产业地产市场调研分析

产业地产市场调研对入园企业意义重大。首先，产业地产市场调研是产业布局的基本前提，没有市场调研，产业布局就无从谈起；第二，产业地产市场调研可以提高企业的核心竞争力，加强企业的经营管理；第三，产业地产市场调研是企业提高服务质量，维护企业形象的重要途径；第四，产业地产市场调研是企业产品创新的源泉，可以帮助企业开拓新市场，开发新产品。

产业地产市场调研，就是以产业园为特定的调研对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对产业地产市场进行研究和预测，为决策者们了解产业地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订营销策略提供参考和建议。

1. 调研内容广泛

产业地产市场调研的内容是非常广泛的，既包括企业，也包括各级领导及员工。简单的提问包括被调研人的年龄、爱好、受教育程度等，而复杂的提问可能涉及被调研人的生活、爱好等方面的内容。

2. 具有很强的针对性

在产业地产发展的不同阶段，市场调研的内容也是不一样的，需要具体问题具体分析。产业地产市场调研有时只需要小范围的一点数据，但有时又需要给出大范围的信息。另外，产业地产市场调研对时效性要求很高。

3. 调查方法多元化

产业地产调研收集数据的方法是多样的，例如座谈会、电话访谈、面访、邮寄等。但是调研的程度有一定的伸缩性，所收集的数据的复杂程度和数据量是可以选择的，这主要取决于拥有的经费和所需要的信息。

4. 调查结果有局限性

为了避免较大的疏忽和误差，就需要对方案进行缜密的研究和认真的执行。如果仅仅因为细小的误差就否定调研结论是非常不合适的。

5. 调查结果不能直接指示决定

如果产业地产市场调研完全按照预先设计好的方案进行，并且没有发生任何疏忽和误差，结果也不一定能够完全确定。调研结果只能被当成是另外一种证据，而不能指示或决定最终的答案。所以必须要仔细地思考，看调研的结果是否与我们的感性认识相符，必要的时候要做进一步的研究和分析。

主要有市场环境调研、产业战略调研、竞争园区调研、竞争企业调研等（见表6-1）。

表6-1　产业地产市场调研主要内容

1）市场调研报告

通过对本区域产业地产总体的布局情况和项目的区域性供求情况的调查及对市场的调查，了解该区域的产业布局、优势产业、竞争优势，系统分析、判断本区域未来几年内的主导趋势走向，从而为项目的市场定位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见。

2）项目整体开发战略的规划制定

项目整体开发报告是在缜密的市场调查和分析研究的前提下，展开战略的系统思考，具体对开发战略思想、产品整体开发步骤等方面进行综合性的研究，并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目开发特点与进程的行动计划，以在未来的地块开发、招商、经营中有计划地执行。

（1）深度把握项目所在区域的产业地产，洞悉项目商机；

（2）以未来界定现在的策划模式，赋予项目独一无二、个性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点差异，提炼项目的核心吸引力；

（3）细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性质；

（4）通过专业运作、预招商及战略联盟企业的实际需求，界定项目的战略定位，领跑同行业内产业地产市场，成为同区域的新的创新引擎。

1）市场调研步骤与流程

步骤为：界定问题、寻求解决问题的方法、制定调研方案、进入现场或收集数据、整理和分析数据、准备及呈送调研报告、信息反馈。流程见图6-1。

图6-1　产业地产市场调研流程

2）市场调研分类研究

市场调研按以识别问题为目的和以解决问题为目的两个标准分类：

（1）以识别问题为目的的调研有助于确认潜在的可能发生的问题。

①市场潜力——攀升、下降；②市场份额——扩大、缩小；③企业形象；④市场特征；⑤招商与销售；⑥市场趋势——短期与长期预测。

（2）以解决问题为目的的调研步骤。

①市场细分的依据；②确定细分的依据；③确定各种细分的市场潜力；④选择目标市场。

（3）多元化产业研究

从行业竞争的角度来看，产业属于微观经济范畴；而产业结构的变化升级影响国内生产总值的变动，即对经济增长具有影响作用。因此，产业也是一个宏观经济范畴。

3）确定市场调研的方法

市场调研的准确与否，很大程度上取决于所采用的市场调研方法。一般情况下，产业地产调研的方法是多种多样的。不同的调研方法对调研结果的影响是不同的。产业地产调研方法按不同的标准可以有不同的分类，如表6-2。

表6-2　产业地产市场调查主要方法

主要内容有：①人口因素分析；②经济水平、GDP状况分析；③政策法规；④市政规划和建设；⑤社会环境及文化分析；⑥交通状况。

通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对项目区域内经济环境、产业环境、区域内各类产业地产项目的调研分析、产业集群进行调研分析。

1. 区域内经济与环境

在可持续发展不断深入的时代背景下，环境与经济的协调发展已成为未来城市发展的必然要求。然而随着资源利用和生产规模的不断扩大，城市经济的快速发展正面临着环境因素的限制；尤其在经济发达、面积相对狭小、人口稠密的东部地区，环境问题更加突出；而生产能力强、污染排放强度大又是该地区经济发展的一大特点。因此需要重视两者效益的统一，使环境与经济内涵相互渗透，最终才能达到环境与经济系统间的和谐状态。

系统动力学（System Dynamics，SD）是一门分析研究信息反馈系统的学科。它适应于经济与环境间关系分析中问题范围广泛、关系复杂、影响因素众多等特点，可以充分运用于揭示城市发展过程中经济增长及环境保护协调发展机制的研究。

2. 产业环境

产业结构是人类作用于生态环境系统的主要环节，它的组合类型和强度在很大程度上决定了经济效益、资源利用效率和对外环境的胁迫。因此对产业结构合理性评估极为重要，其评价结构是进行产业结构调整的重要依据。在区域经济环境分析中，我们使用了系统动力学建模这一方法，在这里依然可以使用，利用系统动力学方法研究产业结构环境影响，可以解决产业结构调整过程中的复杂的非线性问题。

1）系统边界和层次

正确划定系统边界的基本原则，是力图把那些与建模目的密切相关的量都划入界限内，并保证系统边界是封闭的。在产业结构环境影响研究中，所研究的系统边界就是产业政策影响区域，由于各地自然环境、社会、经济发展水平，以及人地关系组合状况存在着明显的差异，不同区域的发展进程不同，系统的体系界定就不同。系统的一个重要特征是具有层次性，受产业结构调整影响的系统一般都是复杂开放的系统，它不仅由同一层次、不同作用和特别的功能团构成。因此，有必要把系统分为人口、环境和资本三个子系统，进而研究系统之间以及系统内部的因果反馈关系。

2）指标体系

系统总是处于不断变化的动态之中，某一时刻反映区域发展变化的主要矛盾，在另一时刻可能会降为次要矛盾。在充分考虑区域特殊性的基础上，针对本区域的特点，选取社会、经济和环境指标（见表6-3）。

表6-3　动力学仿真模型的指标体系

3）仿真模型

区域大系统分成人口、资本和环境三个子系统。在构造仿真模型时，讨论产业结构变化对社会、经济、环境系统的调控作用，着重突出产业结构变化对环境系统的影响及环境系统动态发展趋势。为简化仿真模型而不影响其总体趋势，把科技投资作为科技水平的辅助变量，考虑工农业比重、环保投资两个限制因子。仿真模拟结果有三种。①无为方案：一直沿用现在的结构状态，虽然经济有稳步发展，但对生态环境的压力较大。②次优方案：产业结构侧重于经济效益高但污染较大的产业。对环境和人口系统的压力增大，相对于污染型产业结构环保投资过少，调控效果不明显。③最优方案：工农业比重的重新调整，使人口和环境子系统呈衰减振荡趋势，资本子系统呈增长趋势。

3. 各类产业地产项目的调研分析

产业地产（园）是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特色区位环境，简而言之，即孵化平台，是企业走向产业化道路集中区域。产业园所具有的性质和特征决定了产业集群最终方向，形成产业园和产业集群的良性互动，是区域经济增长的重要途径。

不同的企业由于所在地区、政策支持力度、经营规模、经营方式、经营类别及条件的不同，使得园区规模、形态存在很大差别。

1）产业地产（园）分类（详见第2章）

2）产业地产（园）分析步骤

第一步：确定资料来源，包括企业财务报告分析等。

第二步：确定调查的内容，包括平均生产数量等。

第三步：对产业园的组成部分进行确定。

第四步：确定园区内特征及资料来源。

第五步：研究园区企业的经营特点。

第六步：分析竞争对手与市场其他情况。

第七步：根据上述分析，确定是否在该园区内投资最后要确定项目的区域和具体地点。

3）产业地产分析内容

（1）城市发展状况：包括GDP指数，人口分布，产业结构等。

（2）项目所在区域经济状况：包括商品交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费构成等。

（3）人流研究：人流包括垂直人流及水平人流。研究范围包括：人流量，停留时间，工作时间等。

（4）辐射范围：对区域经济的辐射影响范围，区域内的其他竞争项目等。

新设产业地产项目确定园区主要根据当地市场的产业结构分析，可以获利的包括城市规划、人口分布、住宅小区建设、公路建设、公共交通等方面的资料，预测本项目将来可以分享的市场份额，从而确定园区规模的大小。

4）产业地产评估

（1）评估步骤：①收集所有评估所需资料；②建立评估指标体系；③实施评估；④评估成果分析与应用；⑤遴选地址、产业业种等。

（2）评估方法，主要有四种方法：一是根据区域位置进行评估；二是根据产业园特征进行评估；三是根据其带动区域经济发展进行评估；四是反馈方法，即评估后的修正。

（3）评估报告编写及步骤：产业园范围框定；产业特征分与总体说明；周边交通情况；企业生产及运营能力；整个园区经济及未来说明。

4. 产业地产（园区）内产业集群的分析研究

1）产业集群的分类

（1）根据产业的性质。

① 高科技产业集群。如美国的高技术企业聚群：“硅谷”、波士顿“128公路”；印度的班加罗尔软件园；英国的剑桥工业园等。

② 传统产业为主的产业集群。如意大利萨索洛的陶瓷制造业；中国浙江的领带、海宁的皮装等。

③ 一般资本与技术结合型的产业集群。如日本大田的机械制造业、德国南部的巴登一符腾堡等。

④ 大型联合企业相关产业的产业集群。如上海宝山大型钢铁企业集群等。

（2）按照核心企业在产业链中所处的位置不同。

① 以产品为中心的合作类型。核心企业负责生产高技术、高附加值、对规模效益反应灵敏的配套产品和最终组装产品。

② 以销售为中心的合作类型。以一家企业为核心，专门收购其他专业化分工的企业产品，并负责专营销售。

③ 以原材料供给为中心的合作类型。核心企业向周围企业提供生产经营所需的原材料，周围企业通过投资控股或其他契约获得原材料。

（3）按照产业集群的推动力不同。

① 以国有企业为主，依靠政府力量干预形成的产业集群。如攀枝花的钢铁企业、淄博的石化企业等。

② 以民营企业为主体自发形成的产业集群。该模式依托市场经济的自发调节，以中小企业为主，形成了专业化生产的产业集群，并拥有自成体系的销售渠道，尤以苏南、浙南模式为代表。

③ 依靠外资企业生产外包而形成的产业集群。如珠三角地区的服饰、玩具、食品等产业集群。与香港形成了“前店后厂”的分工模式。

④ 跨国公司在中国投资形成的产业集群。如昆山的台资IT行业。

（4）按企业的联系方式不同。

① 多层次产业集群。它是由企业家的横向联系而形成的聚集，是以区域内某一主导产业一家或数家大企业为核心，外部形成多层次的产业群体，是一个企业间横向联系的系统。

② 由企业纵向联系而形成的集群。由同一个产业相互联系的上、中、下企业集聚在一起。

（5）按照产业集群的形成过程。

① 由类似于劳动力廉价、原燃料、商品主要市场区、交通枢纽等区位优势指向和特定历史文化原因形成的同一产业或不同产业的众多企业的集群。

② 大学、科研机构与企业间协作形成的高新技术中小产业集群。大学和科研机构为企业提供可转化为产品的新技术成果和具有新成品、新工艺开发能力的科研人员以及各类配套人才；企业为大学、科研机构提供研究经费，为科研人员和毕业生提供实习场所。例如美国的硅谷，中国的中关村。

③ 跨国公司投资所形成的集群。跨国公司对一国的投资往往会集中在那些享受优惠经济政策的地区，这在客观上就会形成跨国公司投资的企业集中在某一固定区域的产业集群。例如苏州工业园区。

④ 由大企业改造、分拆而形成的产业集群。任何企业最初都有通过资本的积累和集中不断做大的自我冲动，企业的扩大，一方面可能会带来规模经济；另一方面可能会产生规模不经济现象。而对规模过大的企业改造、拆分就形成了生产、供应与销售三个环节的中小企业集群。以家庭关系和共同的文化背景为基础而形成的产业集群。这类产业集群间的联结带包括血亲、姻亲关系、同乡、同窗或师生关系，维持企业间专业化分工与协作关系的关键因素，在于相互间的信任和承诺。

2）产业集群发展形态

（1）马歇尔式产业园区。包括独特的产品或产业所进行的专业化服务。区域即产业园区被看成一个相对稳定的社区，具有统一的地方文化和共享的产业专门知识。马歇尔式工业园区为了改善区域的竞争性而建造治理结构，需要区域内成员共同努力、合作，以改善社区的前景，也就是增加区域的粘结性。而此处粘结性的含义就是吸引和保持成长型企业的能力。

（2）轮轴式产业园区。这是以相当数量的关键企业或设施作为核心，在其周围有供应商和相关活动的区域，它的结构可以想象为轮子和轴。单一的大企业从本地和外部供应商那里采购，而产品就要销售给外面的客商。随着时间的推移，核心的组织在其周围造就了大量的熟练劳动力和商业服务，产生多样化的活动。新企业与核心企业的联系极少，只是从大企业创造的市场化经济中受益。

（3）卫星平台式产业园区。这是基地在外部的多工厂企业的分厂设施的集合。这种园区的最显著特点是缺乏区内的联系和网络。区内的分厂和母公司每天有合作和交流。企业分支机构和总部之间的个人交流是很普通的，但是在本地和其他分支工厂之间的个人交流并不多见。此外，高级卫星平台式产业园区的劳动力以及低级卫星平台式产业园区的管理和技术人才来自区外垂直一体化企业的内部，而不是来自区域内，这表示管理人员、职业人员和技术人员迁移的比率很高。卫星平台式产业园区缺乏一定的粘结性。对于高级活动的集群来说，稳定和舒适的居住区环境可能有助于减少它的脆弱性。

（4）国家力量依赖型产业园区。这是公共或者非营利的实体。区域内关键的承租者可能是军事基地、国防工厂、武器研究室、大学或集中的政府办公室。地方的商业结构是由这些设施支配的。它看起来像轮轴式产业园区，由于其设备与区域经济很少联系，从这点看又很像卫星平台式产业园区。国家力量依赖型产业园区长期增长的前景依靠两个因素：第一个因素为发展本地的供应商，衍生新的企业，或者为地方经济提供劳动力或其他要素；第二个因素巨额投资。

硅谷可以看作电子产业园区，也可以看作是围绕几个重要的中心（洛克希德空间和导弹公司、惠普公司、斯坦福大学）的轮轴式产业园区，还可以认为是接待大型“卫星平台”型分厂——日本、韩国和欧洲公司（例如IBM、NTK制陶术、现代公司、三星公司）的卫星平台式产业园区。此外，硅谷现在和过去都是美国国家军费的第四大受领者，形成了国防电子和通信部门，因此又与国家力量依赖型产业园区类似。

3）产业集群对产业地产竞争力的影响

（1）产业集群对园区集聚竞争力的影响。一个园区能否形成产业集群，其重要的标志就是能否形成产业及产业链，而产业规模大小在一定程度上决定了产业集群竞争力的强弱。产业集群的市场优势在于它的产业规模，以及在产业规模基础上建立起来的专业市场、区域性品牌和开拓国内外市场的整体竞争力。首先，它有利于形成专业市场。成熟的产业集群基本上都不是纯粹的生产性产业集群，而是由生产性企业与流通性企业共同构成的。产业集群的发展为区域内形成专业市场提供了条件，而专业市场的形成又将推动产业的发展。

（2）产业集群对园区环境竞争力的影响。环境又分为硬环境和软环境两方面。硬环境就是园区的硬件条件，例如办公条件、公用设施等。软环境方面主要体现为政策环境和人文环境等。由于产业集群而形成了以保护自身合法利益的行业中介组织，它通过市场竞争运行，在一定时期内形成稳定的领导层。在政府和企业之间起着“桥梁”的作用；不但可以为政府确定行业发展规划和促进措施提供建设性意见，还能将政府的要求及时传达给企业。这对产业集群内部环境的优化起了重要的作用。

（3）产业集群对园区技术竞争力的影响。技术本身就是有集聚特征的，由于某些科技资源的不易流动性、科技资源与经济发展的紧密结合性等，科学技术能集中在某一个区域内表现其区域特征，从而促使技术在某一个区域内产生更多的创新：一个技术自然导致另外其他相似技术的出现和相关产业、相关企业的集聚，而这反过来又导致其他众多技术的发明和创新活动。

（4）产业集群对园区创新竞争力的影响。在产业集聚发展初始阶段，主要是依靠企业自身的相互模仿学习能力来获取有关的技术和市场知识，行业规模经济性的形成同时还依靠政府在建构销售专业市场、组织博览会等方式实现。但进一步的技术能力获取则有赖于更高层次的组织协调。以政府注入部分资金建民营化体制建设生产力促进中心或中小企业服务中心等组织，在这一结构下，成立独立运作的设计中心、培训中心、检测中心等。随着产业集群内主导产业的发展质量及其竞争力的提高，集群内产业及其骨干企业的创新能力大大加强，各类研发中心相继成立，各类创新活动对企业集群内的发展质量和发展水平起到决定性作用，从而形成创新竞争力。主要表现为以下四点：形成了园区内部可以相互模仿，而不为园区外部地区所模仿的核心竞争力；形成若干个产业创新中心；应用信息化推进产业结构优化升级；用高新技术改造和武装传统产业。

（5）产业集群对园区持续竞争力的影响。产业集群的生命力就是持续创新，而产业创新是区域经济保持持久竞争力的关键。技术创新是一个极其复杂的过程，创新存在于企业的日常活动，产生于多层次的交流过程。由于技术创新需要知识的创新，而对企业创新非常重要的隐含经验类知识，占据整个知识的绝大部分。这类知识隐含在人们（尤其是专家、工程师、技术工人）的头脑中，一般很难用语言来表达，个人属性较强。产业集群内长期形成的社会关系网络，便于企业之间通过人员流动、私人交流等形式，为准确地传递隐含类知识提供渠道，进而推动园区整体创新能力的增强。园区的持续竞争力靠的是教育、人才和知识的支撑。积极推动企业加强与高等院校、科研机构合作，实施“产学研”联合，是园区实现教育、人才、技术支撑的战略重点。

4）产业集群与产业地产竞争优势

（1）企业间的合作效应——实现资源共享。大量同类企业的集聚，使同行业的企业利用地理接近性，通过合资、合作或建立联盟等方式共同进行生产、销售点等价值活动，降低原材料价格，节约单位运输成本；通过建立共同销售中心，形成零售、批发市场，降低园区内企业成品的运输、库存费用；可以充分利用现有的各种专业化、有经验的劳动力等。

表6-4　产业集群内合作类型

（2）企业间的竞争效应——提升整体竞争力。企业彼此的接近和了解使它们之间的相互影响加强，当地经营环境的一致性也使企业间的可比性加强。由于竞争障碍的减少和攀比心理的作用，企业间的竞争会加剧，后进企业更容易模仿先进企业，先进企业为保持竞争优势会更努力地创新。尤其当一个强有力的新竞争者出现时，模仿效应会使创新思维纵向、横向传递，从而使整个工业园区收益。

（3）知识的溢出效应——促进技术传播。在特色产业园区，同行业的生产厂商、供应商、重要主顾、支持性产业以及其他相关行业的厂商聚集在一起，人际间的交往和接触频繁，增加了经营的“透明度”，使知识、技术、管理经验传播速度达到最快，拥有的人最多，溢出效应达到最大化。

（4）集聚及衍生效应——吸引外资投入。集群规模越大，越能够吸引更多的厂商加入。其原因有几种：在集群内容易得到所需的资金、技术、劳动力等；新供应商的进入是因为一个客户的集中地区可以减少风险，容易抓住市场机会，可以分享集群的外部经济，并对集群环境比较熟悉等。此外，每个特色产业园区都有自己的特色产业或产品，避免区域内开发区产业结构的雷同，以及因这种产业结构而造成的恶性竞争所带来的国有资产的流失，形成区域合理的产业分工协作关系。