房地产价格管理

第三节　房地产价格管理

一、房地产价格管理概述

（一）房地产价格的定义

房地产价格即房地产市场上房产与地产的成交价格。目前主要以房产价格来表现，土地价格则隐含在房价之中。它是由房屋生产经营过程中的社会必要劳动时间形成的价值的货币表现形式。房地产与其他商品相比，其价值与价格的构成，有其自身的特点：

（1）房地产价格受区位的影响很大。当前，在城市房产的交易价格中，均隐含着土地价格。在一个城市内，建筑结构、建筑标准、建筑形式、建筑年代、建筑用料、装修设备、使用性质等完全相同的房屋，只是由于地段环境的不同，房屋的价格往往差别很大。地处市区繁华地段的房屋价格要比郊区不繁华地段的房屋价格高出许多，有的差价达一倍以上。

（2）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。实物状况相同的房地产，权益状况可能千差万别，甚至实物状况好的，由于权益过小，如土地使用年限很短或产权不明或权属有争议，价格较低；相反，实物状况差的，由于权益较大，如产权清晰、完全，价格可能较高。

（3）房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房地产由于价值量大、寿命长久，出现了买卖和租赁两种交易方式、两个市场并存。有些类型的房地产，如公寓、写字楼、旅馆，租赁甚至是主流。一般物品，如家具、服装，主要是买卖价格，很少有租赁价格。

（4）房地产价格实现的形式多、时间长。因为房地产的价值量大，人们对其交易一般是谨慎的，并且由于房地产具有独一无二的特性，对影响其价格的产权、质量、功能、环境等方面的情况在短时间内不易了解，因此，房地产的交易价格很难在短期内达成。用于市民居住的房屋，其价值可能随着房屋出售一次实现，也可能通过房屋出租经过多年才能实现。由于企业生产和经营的房屋，均属于固定资产，其价值要通过折旧逐年加以实现。另外，一宗房地产通常与其周围的房地产构成某一特定的地区，而该地区的社会经济位置经常随社会发展而变化，所以，房地产价格也需要总结这些考虑后才能形成房地产现在的价格。

（二）房地产价格管理的定义

1.房地产价格管理的定义

房地产价格管理是指房地产价格管理部门依据国家的价格政策，按照市场经济客观规律的要求，对房地产价格及其评估进行指导、监督等活动。房地产价格管理是房地产市场管理的核心内容，既包括房地产固定交易场所内成交的价格管理，又包括房地产固定交易场所外成交的价格管理。在房地产市场中，它是一个至关重要的问题，不仅涉及房地产交易双方的利益，而且涉及国家税收的征收及国家对房地产的宏观调控。

2.房地产价格管理的意义

对社会商品进行价格管理，是国家和地方政府管理国民经济的重要手段。而房地产价格管理，则是政府主管部门管理城市房地产经济的重要手段。城市房地产市场是我国整个市场体系的重要组成部分。房地产价格则处于房地产市场的中心地位，它是调节房屋生产和消费的有效经济杠杆，是房地产流通过程中各种经济利益的集中体现，是房地产市场运行机制中重要的构成因素，对整体社会经济、投资环境产生直接的影响。为了发展城市房地产经济，满足社会生产和人民生活不断增长的用房需求，国家和地方政府制定了一系列房地产价格政策，做好房地产价格管理有利于保证国家房地产价格政策的贯彻实施，保障国家和地方政府的利益不受损失，制止操纵房地产价格的违法活动，保持房地产市场价格的基本稳定和维护房地产交易各方的合法经济权益。

3.房地产价格管理的内容

为了加强国家对房地产价格的管理，维护交易价格的正常秩序，保护交易双方的合法权益，促进房地产业的健康发展，国家制定了一系列规章制度。1992年7月国家物价局、原建设部、财政部、中国人民建设银行联合发布的《商品住宅价格管理暂行办法》是我国第一部有关商品房价格管理的规章。该办法规定商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策的要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。2002年11月17日原国家计委、原建设部联合发布了《经济适用住房价格管理办法》对经济适用住房的价格管理作了规定。经济适用住房价格实行政府指导价。制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

房地产价格管理机关包括负责全国房地产交易价格管理工作的国务院价格主管部门及负责本行政区域内房产交易价格管理工作的县级以上地方各级人民政府的价格主管部门。

根据我国现行《城市房地产管理法》，房地产价格调控主要包括以下几项制度：（1）实行基准地价、标定地价和各类房屋重置价格定期确定并公布制度；（2）实行房地产价格评估制度；（3）实行成交价格申报制度。由于价格是房地产市场运行健康与否的一个重要信号，通过上述规定，国家可以适时掌握房地产市场运行状态，从而及时进行正确调控。

二、基准地价、标定地价和各类房屋重置价格定期确定并公布制度

现行《城市房地产管理法》第33条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”这是我国立法确定的国家调控、引导房地产市场价格总水平的基本制度。基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价值。

1.基准地价

这是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或均质区域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评定的某一估价期日法定最高出让年限的土地使用权区域平均价格。基准地评估以城市为单位进行，按照我国《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507—2001）和《城镇土地估价规程》（GD/T18508—2001）的要求，每隔3年须对基准地价更新一次，并应随着社会经济发展及时调整，由政府公告。基准地价主要反映地价总体变化趋势和较稳定的各级、各类土地使用权的平均价格，是国家对土地使用权价格进行宏观控制、管理和引导房地产市场中土地使用权价格的依据；同时又是国家征收土地使用税、参与土地收益分配、引导土地资源在行业部门间的合理配置的衡量标准。基准地价确定后，还要评估标定地价。

2.标定地价

标定地价是对需要进行土地使用权出让、转让、抵押的地块评定的具体价格。它是以基准地价为依据，由具有合法资质的机构根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情等条件，通过系数修正评估得出具体地块在某一时期的价格。标定地价要求准确，尽量接近市场价格。标定地价同基准地价共同构成一个完整的地价体系，为地方人民政府对土地价格的管理和控制，维持合理的地价水平，提供了依据。

3.房屋的重置价格

这是指按照当前的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工和运输费用等条件，重新建造同类结构、式样、质量标准的房屋的价格。有了这种房屋重置价格之后，实际估价中求取估价对象房屋或建筑物的价格，可以通过对这种房屋重置价格的比较修正来得出。

根据《城市房地产管理法》的要求，城市人民政府或其授权的部门，每隔一段时间，定期确定和公布基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格。实行这一制度，对于规范房地产交易行为依法管理房地产交易价格促进房地产业的健康发展具有重要的意义。

现阶段我国处于房地产业加快发展的重要时期，房地产价格工作要进一步加强对房地产价格的调控，建立健全以基准地价和标定地价为主要手段调控引导房地产市场价格形成的基本制度，依法规范房地产市场价格行为，理顺价格关系，逐步形成土地使用权价格关系协调、住房价格合理、建设项目收费规范有序的房地产价格体系。目前，全国99％以上的城市，85％以上的县城和70％以上的建制镇已完成基准地价更新工作，初步建立了城镇基准地价体系。然而，我国城镇的标定地价体系基本没有建立起来。在对我国4大直辖市和15个副省级城市基准地价和标定地价的调查统计中发现，所有城市都建立了基准地价体系，并且都已经进行了数次更新，但目前只有天津市建立了标定地价体系。^[11]由于国家缺乏统一规范，在确定价格的原则、标准、程序及适用范围、部门分工等方面都存在很多问题，基准地价、标定地价和房屋重置价格所应有的作用没有发挥。这也是造成近年来房价上涨过快，而政府调控相对乏力的一个重要原因。因此，有必要抓紧制定出台相应的公示地价法，通过国家立法的方式推动我国公告地价体系的形成。同时，修改完善原有技术规范，增加标定地价体系相关内容。标定地价和基准地价同为我国公告地价体系的重要组成部分，因此应该在相关技术规范中增加标定地价与基准地价之间互动的方式方法，实现利用标定地价对基准地价进行更新的目的，为政府制定调控房地产价格政策和引导市场价格合理形成提供依据。

4.定期确定和公布

这是指城市人民政府或其授权的部门，每隔一段时间，按照不同的土地级别、区域分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地的使用权的平均价格，并予以公布，即定期确定和公布基准地价；根据市场行情、地块区位和土地使用年限等条件评定的具体某一块地在某一时间的价格，并予以公布，即定期确定和公布标定的地价；按照当前建造同类结构、式样、质量标准确定各类房屋价格，并予以公布，即定期确定和公布各类房屋的重置价格。实行这一制度，对于规范房地产交易行为依法管理房地产交易价格促进房地产业的健康发展具有重要的意义。

三、房地产价格评估制度

1.房地产价格评估的定义

房地产价格评估是指房地产价格评估机构根据市场经济的客观规律测算物化于房地产商品中的社会必要劳动量，并参照市场供求、社会环境、区位等因素，科学地、真实地以货币形态反映房地产商品的现值。《城市房地产管理法》第34条规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”房地产价格评估是国家对房地产资产管理的可靠依据，是国家对房地产经营活动的有效管理手段。

根据市场经济发展的要求和我国现行法律的规定，房地产评估的主要范围包括：国有土地有偿使用中的地价评估；城市住房制度改革中，有关出售公房房价的评估；房地产交易中的价格评估；房地产抵押、贷款、投保等活动所需的价格评估；企业合并、破产、入股中固定资产（包括房地产）的价格评估；房地产纠纷的仲裁和诉讼中的价格评估。

实行房地产价格评估制度，有利于国家的税收征收和房地产抵押业务的发展，对于维护房地产权利人的合法利益、防止国有资产的流失都具有重要的意义和作用。

2.房地产价格评估的原则

（1）公正性原则。房地产价格评估的公正性，指房地产价格评估机构在进行房地产价格评估过程中，应当公正地对待每一个要求房地产价格评估的委托人，不得有所偏向。公正性原则要求房地产价格评估机构做到公正地受理房地产价格评估的委托、公正地反映房地产价格评估委托人的情况、公正地办理房地产价格评估事务。

（2）公平性原则。房地产价格评估的公平性，指房地产价格评估中的各方享有平等的权利和承担平等的义务。房地产价格评估机构在受理房地产价格评估的委托时，不得要求委托人承担不公平的义务；同时，委托房地产价格评估机构进行房地产价格评估的当事人，特别是行政机关作为委托人的，不得要求房地产价格评估机构承担不公平的义务。

（3）公开性原则。房地产价格评估的公开性，指房地产价格评估的程序、标准等应当向社会公开，以便于社会公众知晓，从而保证房地产价格评估的公正。

3.房地产价格评估的程序

房地产价格评估，必须遵守有关的法律、法规、规章和政策规定，严格执行价格标准和估价程序，实行现场评估、按质论价。根据《城市房地产估价管理暂行办法》规定，房地产市场估价应当依照下列程序进行。

（1）申请估价。委托人应当依照法律规定向估价机构或估价事务所递交估价申请书。估价申请书应当载明下列内容：作为自然人的委托人的姓名、职业、住所，或者作为法人、其他经济组织的委托人的名称、住所及其法定代表人的姓名、职业、住所；标的物的名称、面积、坐落；申请估价的理由、项目和要求；委托人认为其他需要说明的内容。估价申请书应当附有标的物的产权证书和有关的图纸、资料或影印件。

（2）估价受理。估价机构或估价事务所收到估价申请书后，应当对委托人的身份证件、标的物的产权证书及估价申请书进行审查。对符合条件者，交由估价人员承办。对不符合条件的，要求委托人补正或者不予受理。每个估价项目的承办，不得少于两名估价人员。估价机构或估价事务所接受委托后，应当和委托人签订房地产估价委托协议书。

（3）现场勘估。承办人员应当制定估价方案，至标的物进行实地勘丈测量，核对各项数据和有关资料，调查标的物所处环境状况，并做好详细记录。

（4）综合作业。承办人员应综合各种因素进行全面分析，提出估价结果。书面估价结果应包括以下内容：估价的原因，标的物名称、面积、结构、地理位置、环境条件、使用情况，所处区域城市规划现状及发展前景，房地产市场行情；标的物及其附着物质量等级评定；估价的原则、方法、分析过程和估价结果；必要的附件。包括估价过程中作为估价依据的有关图纸、照片、背景材料，原始资料及实际勘测数据等以及其他需要说明的问题。

估价结果书应由承办人员签名，同时由估价机构或估价事务所签署意见并加盖单位公章后，书面通知当事人。对估价结果中需要保密的内容，估价机构及估价事务所均不得随意向他人提供。当事人如对估价结果有异议的，可以在收到估价结果书之日起15日内，向原估价机构申请复核。对复核结果仍有异议的可以向当地房地产仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。

四、房地产成交价格申报制度

房地产成交价格申报是指房地产权利人转让房地产时，应当依法如实向国家申报成交价格。《城市房地产管理法》第35条规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”

实行房地产成交价格申报制度，是进行房地产价格管理的重要措施。这一制度要求：（1）房地产权利人应在房地产交易市场进行交易，并如实申报成交价，不得瞒报或规避法律。（2）房地产交易所应严格审批房地产交易成交价格，审查是否存在瞒价逃税现象，查处房地产价格违章、违法行为。（3）房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

实行房地产成交价格申报制度，不仅有利于国家加强税收管理，保障国家税收收入，而且有利于国家了解和掌握房地产市场的行情，实施必要的宏观调控。

五、违反房地产价格管理的法律责任

根据《商品住宅价格管理暂行办法》的规定，下列行为属于违法行为：

（1）不执行规定的计价原则、计价范围和计价办法的；

（2）越权定价和擅自提价的；

（3）不按规定如实申报商品住宅定价成本的；

（4）擅自向商品住宅摊派、收费的；

（5）违反规定的成本项目和开支范围，随意摊提成本费用的；任何单位和个人不得在估价过程中提供伪证，或者阻挠估价人员依法进行估价工作，对于提供伪证或者阻挠估价工作正常进行的，由房地产行政部门给予批评、教育。情节严重构成违反治安的，应提请公安机关予以处理。构成犯罪的提请司法机关追究刑事责任。