走向可持续发展的必要条件，两方面内涵相辅相成。孤立地理解经济效益，将高经济回报作为建筑发展的首要目标，忽视环境质量、社会效益，最终使经济效益也很难得到保证。

在单纯追求经济增长的思路中，经济性往往被理解为产出的最大化和对投入成本的被动性限制。自然资源的消耗成本、整体效益的协调以及对社会消费的客观引导等问题没有进入人们的思考范围之中。随着可持续发展观的建立，传统发展思路及价值标准受到普遍的质疑，对社会资源主动性的高效利用、健康环境的有效营建和维护，提高社会、环境、经济综合效益逐渐成为人们的共识和目标。这些认识上的进步也促使了应对经济性的内涵、评价标准及相关设计原则进行重新思考和整合。

在与环境、社会两大效益的相互关联中，经济效益起到的是基础性的作用。没有经济效益的建筑，其环境效益、社会效益也无从谈起。反过来，建筑活动只有在有效地塑造出舒适的空间环境、体现出良好社会效益的基础上，才能最终实现其经济效益。

（3）轻钢轻板住宅经济性评价基本内容：轻钢轻板住宅作为一种新型住宅体系，在技术上有其优势，但在经济价值上体现着商品的特性。对轻钢轻板住宅而言，进行经济性评定，是指通过确定商品住宅的性能成本比反映其经济性的优劣。轻钢轻板住宅的经济评价不能只看其初始投资，而应注重住宅的全寿命周期费用，即住宅从设计、施工、日常使用及至拆除报废整个寿命周期内发生的费用，也就是住宅的建造成本和运行成本。轻钢轻板住宅的全寿命成本可以用下列公式表示：

性能是对象所具有的能够满足某种需求的一种属性。就轻钢轻板住宅而言，性能是某一轻钢轻板住宅区别于另一住宅产品的主要划分标准，即作为住宅产品所表现出来的适用性、安全性、耐久性、环境性等。

基于轻钢轻板住宅的商品属性，价值应作为其经济性评价的基本内容。价值是指产品的一定功能与为获得这种功能所支出的费用之比，即住宅的功能成本比，也就是常说的“性价比”：V=F/C（V—住宅的价值；F—住宅的功能；C—住宅的全寿命成本）。由于住宅产品使用寿命长，按《商品住宅性能认定管理办法》，住宅经济性指标分为性能成本比和日常运行耗能两部分（图7-2），用以分别考察住宅一次性投资的经济效果和住宅使用费用的经济效果。但笔者认为，从住宅全寿命过程来看，经济性指标尚应包括拆除报废费用。与传统住宅相比，这是轻钢轻板住宅不可忽视的性能优势。

图7-2　住宅经济性指标分析

日常运行耗能指标可以进一步通过住宅采暖制冷耗能、日常生活耗能、日常照明耗能、日常维修费用指标反应其数值大小。由于影响日常使用费用大小的因素多，尤其是使用者主观因素多，所以通过对各指标下设置的一系列易于评价的下级指标的评价来进行，如建筑物体形系数、门窗面积系数等。这样通过具体评价过程，即可累计确定住宅日常运行耗能指标的最终大小。

表7-3　轻钢轻板住宅与传统住宅成本定性比较