为什么要调控房地产，首先应该在宏观层面上对中国经济发展问题有一个比较清晰的认识，因此，要用非常直观和形象的方式来解读中国经济发展的“路线图”，这样能搞明白为何要调控房地产。
一、“两高一低”经济循环受阻
这个路线图很简单，经济发展的起点是三个字：高增长。30年来全国年均增长速度大约为9．8％。高增长往前走，就是高产出，表现在两个方面，一是公共产品多了、好了，如高速公路、隧桥、地铁、医院、学校；二是更多的社会产品被生产出来了，做得较好的叫供需平衡，但一般来讲大多数社会产品都供大于求。高产出再往前走一步，应该是消费，但目前的情况是城市的市民想消费不敢消费，更多的农民想消费却缺少钱，主要原因是城市社会保障水平比较低和农村社会保障体系还没建立起来，于是，中国人挣的钱都存进了银行，国民消费受到了抑制。因此，高增长—高产出—消费这条路走不通，有很大一块社会产品无法进入消费领域。怎么办呢？我们走了第二条路，那就是“高出口”。目前的情况是，国内消费上不去，国外消费（出口）受到了影响。
二、宏观调控旨在转变发展方式
实际上，中央精神都能在“路线图”上找到对应点。先来看中央提出转变经济发展方式，为什么？是因为目前的高增长由“三高”支撑，分别为高投入、高消耗、高污染。对此，就有了“宏观调控”和“节能减排”，这八个字就是管源头的。再来看消费，中央提出要扩大内需，尤其要以消费为主导，为何要以消费为主导，为何这么些年来中央如此关注民生问题，因为民生问题的核心就是消费问题。最后来看高出口，中央也提出了要加快转变外贸发展方式，这是因为目前我国的对外依存度比较高，产品结构、技术结构和市场结构等不合理。
三、妥善处理消费和住房的关系
在如此的宏观背景下，国内消费要上去，就需要解决民生问题，住房问题也就成为第一大民生问题，因此，妥善处理消费和住房的关系就显得十分重要。在这个前提下，对房地产本身来讲，实际上就是要解决好两个层面的供求关系。第一个是市场机制与保障机制的供求关系问题。原先保障房建设重视不够，投资不大，住房需求全部进入市场化领域，造成供求失衡、房价飞涨。第二个是商品房的供求关系。原先主要关注供给，在需求上对策不多，现在供给并未减少，但把一些不合理的需求压住了，通过限购、限贷等，让供求能够相对平衡。
四、主动应对调控变局的两个要点
通过这两个供求关系的展现，就大致可以理解房地产调控的方向和效果。在这种情况下，提出两个建议供大家一起思考：一是看清大势，谨慎决策。房地产绝对不是一个微观问题，它是宏观问题，因此，必须看清这一大势，在此基础上来决策开发速度的快慢、价格的高低，尤其在一个不确定性因素很多的前提下，对决策产生的结果、范围、程度要好好研究。二是掌握规律，踩准节拍。住房问题除了保障外，还有市场化一块，还有内在的市场规律会发生一些作用。2003年以后的历次宏观调控都有规律，各个主体的行为方式本身也有规律，应该在这些规律中间去研究找到企业的发展规律，这样才能踩准节拍。
（原文刊于《上海楼市》，2011年5月10日）
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