商品某开发企业逾期办证的责任

第五节　商品某开发企业逾期办证的责任

主题案例

王某与某友公司商品房销售合同纠纷案^[39]

案情回顾

2004年6月30日，本案当事人王某、某友公司签订商品房买卖合同，约定王某购买某友公司开发的某小区5号楼×单元××室。合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，且只要出卖人在规定的300日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即视为出卖人履行了义务。合同签订当日，王某向某友公司支付了全部购房款，某友公司也将房屋交付给了王某，但一直未给王某办理产权证书。王某起诉至人民法院，请求某友公司履行合同义务，办理产权证书，并支付违约金。

法院经审理查明，某友公司于2004年9月即向北京市怀柔区国土资源和房屋管理局提交了办理北京市怀柔区北园1区3号至10号楼的大产权登记的相关文件，但由于该局与北京市国土资源和房屋管理局工作衔接等原因，一直没有申办下来。

法院另查明，2005年9月北京市怀柔区建设委员会出具证明，证实某友公司建设的位于北园一区3至10号楼中1至6层住宅房屋，已经完成大产权登记工作。

争议焦点

非因出卖人原因导致买受人不能取得房屋产权证书，出卖人是否承担违约责任。

裁判意见

两审法院均认为，依据某友公司与王某签订的合同约定，某友公司作为房屋的出卖人仅负有协助买受人办理房屋产权证的义务。双方在合同中约定，某友公司只要在规定的300日内将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即视为出卖人履行了义务;出卖人应积极与产权登记机关配合办理买受人的权属证书。而某友公司在2004年9月即向有关主管部门提交了申报大产权证的相关文件，由于相关主管部门的问题致使大产权证迟迟不能办理完毕，导致王某未能及时取得所购房屋的产权证书，此并非某友公司的原因所致，故王某要求会有公司给付违约金的诉讼请求不予支持。

评析探讨

在商品房买卖合同履行过程中，造成逾期办证的原因比较复杂，实践中，导致逾期办证的原因主要有以下几种:

(1)出卖人的原因，如出卖人的土地使用手续不合法、未支付全部土地使用权出让金、违规开发建设、没有通过综合验收或未提供综合验收合格证明等，体现为出卖人在合同约定或法定的期限内，不能提交办理房屋所有权初始登记应具备的文件材料;

(2)买受人原因，包括买受人因各种原因不申请办理或者迟延申请办理、买受人未缴纳契税、买受人不能按月支付购房款致使出卖人行使抗辩权导致延期办证等;

(3)第三人的原因，主要是指房地产行政管理机构、测绘机构等相关部门工作迟延导致未能办理房屋权属证书;

(4)不可抗力，表现为出卖人不能预见、不能避免、不能克服的情况，且对出卖人办证义务的履行造成实质上的影响。

对于上述原因造成逾期办证的后果，出卖人是否都要承担违约责任?这就涉及《合同法》对违约责任的归责原则问题。一般来讲，《合同法》对违约责任采纳的是严格责任的归责原则，即无论违约方主观上有无过错，只要其不履行合同债务给对方当事人造成损害，就应当承担违约责任。严格责任的承担不应当考虑当事人的主观过错，也不应当以主观过错轻微而免除责任。^[40]倘若依据这一归责原则，商品房买卖双方在合同中约定出卖人在约定期限内协助买方办理房屋权属证书，在该期限届满后，证书未能办妥的，出卖人就应当承担延期办证的违约责任。即使是由于房地产登记部门或其他第三人的原因导致出卖人逾期办证的，出卖人也应先向买方承担违约责任后，再向相关行政部门追偿。不过需要强调的是，严格责任原则并非认定违约责任的唯一原则。事实上，过错责任也是作为一项特殊的归责原则存在的。如果法律规定适用过错责任的归责原则，则应适用过错责任原则认定违约责任。^[41]

《商品房买卖合同解释》第18条第1款明确规定，由于出卖人的原因，致使现售商品房的买受人自合同订立之日起90日内未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。可见，《商品房买卖合同解释》对该事项的违约责任采用了过错责任原则。依据该规定，只有因出卖人原因造成的逾期办证，出卖人才承担违约责任。如果出卖人有证据证明逾期办证是因为第三人或者不可抗力原因造成的，出卖人不构成违约，不应承担违约责任。因此，在本案当中，某友公司未能依约办妥房屋产权过户登记是由当地房屋登记管理机关的原因所致，某友公司并无过错。因此，人民法院的判决是正确的。

关于上述司法解释中的“出卖人的原因”如何理解，实践中一般认为出卖人只要在约定或者法定的期限内向房地产登记管理机关提交了完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并在买方申请办理房屋所有权登记时提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，即可认定出卖人已经履行完毕其应承担的义务，不存在过错。如厦门市中级人民法院《商品房买卖合同指导意见》第5条第1款就规定:《商品房买卖合同解释》第18条和第19条规定的“出卖人原因”，应理解为出卖人在履行商品房买卖合同权属交付前应承担的有关办理权属登记的义务，主要包括商品房建设完工以后应履行的初始产权登记的有关手续。该《意见》第6条第2款进一步规定:“出卖人已向权属登记机关办理商品房产权初始登记的，视为已完成了办理权属登记相关义务。”当然，实践中，房屋出卖人对逾期办证的后果非因其自身原因导致的事实应承担举证责任。