权益与区位

1.2　房地产的实物、权益与区位

一宗房地产首先是一定时间状态上的房地产。所谓房地产在时间上的状态，是指房地产是什么时间点或时间段的房地产，即房地产是过去的、现在的还是将来的？不同的时间点或时间段对应着相应的不同市场状况及其发展趋势，也对应着相应的、不同的市场价格水平。所以，从房地产估价的角度出发，首先应该明确房地产的时间状态。在这个基础上，完整的理解房地产的含义，还需要从实物、权益及区位三大方面着手。

1.2.1　房地产的实物

房地产实物是房地产中看得见、摸得着的部分，如建筑物的结构、设备、装修、外观，土地的形状，基础设施完备程度、平整程度等。房地产实物可以分为3个方面：房地产有形实体、房地产实体的质量以及房地产实体的功能。其中，房地产有形实体主要是指建筑物的外观、装修情况以及土地的平整程度等；房地产实体的质量是指房地产的施工质量、建材质量以及整体的坚固程度；房地产实体的功能则是指房地产的使用性质，如是写字楼还是住宅，空间布局如住宅的户型等。

1.2.2　房地产的权益

房地产权益是指房地产中无形的、看不见、摸不着的部分，包括权利、利益和收益3个方面。房地产权益是以其权利为基础，由法律设定的各种权利（包括各自权能及范围界定）、受到各种限制的权利（如用途限制）以及享有这些权利所能获得的利益或收益构成。

房地产权益是房地产中最重要的部分，是由国家制定的法律、法规来保障的。其中的房地产权利主要有所有权、使用权、抵押权、租赁权、地役权、空间利用权等。

①所有权：是指在法律规定的范围内自由支配房地产并排除他人干涉的权利。

②使用权：目前主要是土地的使用权，是指国家或农民集体所有的土地占有、使用、收益和部分处分的权利。

③租赁权：是指支付租金从房屋所有人或土地使用权人那里获得的占有、使用房地产的权利。

④抵押权：是指债权人对债务人或者第三人不转移占有而作为债权担保的房地产，在债务人不履行债务时，就该房地产的变价款优先受偿的权利。

⑤地役权：是指土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利，最典型的地役权是在他人土地上通行的权利（称为通行权）。

⑥空间利用权：是指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间并排除他人干涉的权利。

物质实体是权益的载体，也是房地产价值或价格的基础，而最终体现房地产价值的是其权益。同一物质实体的估价对象房地产，如果附着于其上的权益不同，评估出的客观合理价格或价值会有所不同。当然，如果两宗权益状况相同的房地产的实物状况不同，其价值或价格也可能有很大的不同。

1.2.3　房地产的区位

房地产的区位，是指房地产的空间位置，即该宗房地产处于哪个国家、哪个地区、哪个城市、哪个区县、哪个具体的地点以及周围的具体环境等。具体说，一宗房地产的区位是指该宗房地产宏观上的位置以及微观上该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。它通常包括3个方面：

①该宗房地产的地理坐标位置，如该宗房地产位于哪个城市。

②该宗房地产与重要地区、重要场所的距离及可达性或便捷性。例如，河北石家庄市的某房地产与首都北京的距离，与石家庄市中心、机场、火车站、汽车站、政府机关、某大型医院等的距离，以及从该宗房地产去往机场等其他地方的便捷性和从机场等其他地方到达该宗房地产的可及性。

③该宗房地产周围的环境景观与配套设施等，包括该房地产所在地区的声誉状况、治安好坏、学校数量与质量、办公或商业或居住氛围、服务设施等。

房地产区位有自然地理位置区位、交通地理位置区位和社会经济地理区位之分。也就是说，区位是自然地理区位、交通地理区位和社会经济地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。不同的区位能够给房地产持有者带来的机会和收益不同。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，价值可能有很大的不同。非常明显，好区位的房地产有较高的价格，差区位的房地产有较低的价格。目前，在某宗房地产所处国家、地区、城市既定的情况下，最常见、最简单的是用与重要场所的距离来衡量区位的好坏。距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离3种。由于路况、交通管制等问题以及人们对时间的看法观念上的改变，人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。