开发商因质量问题逾期交房和逾期办理房产证的违约责任

一、基本案情

顾某于2013年5月购买了某置业开发的精装修房屋一套，合同约定的交房期限为2013年9月30日前。合同签订后，顾某向开发商全额支付了房款。2013年9月27日，开发商向顾某发出书面入户通知，要求在收函后七日内收房。但顾某国庆节以后才拿到该通知，并随即前往收房。在收房过程中，顾某发现房屋地板渗水，最终没有办理收房手续。

期间经过顾某沟通，开发商同意对房屋进行维修，并于10月31日出具了维修方案。2013年12月31日，开发商完成了房屋的维修，双方办理了交房手续。2014年4月8日，顾某按开发商的要求，将办理房产证的费用支付给第三方办证公司，但直至2014年底顾某起诉之时，开发商仍没有办好房屋产权证书。

之后顾某就房屋逾期交房的问题，多次找到开发商要求赔偿，但开发商认为是顾某没有在指定期限内收房，他们没有逾期交房，他们仅是在收房后承担维修义务，故拒绝按照合同的约定赔偿，仅同意承担顾某在维修期间的房租损失9000元。因协商不成，顾某一纸诉状将开发商诉至法院，要求开发商赔偿逾期交房三个月的违约金6万多元和逾期办理房产证的违约金3万多元。

二、争议焦点

1．本案中房屋质量问题是否足以构成顾某拒绝收房的理由，开发商应否承担逾期交房的违约责任？

2．在由第三方代办房屋产权登记的情况下，开发商是否需要承担逾期办证的违约责任？

三、判决结果

在案件审理的过程中，作为顾某代理人的律师提出了如下观点：

其一，鉴于入户通知书发出的实际情况和国庆节长假的影响，顾某虽然没有在收函后七天内收房，但是国庆节一过就前去收房，积极履行了自己的义务。

其二，房屋漏水涉及的范围包括主卧、客厅和次卧，且被告开发商出售的是精装修房屋，故漏水情况已经达到了严重影响使用的程度，顾某有权拒绝收房。

其三，房产证虽由第三方机构代办，但该机构系开发商在入住通知书材料中指定的，开发商应为该第三方的逾期行为承担责任。

最终法院采纳了律师的观点，认定开发商的行为构成逾期交房和逾期办证，判决开发商依法承担相应的违约责任。一审判决作出后，开发商提起上诉，二审中级人民法院维持了一审判决。

四、案件启示

随着房地产的持续火热，商品房法律问题的咨询始终不在少数，本案其实还是具有一定的代表性的。对于质量问题是否可以拒绝收房，从司法实践来看，必须结合具体情况对待：如果该质量问题确实严重导致房屋无法正常使用的，业主有权拒绝收房，但是需要做好证据保全工作。比如，在验房单中注明质量问题、现场拍照取证，及时将拒绝收房的原因书面函告开发商等，避免在诉讼中举证不能。但如果房屋存在小裂缝、局部漏水等问题，这一类小的质量问题不影响房屋使用的话，司法实践中一般是不能作为拒绝收房的理由的，业主还是应当履行收房的义务，但是在收房之后，有权要求开发商进行维修。

对于逾期办证的问题：从法律上而言，除非双方有特别约定，开发商本身并不具有为业主代办房屋产权证书的义务，因此开发商承担逾期办证责任的情况一般仅限于以下两种：一是开发商未能及时向登记机关提供办理初始登记所必需的资料；二是开发商和业主之间，形成了办证的委托关系，且在合同约定的期限内，没有完成该义务。在本案中，开发商指定办证机构的行为，恰恰是给自己套上一个枷锁，导致它最终承担了相应的责任。如果开发商及时提供了相关资料，且没有指定办证机构的话，则即便房屋产权证书没有在约定期限内办出，开发商也不一定承担相应的责任。

为此，广大的购房者只有了解了上述具体的司法裁判尺度，才能更好地在生活中有理有度地维护自己的合法权益。

五、法条链接

《中华人民共和国合同法》

第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第六十五条　当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。

第六十七条　当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

……

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十七条　……

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十八条　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

作者：江苏苏明律师事务所查文霄律师