遏制“圈地热”的对策

1．树立土地利用总体规划的权威性

没有规矩，不成方圆。土地规划，本应该是土地利用的“笼子”。10多年来出现了3轮“圈地热”，这就说明我国的土地规划并没有起到应有的作用，反而像面团一样在权力和资本的博弈中被捏来捏去，不少地方是“规划跟着项目走”、“规划跟着领导走”、“规划跟着违法走”。要使土地利用总体规划具有权威性，要做到以下几点:首先，要科学制定土地利用总体规划。制定土地规划必须要充分掌握第一手资料，汇集各方面的专家一起制定。城市规划必须在土地利用总体规划的框架下进行。其次，土地利用总体规划应具有明确的法律效力，以保证规划的稳定性和延续性。土地规划的修改一定要有一套严格的程序，并且要使修改的数据、内容等控制在一定幅度和范围之内。对于随意更改土地规划，或者不按土地规划使用土地的主要责任人应给予相应的法律制裁。再次，要成立全国性的土地利用总体规划委员会，使其成为一个相对独立的机构，且隶属于全国人大，负责全国土地利用总体规划方案的制定和修改事宜，以及监督规划付诸实施。

2．完善土地征用制度

要遏制“圈地热”，首先，要严格规定征地适应范围。对于规定范围以内的用地采取征用制度，而对于规定范围以外的用地则采用征购制度，并按市场价格或接近市场价格的价格征购。其次，应提高征用补偿安置标准。由于征地涉及土地发展权问题，所以一定要明确土地发展权是归国家所有，还是归土地所有者所有，或者两者共同所有。只要发展权得到明确，就可以防止用地单位或某些政府官员由此获得不当利益，从而减弱其圈地的积极性。再次，要适当改变征地程序。现行的征地程序中最关键的是取得批文，一旦非农业建设项目相中了某处农村集体土地，建设单位事先不需要与土地所有者——农村集体，及其使用者——农民，进行任何谈判，只需要向有权批准的县级以上政府行政主管部门提出用地申请，经后者审查，再报本级政府批准即可。这样就剥夺了农民的知情权和作为土地交易谈判主体的权利，使其失去了争取自己获得正当权益的权利，同时也容易产生地方官员的寻租行为。所以，在征地程序方面，应在用地单位与农民之间达成用地补偿安置协议以后，才可上交当地政府予以正式批准。

3．采取垂直管理体制

我国地方政府不仅是政治、行政主体，也是经济主体，他们有扩张财政收益的明确动机和行为，特别是在财政压力和政绩冲动下，地方政府通过土地“农转非”，可以获取大量土地资本增值收益，用于其原始积累。加之，我国现行土地管理体制的缺陷，地方国土资源部门从属于地方政府，所以在如何利用本地区土地发展经济问题上，只能屈从于地方政府的意愿。为了防止“圈地热”的再次发生，应该进行土地管理体制的改革，采取省级以下部门垂直管理体制，强化省级政府保护土地资源的责任。其具体做法有:第一，调整干部管理体制。实行省级以下各级国土资源主管部门领导干部由上一级国土资源主管部门管理为主的体制。第二，完善地方各级国土资源主管部门的工作体制。在进一步明确事权划分和管理责任的基础上，强化省级人民政府及其国土资源主管部门对土地利用的总体规划审批、修编和监督的管理，使其切实负起农用地转为建设用地审批的责任，负起征地审批和实施监督的责任。第三，理顺省级以下国土资源主管部门的机构管理体制，对市辖区国土资源主管部门和乡(镇)国土资源所实行派出制。