城市土地的特征与分类

城市土地是城市规划区范围内的陆地和水域及其地上、地下的空间。城市土地有广义和狭义之分。广义的城市土地包括城市建成区的土地和城市郊区的土地;狭义的城市土地是指城市市区范围内的土地。本书所研究的城市土地主要是指狭义的城市土地。城市土地具有下列主要特征:①城市土地位置的重要性。城市土地质量的差别主要表现在其位置的级差上。所以，城市土地的利用和配置十分重视空间区位的选择，以取得最佳级差收益。②城市土地对交通运输业的依赖性。交通条件对提高用地价值和收益十分重要，在某种程度上，交通设施的分布制约着城镇各行业土地的配置。③城市土地既是资源又是资产。土地在城市里不仅是重要稀缺的资源，同时又是十分重要的资产，具有商品属性。④城市土地具有地产、房产二重性。在城市里土地和房屋具有相互联系和相互包容的整体性，地产使用权和房产所有权具有主体的一致性。⑤城市土地利用方向和用途的多样性。⑥城市土地用途改变的困难性。城市土地多为建设用地，而一旦建成现代化的建筑，再改做他用就比较困难。⑦城市用地的高效性。城市土地可以向地上的空间开发，可以通过加大高层建筑、提高土地容积率和增加建筑密度等高效用地的途径，来实现土地的高效利用，以弥补城市土地经济供给稀缺性的限制。所以，城市土地可以提供较“自然土地”大得多的空间。城市用地的这种高效性的特点，为节约城市土地、限制城市用地的扩张提供了可能。总之，城市土地不仅是各种经济活动的运行空间，也是城市居民居住、生活的基本空间，在城市土地上进行的一切经济活动，对城市的经济、社会、生态环境都将产生影响。因此，在提高城市土地使用效率，取得较好经济效益的同时，还要注重经济、社会、生态效益的协调和统一。

科学合理的城市用地分类是城市土地高效利用及其评价的重要前提。《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ—137—90)按用途将城市土地共划分为10大类、46中类、73小类，这种分类为我国城市土地的高效利用及其评价提供了便利。城市用地10大类的划分情况如表1－1所示。

表1－1　城市用地分类一览表

续表1－1

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资料来源:《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ—139—90)。