住房宏观调控

10.2　住房宏观调控

10.2.1　住房宏观调控概述

住房宏观调控是国家对住房开发、经营、维护进行的调节与控制，这是保证社会健康发展及和谐的必要条件，也是国家管理经济秩序、调控经济发展状况的重要职能。住房宏观调控不是直接对住房的建设、分配和管理，而是利用间接的行政性、经济性、法律性手段来影响公共住房的建设、数量、分配和使用的总体性、高层次和大范围的手段。住房宏观调控是现代政府在公共住房管理方面最主要的职责，政府必须利用其权威来制定各种政策，影响住房的建设和分配，从而满足越来越多的人口住房的现实需求。

住房宏观调控作为国家实施公共住房管理的关键手段，其目标在于：

第一，促进经济增长。经济增长是经济和社会发展的基础，持续快速的经济增长是实现国家长远战略目标的首要条件，也是提高人民生活水平的首要条件，因此，促进经济增长是住房宏观调控的最重要的目标。促进经济增长是在调节社会总供给与社会总需求的关系中实现的，因此，为了促进经济增长，政府必须调节社会总供给与社会总需求的关系，使之达到基本平衡。

第二，保障绝大多数人有房住。住房是民生之本，是人民群众改善生活的基本前提和基本途径。住房保障状况如何，关系到人民群众的切身利益，关系到改革发展稳定的大局，关系到全面建设小康社会的宏伟目标，关系到实现全体人民的共同富裕。

第三，稳定房价。在市场经济中，价格的波动是价格发挥调节作用的形式。但价格的大幅度波动对经济生活是不利的。如果物价大幅上升和通货膨胀，会刺激盲目投资，重复建设，片面追求数量扩张，经济效益下降；如果物价下降和通货紧缩，则会抑制投资，生产下降，失业增加。在社会主义市场经济条件下，绝大多数商品和服务的价格由市场决定，但政府可以运用货币等经济手段对价格进行调节，必要时也可以采用某些行政手段（如制止乱涨价、打击价格欺诈），以保持价格的基本稳定，避免价格的大起大落。

10.2.2　住房宏观调控的手段

住房问题是关系国计民生的重大问题，住房宏观调控政策的有效实施对解决住房问题、缓解居住压力和社会矛盾、创建和谐社会具有重大作用。国家对住房进行调控，其手段包括：

（1）经济手段。国家运用与价值有关的经济杠杆（价格、税收、利率、汇率等）调节不同经济主体的经济利益关系来引导和调节经济运行。经济手段主要包括财政政策和货币政策、产业政策和收入分配政策等。

财政政策，是指国家在一定时期内为了实现社会经济的持续稳定发展，综合运用各种财政调节手段，对一定的经济总量进行调控，使之增加或减少的政策。财政政策主要是通过变动税收状况和财政支出状况来影响国民经济的总量状况，因而，财政政策可分为财政收入政策与财政支出政策两个方面。在不同时期，政府采用不同的财政政策，即“逆经济风向行事”。经济衰退时期，实行扩张性财政政策，增加财政支出，减少税收，以刺激总需求扩张，降低失业率。相反，在经济高涨时期，则实行紧缩性财政政策，减少财政支出，增加税收，以抑制过热的需求，降低通货膨胀率。通过财政政策手段的调节，以争取保持总需求和总供给的基本平衡，实现经济的稳定增长。

货币政策，是指中央银行或货币当局为实现一定的宏观经济目标而采取的各种调节和控制货币供应量的方针、政策、措施。货币政策主要包括对利率的调节和对货币流通量的调节两个方面。利率调节主要是通过利率高低和差别利率来实现某些宏观经济目标，而货币流通量的调节手段是法定存款准备金率、再贴现率和公开市场业务。在经济衰退时期，应实行扩张性货币政策，增加货币供应量，降低利率，以刺激总需求。在经济高涨时期，应实行紧缩性货币政策，减少货币供应量，提高利率，以抑制总需求。

（2）计划手段。国家为减少房地产市场自发性对经济的破坏作用，而制订和实施经济计划对房地产经济活动进行指导、协调和监督。计划调节主要是通过市场机制作用实现的，并带有预测性、指导性。

（3）法律手段。法律手段包括经济立法、经济仲裁等。如主要资本主义国家普遍实行反垄断法，以限制垄断对竞争的过分消除，从而造成对中小资本的过分损害，以维护垄断资本主义经济总体发展的利益。法律手段具有强制性、稳定性、平等性等特点。

（4）行政手段。行政手段具有权威性、垂直性和无偿性等特点。具体而言，行政手段主要包括许可证管理、价格管理等手段。