房地产服务商标专用权

五、房地产服务商标专用权

严格来说，房地产商标尚不是法学界一个通用的法律概念。这里所谓的“房地产商标”，是指房地产企业拥有的，使用于与房地产相关的服务上，由文字、图形、字母、数字等要素组合构成的，具有显著特征、便于识别房地产服务来源的标志。而房地产服务商标专用权就是由房地产开发商注册、享有服务商标专用权的商标。

在我国的房地产商标实践中，有将房地产商标认定为商品商标的先例，例如，1997年我国就首次为江阴市房地产发展公司注册登记了“华宇”牌商品房商标^[28]。但是房地产商标在商标的类型上应为服务商标。因为，第一，由商品房的异质性决定，即使同一开发商使用完全相同的材料，建造相同的结构，也不可能建造出完全相同的两套商品房，而在商品房这种商品上注册商标就只能在不同商品房上注册不同的商标，即有多少套房就注册多少个商品房商标，这种可能性是不存在的。所以，商品房虽是一种商品，但因其不动产特性而不适宜以其为对象注册使用商品商标，也就是说房地产商标不具有商品商标的法律属性。第二，服务商标是指在服务行业中，经营者将自己的服务与他人的服务相区别而使用的一种标志。它的作用在于区别不同服务的出处，表明其服务质量的特点。服务商标的使用对象是服务行业，亦即第三产业。1985年国务院办公厅转发国家统计局《关于建立第三产业统计报告》中就把房地产业列为第三产业，故房地产商标应为服务商标。

服务商标和商品商标的区别在于商标主体和标示对象的不同。商品商标的主体是依法从事商品生产或经营活动的单位或个人；商品商标用以标示的对象是商品，是以商品为核心。服务商标的主体是某项服务或劳务的提供者，所标示或区别的也是特定的服务或劳务。在房地产领域，开发商开发建造商品房。商品房本身的价值是体现在商品上还是在服务上，这是值得讨论的。开发商建造并投入市场交易的商品房，是一种商品。房产商开发楼盘，是通过出卖楼盘获得商业利益为目的，楼盘开发和销售的过程中体现了商品房的商品价值，但在现代消费理念指导下，消费者购买商品房更多的却是在追求商品房本身的服务价值。

回顾中国房地产业的发展历程，我国房地产市场自20世纪90年代初以来，已经历了十余年的发展，其发展历程可以概括为三个阶段：第一阶段是卖“看得见摸得着”的东西，即卖房子、卖家居；第二个阶段是卖“看得见摸不着”的东西，即卖环境、卖景观；第三个阶段是卖“看不见摸不着但感觉得到”的东西，即卖文化、卖生活品位。房地产市场日益升级的竞争意味着房地产业商品化因素在向服务化因素过渡，房地产不等于钢筋加水泥，房地产竞争由室内到室外，由有形到无形，商品房更多的是体现了一种服务价值，所以房地产领域注册的商标从价值基础上分析应该是属服务商标。国家工商行政管理总局商标局《关于“商品房”如何确定类别问题的复函》（商标函（2003）32号）指出：在“商品房”建筑、销售等环节中，建造永久性建筑的服务属于第37类，以“商品房建造”申报；销售“商品房”的服务属于36类，以“商品房销售服务”申报。换言之，房地产企业为开发项目注册的商标实际上限于建造、销售、出租、管理等不动产服务活动。

房地产商标作为服务商标之一种，商标拥有者依法享有《商标法》规定的各种权利，并承担相应的义务。