“在建工程”评估难在哪

“在建工程”评估难在哪?

当前，全国房地产销售低迷，退地、流标事件时有发生，楼市得以理性回归。随之出现的不少在建工程，应当引起重视，妥善处理。

在房地产评估中，在建工程是指在估价基准日尚未完工或者虽已完工但尚未交付使用或尚未转作固定资产的建设工程项目。通常，在建工程只包括耗费在工程中的价值，也就是各种消耗体现在工程进度和形象中的价值，与已建成的物业、单纯土地、为工程准备的物料评估有较大区别，对其估价有一定难度。

1.账实不符，建造成本难以调整

在建工程存在着大量债权债务问题，投资风险在所难免。而且在其竣工投产之前表现为投资的积累，一般无收益可言。按照在建工程投资方式和会计核算要求，其账面记录的价值往往包括预付、应付的材料、设备款，这些投资额并不能完全体现在建工程的形象进度或者实际完工量，两者之间总存在着一定的时差和量差，会计核算的投资额与实际完成工作量不相匹配，难以直接取得实际成本资料。尤其是承包给外单位的建筑和安装工程，在完工之前只有按工程预算预付承包款，其实际支出数往往要等到工程结束决算时才能提供，无法以未完工程的实际成本为依据进行调整，只好以预算造价为基础，结合工程形象进度，预算和实际的差异及其他预算外费用等因素，进行必要调整后，求得该在建工程评估值。倘若实际成本大大超出预算成本，则需要找出历史或经验差异率，或者通过计算求得超预算系数(实际工程造价/预算工程造价)后，方可将预算成本调整为实际成本，确定该在建工程的评估值。

2.进度差异大，参照物市价难以寻找

在建工程时间跨度长，建设工期相差较大。例如厂区内的道路、设备基础工期多以月份为限.而高速公路、港口码头则以年度为期。工期的巨大悬殊与建造期间的材料、工费价格变化、设计变更等因素相联系。尤其价值较大的未完工程，进度百分率出入一个百分点，就有可能使评估值相差数万元，甚至更多。但笔者从在建工程评估实践中体会到，工程形象进度以工程量或以预算造价来表示，不失为估算工程形象进度的有效方法。即工程形象进度=实际完成的工程量/整体工程总工程量×100%，或者工程形象进度=已完成部分工程预算造价/整体工程总预算造价×100%。这些完工程度差异巨大的在建工程，其资产功能差异也是巨大的，并且在建工程的评估多数并非以出售为目的，相互之间难以比较，不容易找到合适的参照物，无法用现行市价法评估。

3.前景未卜，工程价值难以正确判断

在建工程资产是一类范围很广的资产。以建筑工程为例，它既包括建设中的各种房屋和构筑物，又包括设备安装内容、土地利用情况;不同规模、不同性质的在建工程，涉及诸多领域、各个行业，具有较强的专业技术性和政策法规性。加之在建工程资产的收益率并非总处在社会平均水平的位置上，预期收益不是明显地高于社会平均水平，就是明显地低于社会平均水平。其市场前景难免因效益的不确定性而模糊不清，直接影响评估人员对在建工程的价值判断，以及对估价标准、评估方法的正确选择。

为了谨慎处理在建工程资产，减少损失浪费，评估人员在透彻理解和把握在建工程上述评估特点和相应的评估难度以后、进行评估之前，还应充分考虑和先行研究如下几个方面的问题，以排除估价障碍，提供估价方便。

(1)开发方向是否正确。就是该在建工程所设计的建筑物用途、容积率、覆盖率、户型等应是适合其土地区位优势的，即建设项目的开发方向、预期效益为该区位土地的最佳利用方式，具有开发和再开发潜力，并且其开发完成后的价值可以合理确定，有明朗的发展前景。

(2)建设工期是否合理。国内建设项目建设周期拉长，导致工程项目造价上升、突破预算是目前建筑安装业的普遍现象。因此，在建工程评估应以正常的工程建设周期为依据，对超过正常建设工期所引起增加的贷款利息，以及其他费用超支额等不能作为该在建工程评估值的组成内容。

(3)工程质量是否过关。通过对在建工程状况的现场观察，了解其整体布局是否合理，已完工工程部份的质量和技术指标是否符合设计要求，工程是否有特殊的基础处理和工程设计。在建工程的各组成部份是否存在缺陷及待修补的因素，建筑安装材料、零配件的质量保证是否可靠，有没有给工程续建留下安全隐患。

(4)收益水平是否适应。事实上，如果某在建工程资产的预期收益率处于社会平均水平的话，那么，该在建工程的重置成本基本上可以反映其收益价格。倘若确实可以证明某在建工程资产的预期收益明显地高于社会平均水平或明显地低于社会平均水平，则要考虑该在建工程超额收益或减额收益对该在建工程评估值的影响几何。

(5)停建工程是否贬值。“停建工程”是指资金投入到一定程度，但由于各种原因造成工程项目停止建设而导致目前尚未竣工、不能立即投入使用的房地产。在当前银根紧缩、楼市进入微利时代的情况下，这种停工待料的在建工程不在少数，评估之前，要查明原因，寻找存在的问题。如果确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的，则要考虑在建工程功能性及经济性贬值的程度。

(6)贷款计息是否划算。当利率水平基本稳定时，可按实际贷款利率计算利息;若利率水平波动较大，或者在多种贷款利率水平并存的情况下，则一般应选择所能获得贷款中利率最低的一种来计算。计算利息的投资额应以合理的、统一口径的投资额为基数。合理的投资额，主要包括在建工程的前期费用、建筑安装工程费用和其他必须支付的费用。超过正常建设工期所引起增加的贷款利息，应当剔除。

(7)纳税方案是否最优。在建工程资产处理方式不同，税负也有较大区别，进而影响在建工程资产的净收益。因此，评估在建工程价值时，税务筹划应一并考虑，以实现委估在建工程资产利益最大化。

(8)评估资料是否齐备。包括待估在建工程项目名称、建筑面积、结构、工程预算、实际用款数和完工程度;需安装的设备名称、规格、型号、数量、合同金额及实际付款额，到货和工程安装情况(以上可以在建工程评估申报表的形式让委托方填列)。要求委托方提供并查阅的还有企业在建工程批准文件、工程图纸、工程预算书、施工合同、有关账簿及原始记录等。与待估在建工程评估所需的预算定额、间接费用标准、地方建筑材料价差指数、建筑工程预备费用及其他费用标准，如在建工程贷款利率等有关数据资料。

(9)评估方法是否恰当。对于已完成建设工作只是尚未投入使用或尚未转作固定资产的在建工程，完全可以参照房屋建筑物及有关近似固定资产的评估思路进行评估，即一般应按在建工程的重置成本来估价。而对于未完工的在建工程的价值评估就难以用统一的模式或公式一概而论了。本文末尾着重介绍的就是各种未完工在建工程房地产的评估方法(如表1)，评估人员可根据房地产市场的发展趋势和不同估价对象、估价目的、前提条件，考虑选取恰当的估价方法，以便形成合理的评估结论。

值得一提的是，此前在建工程评估的实践机会，比固定资产、流动资产评估相对较少，选用评估方法也有一定难度，但并非难不可破、无门可入。从实践得知，在建工程的价值评估若不是像房地产是以出售为目的的话，诸如抵押、租赁、保险、税收、征收、征用、企业产权变动、以及财务报告目的，采用成本法估价比较合适。在建工程的成本可有两种评估，一是以预算造价为基础，进行一系列调整，最后得到评估值;二是以实际成本为基础调整而得。但在建工程的实际成本往往难以直接获取，现以预算造价为基础作调整，分别按建筑和安装在建工程的估价为例说明如下:

A、某建筑工程总预算单位面积造价为1000元/m2，总面积8000m2，评估时形象进度为65%，实际与预算的造价比率为1.25，工程预算外费用60万元，其在建工程的重估价值=工程预算造价×工程形象进度×超预算系数+工程预算外费用= 1000×8000×65%×1.25+ 600000= 710(万元)。

B、某设备安装工程总预算造价为542万元，其中设备已购入，买价及运杂费共计520万元，工程的形象进度为50%，超预算系数为1.1，其设备安装工程重估价值=设备成本+(该工程总预算造价一设备成本)×工程形象进度×超预算系数= 520+(542－520)×50%×1.1= 532.1(万元)。

表1:在建工程房地产估价方法一览表

(本文发表于《财会信报》2008年11月3日)