城区注册房地产公司代办机构

生活在城市中的人们对“房地产”都不陌生。它己经成为了绝大多数城市人所关心的话题。而2001年中国的入世，又使房产业受到了首当其冲的影响。外国房地产代理业给我们提出了更加严峻的考验。外国房地产代理业给我们提出了更加严峻的考验。在WTO的路上，中国房地产代理能否一路走好，己成为了关心生活、关心房产的人们的观注焦点。

一、WTO与房地产代理

随着一次又一次的艰难谈判，入世已经变成了现实。加入WTO，对于房地产行业来说无疑是利好消息。作为良性刺激，它将为我们的房地产市场打开一个更为广阔的发展前景。

首先开发行业将被注入更多的活力。加入WTO后，国外金融行业的进入，会为开发商提供更多的资金支持；其次购买力将明显增强，更多国内外金融机构的信贷支持，购买力一定会空前坚挺；第三房地产产品质量将会提高，将有大量精品楼盘面市。

同时房地产代理行业服务水平将大幅度提升。同样，房地产代理这一环节也将与国际并轨。

在房地产市场成熟的国家，代理是房地产经营过程中最为活跃的环节，也是行业利润达成的程序。而国内的房地产代理企业所做的工作大多停留在信息传递的水平。人员素质参差不齐，显然不能适应加入WTO后的中国繁荣市场，因而必须有大幅度的行业水准提升。对于国内的代理企业来说，这种提升无疑是企业自身面临的最大难题。业界人士均希望尽可能快地解决这一问题。其实，纵观世界各地房地产市场的发展，这均是一个必经的阶段。以著名的房地产代理机构21世纪不动产为例，历经了三十余年的漫长发展历史，总结了世界各地不同市场的经验才创造了其独特的经营模式，才奠定了全球最大房地产代理机构的行业领先地位。所以，借鉴国外著名品牌的先进技术，无疑是本土中介提高操作水平，适应国际化开放市场的一条捷径。

同时，这些国际大品牌公司也非常看好中国的房地产市场，他们正在积极地寻求与本土企业的全面合作。一般讲，先进的品牌公司大都有以下的经营特征：品牌认知度高、全球均一的服务水准、成熟的操作经验、成功的经营模式、无可比拟的规模效应。

21世纪不动产遍布32个不同的国家和地区，有6600家加盟店，经纪人110000名，在这种庞大的系统网络支持下，任何一个细微的资源共享，都可以以最快的速度达成有效交易。而网络的建立，则是房地产代理服务的基础。

当前，社会已经进入了信息时代、网络时代，中国加入WTO后内地业务亦走向了世界。房地产代理行业作为一种服务行业，业务面广和高效运作是提供优质服务的保证，网络的利用使代理服务的各个环节和分散在各地的房源信息联结起来，而数据库在网络中的应用使房源等信息量成倍增加；同时，远程数据库访问和组合查询方式使查询工作变得轻松准确；更重要的是，电子邮件和网络中介系统的使用促进了异地沟通和实现了全球24小时服务……为了顺应市场的发展和消费者的要求，满足自身赢利的需要，实现房地产中介服务的网络化势在必行。

这里的“网络”是一个大而化之的概念，从实、虚、大、小各个方面，大至我们的业务关系网络——与政府部门、银行、律师行和发展商等专业机构的紧密合作；小至各个销售点——遍布全国各地的与广大置业市民的客户关系。实到实有的销售网点，虚到企业内部网络和专业网站，网络无所不在。

房地产中介的网络化包括以下几种：

1.房地产代理公司内部的信息网络化

房地产代理公司实现连锁化经营必然要求各连锁店之间的信息共享。由于地域的分隔，传统的信息传输方式已经完全不能适应连锁经营的要求，只有引入电脑网络，才能实现信息在各分店之间的快速传递和共享，同时也便于总部的综合管理。

2.房地产代理公司同顾客之间的信息网络化

随着电脑的普及和互联网使用成本的降低，信息产品进入家庭的步伐不断加快，代理公司和顾客之间的信息网络化和共享化成为可能。一方面，顾客可以足不出户，通过互联网，随时获得自己所需要的物业信息，再通过代理达成交易；另一方面，顾客也可以把自己需要委托的物业信息以网上登陆的方式，传递给代理公司。双方通过互联网联系，提高交流的效率和速度。

3.房地产代理公司与相关专业公司的业务网络化

经过多年的业务运作，房地产代理公司与相关的部门如房管局交易所、按揭银行等达成一定的默契，以提高交易流程的效率和速度。

众所周知，房地产的地域性是非常强的，外地的置业人士很少会考虑在某市本地置业，更何况远在世界各地的买家？但这并不意味着它可以脱离世界经济一体化的趋势。随着中国加入WTO，外地企业的大量进入，将为本地的地产业带来了大量的异地置业需求，这不单体现在商业物业上，公寓和度假式物业也会有更大的市场。在这种大的形势下，我们必须有一个与它相适应的接口，网络正好就能够很好地承担这个重任，把一体化的优势利用起来。这样不单资源、人员等实现本地的异地共享，而且只要进入我们网站，哪怕大洋彼岸的客户都能了解到某地房产公司的物业，并提出他的置业需求；与此同时，拥有物业的客户通过我们的网络亦能接触到全国各地甚至国际的买家。率先拥有完善的网络是我们入世前的优势。

房地产行业除了地域性非常强外，行业亦带有很强的专业性，要不然哪有代理行业的诞生？不动产交易作为最大的资产交易，相应的交易流程涉及房管部门、银行和律师行等专业机构，交易是否快捷直接影响到客户的资金运作和业务开展，这将十分依赖代理公司的专业性，而要衡量代理公司的专业地位，就需看看其拥有的业务关系。业务关系正可以通过网络来实现：一旦建立一个很完善的网络，置业人士只要以我们为入口，就能获得我们网络上的所有服务，并加快交易流程，达到事半功倍的效果。

特别是进入WTO之后，大家都特别看重已经建立的业务网络，因为业务关系将是今后竞争优势核心的部分。

网络的存在已经不仅是一个工具，不仅起到快速推广概念、资源整合的作用，更重要的是它是我们提供全面、专业服务的基础。网络巨大的威力，是各个服务行业都需要的一个清醒的、前瞻性的认识。有了网络，就有了快速膨胀的可能。商业服务是这样，代理营销同样是这样。

二、房产代理的现状与前景

一般从事房地产业的人都会认为：房地产代理更多的是一种个人行为，也就是说，这个行业独立性较强，而从业人员的个人能力尤为重要；但是现代房地产代理业已经远不只局限于个人能力上，而在于完善的企业规则和支持体系。做为香港、美国相对较成熟的地产市场，这种专业代理公司发展亦非常之快，而且逐步走上了品牌代理之路。如香港中原物业，台湾太平洋房屋等，仅中原公司在香港就有近三百家分行，网络连锁遍及香港、深圳。美国的“21世纪不动产“更是拥有6500家的连锁企业，从业人员达到11万人。

当前厦门市有280多家的代理企业，行业渐成规模，这是对比其它城市的一项还能令人有些兴奋的指标，但是整个行业却仍然像一盘散沙，没有规范。老百姓也普遍对这个行业怨声载道，致使代理行业的社会地位一直不十分引人瞩目，整个行业本身处在一种无序的、缺乏规则的状态下。虽然目前市场上有数家有实力、有品牌的企业正在奋力搏杀，并纷纷推出特许加盟体系，准备出来规范行业的这种局面，但目前代理行业内部存在的以下问题，仍不能不令人对行业的生存环境担扰：

1.生存环境“难”

由于行业的特殊性，房地产代理行业的门槛是相当低的。行业的门槛低导致了代理公司频繁的进出，同时，门槛低也是导致了生存环境恶劣的主要原因，说白了：因为门槛低，所以行业信誉差、利润低、竞争激烈。

业内人士认为，要在代理行业站稳脚跟，关键还是公司的信誉。曾有一著名代理商坦言“我们这几年看下来，发现恰恰是这一类光凭聪明、口才的公司做不下去，实际上，房地产代理不是聪明人做的行业，而是老实人做的行业”。信誉是房地产代理公司赖以生存的基础，也是竞争的关键。

2.从业人员素质水平有限

在不少房地产代理企业的领导人眼里，房地产交易只不过是一般买卖关系，知识结构高不高并不重要，重要的是会接单拿单、会做买卖。因而，不少房地产代理人在招聘从业人员时，往往就忽视了其个人素养和品德建设，这是造成从业人员素质普遍较低的直接原因。据中原联合顾问的一项调查显示，目前仅厦门市从事房地产经纪业务的，大专文化以上不到30%，也就是说，超过70%的从业人员是大专以下文化水平。这部分人，我们不能说其能力低，但他们对市场的认识、营销方式和技巧等专业问题上以及对客户问题的处理上，的确显示出了职业上的缺陷，使得代理工作变得复杂化、矛盾化，最终由于操作的不规范，致使客户的权益受损。

3.企业经营举步维艰

由于这个行业的门槛很低，造成行业利润率下降，这是造成企业盈亏平衡点居高不下的重要原因。从另一方面来看，由于行业的从业人员普遍抽成较高，最高可达50%的抽成，加上税收以及恶性打折，实际上行业的利润率是相当有限的。根据测算，一家成规模的专业地产代理公司，如果每个经纪人不能维持个人月营业收入4000元，企业就很可能要背负亏损。如此高的盈亏平衡点也就意味着每人每月需20万左右的营业额，这对众多的物业公司来说，的确是一个不小的压力。因此，高的盈亏点造成众多的中小公司经营举步维艰。

4.行业市场过于分散

据有关人士统计，目前仅厦门市就有资质的物业中介公司有近300家，加上众多无资质的物业公司，总数有500多家，从业人员也有数千人。这么庞大的一个行业数字，对于厦门这样的一个城市而言，已经算是初具规模了。但如此多的企业数量也同时反映了另外一个问题：市场过于的分散。往往在一个中等规模的生活小区，就会同时出现4～5家的物业代理公司，如此高密度的后果当然就是大家相互倾轧，结果是大家都没有占到市场。

5.竞争恶性趋势严重

据某组织曾做过的一项大型调查显示：真正通过代理公司成交的份额只占市场总量的1/3。以二手房为例，2000年全厦门市二手房交易量为1997件，代理行业所占的市场份额不过600多件，不足1/3。这其中若再扣除像中原联合顾问及置业担保公司等占有的市场份额，普通的物业代理公司平均下来，几乎一年只有一笔成交额！可见市场的客观因素的确给这些中介公司带来了极大的生存压力。

可见，本是一个朝气勃勃的朝阳行业，却在行业内部存在这么多的尖锐问题，不但行业经营者举步维艰，普通消费者也都对行业越来越不信任，而在有限的市场份额里，又有如此多的代理机构参与争夺，恶性竞争和相互倾轧也就在所难免，最后的结果当然是行业的利润愈来愈低，生存环境越来越恶劣，更坏的是消费者也越来越对代理行业失去信心。

如此的恶性循环只能导致这个行业进出频繁，企业规模难以上台阶，导致全行业的一种低层次的恶性竞争，结果是发现路子越来越窄，市场越来越难做了。因此，我们只能说，造成这种局面是代理行业自身出了问题，而不是市场出了问题，代理行业酝酿一场新的变革将在所难免。面对WTO代理行业内部的一场整合运动是必不可少的。

好在令人欣慰的是，目前房地产代理行业的这种无序、盲目的市场局面正得到改善，一方面，政府将加强管理力度，处罚和取缔一批无营业资格、超范围经营的房地产代理公司；另一方面，21世纪不动产、中原联合及住房置业担保公司等一些实力雄厚的外资企业和本土企业逐渐加快了扩张步伐，挤压着本地企业的生存空间。

也许真的“狼”已经悄悄到来，恐怕今年房地产代理行业也将如网站退潮般出现大的倒闭与兼并，进行全行业的洗牌。在政府管理与激烈竞争下，那些无实力无信誉的中小企业的末日恐怕快到了。

随着房地产市场的成熟，房地产代理业将会在发展中不断整合、淘汰以进行自我规范与提高。在此过程中，市场更加需要运作规范、操作专业的企业正确引导，以保障客户的利益、维护行业的良好发展。而要在竞争日益激烈的市场中占据一席之地甚至不断谋求新的发展，房地产代理企业只有以长远眼光严格要求自己，必须要在树立良好专业品牌与完善服务等方面打造自身、提高企业素质以最终赢得市场份额。

品牌的树立不是简单的依靠大规模做广告，利用媒体宣传去打造一个牌子。品牌的背后应是优质的服务，依靠代理公司脚踏实地的工作，从质量上维护品牌形象。现在，为了使自己的品牌能够被人耳熟能详，许多企业大搞广告大战，而电视、报纸、杂志铺天盖地的炒作，不仅没能起到积极的效果，反而使众多消费者产生“羊毛出在羊身上“的一种反感。因此，品牌并不能靠传媒大肆宣传，而要在不断提高产品和服务质量的同时，将自己的形象广泛推广。所以，没有实在的质量根基，品牌形象就无从谈起。品牌代理只是个企业的一个名字，而产品与服务才是品牌所代表的具体内容。如果说，消费者因为品牌而接近你，那么优质的服务才是他们承认你的最终因素。

同时，国家又进一步加大了搞活二级市场的力度，计划今年尚未开放二级市场的地区要全部开放，同时，将重点落实已出台的各项税费减免政策，推动代理、流通、服务组织和住房体系建设，积极培育和规范经纪人市场，这无疑给徘徊中的房地产代理行业带来了新的发展机遇。

三、面对WTO，中国房地产代理路在脚下

房地产代理企业包括房地产中介、仲裁、房地产信息咨询、房地产价格评估、房地产抵押、担保、保险、物业管理等代理服务企业。近年来，随着中国房改的深化进行，政府支持力度不断加大，国际间交流日益频繁，使房地产业成为中国在二十一世纪新的经济增长点，而随着房地产市场发展的不断深入，各地的房地产代理企业亦如雨后春笋般活跃发展起来，成为不容忽视的主力军。

以发展最快的上海为例，有资质的代理公司达4000家，市场相对活跃和成熟，而在深圳，地产代理商二分天下有其一。据调查资料显示，从1999年12月－2000年12月，深圳在媒介公开推售的楼盘有18个，由代理商代理销售的占楼盘总数的一半，占2000年度推售楼盘的总建筑面积的49%，可见已占领市场总量的半壁山河。而且所代理的楼盘都是一些有影响的大楼盘。

然而，目前国内的房地产代理企业尚未形成真正强有力的品牌，多数的代理公司还只是处在初级阶段，这个阶段相当于美国房地产代理业发展的六、七十年代。相当多的代理机构是不成规模的小公司，业务以周边地区为主，信息来源多数靠顾客上门，从业人员的经验也不足。虽然我国房地产策划业和销售代理业近几年有一定的发展，但基础十分薄弱，从业经验、作业规范、分析手段和创新能力均与国际上先进水平差距甚远，某些策划代理商至今只是一种草台班子，根本无竞争力可言，不能担当发展商出谋划策的重任。而中国加入WTO后，更多的外国房地产代理企业会进入中国，并带来的激烈的国际竞争，中国的房地产代理业虽然会在竞争中得到发展，但对具体的某一个代理商而言，海外代理的长驱直入，必将面临一场生死存亡的考验。中国房地产代理企业要生存，更好的发展下去，惟有借“入世”之力靠自强发展。

清朝在被迫打开国门的时候，一些有远见的思想家提出“师夷长技以制夷”的策略，这句话对现在的中国房地产代理企业来说，同样是金科玉律。那么，下面就让我们来看一看香港、台湾、美国的不同房地产代理业的各自做法和特点。

先说一说香港。香港的房地产业起步相当早，经历了几十年的发展，已经相当成熟。代理商通过早期的大浪淘沙，几大代理商的品牌已经涌出，代理业务也日趋集中，在香港，中原、美联、永利行等代理分别占据了大部分的市场份额。由于土地资源在香港严重稀缺，以及大型房地产开发商对市场的高度垄断，房地产市场在多数情况下呈现供不应求的局面。因此发展商通常处于非常强势的地位，地产开发商一般不需要代理商参与项目的前期工作，只是项目的销售过程中才会雇用代理商。而在大部分情况下，一个项目销售会有数家代理共同执行，所以行业中“全程参与”和“独家代理”的概念很弱，故而代理被看作是一种单纯的雇用销售行业，代理商的业务主要是二级市场的销售人员的组织以及三级市场的代理服务。代理公司的专长主要表现为客户跟踪及促进成交的能力，也就是在销售现场的计划执行和控制能力，代理商的功能局限于销售组成，而与销售相关专业公司（如广告公司）各自独立。香港的营销宣传活动由于受到中西汇合的独特文化影响，大多迅猛、直接，广告形式通常表现为直接的卖点罗列。

中国台湾的地产代理同香港一样，亦是一种成熟的模式。台湾名列前三位的代理公司占据70%以上的代理市场份额，他们形成了固定的商业模式和作业流程，这些模式和流程适合于各自所处的地产环境。

在台湾，土地的稀缺性弱于香港，地产开发企业没有垄断地位，市场竞争程度很高，大部分情况下呈现出供过于求的局面；另一方面，地产代理行业几乎与地产开发业同时起步，所以市场上代理商和发展商处于平等的地位。而在某些情况下，地产代理商更为强势，故此，代理商对项目的参与程度很深，业务也主要集中于二级市场，且一般采用“全程参与”和“独家代理”的模式。

在台湾，代理商以多种形式开展业务，直接深入到产品的开发、策划、广告、销售等诸多方面，除传统意义上的“代销”外，台湾代理行业还开展包销包租型企划、顾问型企划等多种业务形式，这些业务的显著特点在于代理商和发展商关系十分密切，形成了一套利益共享，风险共担的运行机制。在台湾模式下，代理公司全程参与项目，并与发展商共担风险，有以下几个方面的特点：

首先，建筑规划能力强大。台湾代理公司都配备了专业技能相当高的设计队伍，在建筑设计、园林景观设计、材料的选取等方面都可为发展商提供专业的建议并协助设计单位设计出符合市场的产品。

其次，营销工作开展相当深入。从消费者研究直到售后服务环节的各细节工作都形成了较好的操作模式。

再次，擅长营销成本的核算。台湾代理公司对于营销投入和产出形成了一套精确的计量系统，从而可以根据具体情况制定出性能价格比较高的推广组合。另外，由于台湾地产行业高度竞争，台湾代理公司特别注意品牌的建设，以利于发展商的长远发展。因此，台湾代理公司尤其强调为消费者提供安全的交易。

在台湾代理模式下，代理公司统一执行销售和与销售相关的工作。这样，一方面给予代理公司保持营销思路和延续性的权利；另一方面，也使得代理公司必须为整个营销工作完全负责。中国传统文化在台湾根基很深，所以在台湾模式下营销表现得很有文化底蕴。其广告强调对消费者心灵深处的冲击。另外，台湾代理公司更加考虑销售各阶级的连续性，保证营销创意的充分进展。

提到美国房地产代理，自然不能不论拥有6300多个连锁企业和11万经纪人，在全球最大的房地产策划咨询销售代理公司，美国“21世纪不动产”。21世纪不动产之所以能拥有如此庞大的队伍，是因为他采用“特许经营”的商业模式。经过三十多年探索创新，形成招募、加盟商管理、培训、监督管理、视觉形象、特许经营组合推广等七大体系，并采用先进的MLS系统信息技术用以提高自身的专业素质，建立专业的代理队伍，信息共享，真正方便于消费者。随着电子商务的普及，电子商务领域的MLS（Multiple Listing System）多重上市服务系统，在美国、英国、加拿大、澳大利亚、日本、新西兰、新加坡等国都已成功的实行。MLS是本世纪二、三十年代产生于美国的一种房地产交易方式，它是由许多房地产经纪人联合起来，共同建立信息系统，系统共享的信息资源，使客户委托的房地产出售、出租业务在较短的时间内完成。参加系统的每一位成员采用独家销售的方式和客户签订委托合同，然后通过信息输入系统，由参加系统的每一位成员共同推销，再按一定的比例分享佣金。到了20世纪80年代，由于计算机技术的发展，网络技术被应用于此，系统成员将自己的独有的销售委托给网络中心输入，所有的成员在家或办公室随时都可查看到发生在全市乃至全国的房地产交易的委托情况，在美国，几乎90%房地产经纪人都参加了MLS系统。

中国加入WTO后，进军中国房地产代理行业的大致是上面所述这些国家或地区的知名中介商，而香港中原、台湾新联阳以及美国的“21世纪不动产”虽然介入时间早晚不一，但均以其各自的扩张态势，触及了内地的房地产领域。要来的已经来了，竞争已经在所难免，如何在竞争中占取有利地位，才是至为关键的，我仅提出以下几，希望能起到抛砖引玉的作用。

1.比较与借鉴之路

香港模式对深圳地产的早期发展起过较大的促进作用，内地的许多经验也是间接的借鉴香港。而随着市场的发展，台湾代理模式更值得代理商借鉴，深圳乃至内地的诸多省市供求关系转向卖方市场，大型的地产开发商并未取得相对的垄断地位，各开发商之间的竞争相当激烈，故此，发展商更需要专业代理公司从产品设计阶段及早的介入，需要销售阶段的合理安排，需要通过项目的运作而建立自身的品牌。更为重要的是需要一种商业机制使得代理商可以与自己不但利益共享而且风险共担。

2.从自身实际出发，不断创新

随着房地产业的蓬勃发展，买方市场的进入，必然进行比较成熟与稳健的阶段，消费者的心态也逐步平静，而代理公司为了建立发展商和自身品牌，格外强调的必是为消费者提供安全交易。因而，在宣传手法上迅猛、直接不一定奏效，表面层次上的卖点罗列不被看好，故应结合本地消费者的文化，抓住最能吸引消费者的东西去宣传，强调对其心灵的冲击和震荡。

3.人才是公司文化的底蕴

任何企业的竞争最后必将归结为品牌和人才的比拼。房地产代理行业一直是人员流动性很大的行业，而且绝大多数是员工炒老板的鱿鱼，而这些被炒的老板当中，很多是在社会上享有名誉的企业家，这其中不乏有员工浮躁的因素，但不排除企业的文化底蕴不强，不足以吸引员工为其长时间的效力。因为在香港、美国、台湾等代理服务行业，包括地产代理在内，人员也是相对比较稳定的。这主要是因为企业为员工提供了施展舞台，充足而富有吸引力的提升的机会以及完备的奖罚措施和优厚的福利，员工满意则自然不做他想。而且作为代理服务行业，只有员工满意才能实现促使客户极大满意，进而会涉及到企业或近或远的利益。所以一个但凡有很大报负的地产代理老板，必然会尤为重视作为品牌建设一个重点之重的文化底蕴培育。

作为中国大陆房地产咨询业的创始企业，希望我们的代理公司能在日趋激烈的竞争中一路领先，作为中国内地房地产代理企业的一员，能在未来若干年后，在中国大地上看到自己的同仁们仍旧笑傲四方，代理公司相信，一路笑着走来的，必是那些自强不息，应势而变的。

四、房地产代理应对WTO

1.房地产代理业的发展

房地产代理服务是适应房地产业发展的需要而产生的。发达的代理服务是房地产业成熟的重要标志。

房地产经纪是房地产代理服务活动的基本组成部分，主要是指向房地产开发、转让、抵押、租赁的当事人有偿提供居间介绍、代理、咨询服务的营业性活动。90年代以来，我国的房地产经纪行业发展很快，以上海为例自从1993年12月出现第一家房地产经纪机构——“新民纪人事务所”起，到2000年底，发展到1945家，在册人员总数16286人。所从事的经纪业务类型主要有：顾问型、广告型、代理型、中介型、置换型、策划型和综合型。出现了一些著名的公司，如以置换著名的有上海房屋置换股份有限公司和智恒房产置换公司等等。房地产置换活动的开展，使近3年来上海存量房市场交易以每年50%以上的增长率递增，2000年交易量已达到778.5万平方米，其中住宅648万平方米，接近增量房交易量的一半，成为上海房地产市场的一大亮点。

上海市的房地产评估业，自1992年成立首家估价所以来，截止2000年底，已有房地产评估机构98家，经考核获房地产估价师资格的有1384名，房地产估价员687名，土地估价师361名。房地产交易价格的评估，为政府征收税费提供了可靠依据；房地产抵押贷款价格评估，为金融机构放贷和降低风险提供服务，其业务量已占估价市场总量的40%；在涉及房经济纠纷中服务于司法部门，房地产评估结果成为判决和仲裁中对房地产价值认定的重要法律依据；此外，还服务于企业的经营活动，服务于拍卖机构，服务于民事活动的当事人，等等。

房地产咨询是为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。目前上海房地产咨询业除营销策划形成专业的企业外，大多是房地产经纪机构、评估机构兼营房地产咨询服务业务。

从总体上看，上海的房地产代理行业发展迅速，已具有一定规模，日趋规范，正逐步走向成熟。随着“入世”的推动，将进一步得到发展和完善。

2.我们与WTO的主要差距

近十年来，房地产代理业呈现出良好的发展势头，但与WTO规则的要求和发达国家成熟的房地产代理服务体系相比，也还存在不少的差距。再以上海为例，主要表现在以下几方面：

（1）机构规模小，市场占有率低。在上海住宅市场上，房地产开发商委托代理营销楼盘的仅占销售总量的10%，开发企业直接推销的楼盘仍占90%。这与国外开发的楼盘主要由代理商销售形成鲜明的对照。入世后，象“21世纪不动产”等著名品牌的企业进军上海房地产代理服务行业，凭借其强大实力和规范服务，占领市场，上海现有的房地产企业将经不起竞争，面临巨大的压力。

（2）信息渠道不畅，技术水平偏低。有关的信息网络统系还不健全，市场信息量少，且渠道不畅，在很大程度上影响了代理服务质量的提高。代理服务行业内的技术手段比较落后，方法陈旧，高素质的专业人才缺乏，在房地产经纪行业中，大量无专业知识和工作经验的人在做代理。评估行业中的估价师队伍虽日益扩大，但有的学历高，实际执业能力低，只有理论知识，缺少实践经验，大量注册估价师虽有资格，并不执业。房地产专业技术人员的技术水平，离境外同行业技术水平还有不小的差距。

（3）服务欠规范，总体质量不高。据1998年对92家评估机构抽查的112份评估报告，其中达到优秀标准的只有13%；达到及格标准的占80%；不合格的占7%。估价报告的出错率在60%以上，反映了估价人员执业能力比较弱，处于较低的层次。房地产营销策划和代理销售中服务不规范，服务质量的问题也较为突出。“夸张营销”、“花色营销”、虚假广告、过度包装等屡屡发生，影响经纪服务的声音。

（4）法规体系不健全，管理欠规范。目前房地产评估、经纪活动，只有一些零星的法规，从国家到地方尚未正式制定出专门的管理大法，市场活动和行业管理均缺乏统一、权威的法律依据。

3.房地产代理应对WTO的策略

面对WTO，房产代理业怎样应对，制订策略呢？

（1）加快改革步伐，实施企业化经营

深化改革的方向是要按市场原则和国际通用规则，脱钩改制，政企分开。脱钩改制的目的，是要确立独立、客观、公正的代理机构的运作机构、不再附属于国家机关、政法机关、团体和事业单位，而是要成为市场经济主体，独立运作，形成独立承担法律责任、独立核算、自负盈亏、公平竞争的市场运行机制，真正做到企业化经营，市场化运作。

（2）扩大规模，连锁经营，增强竞争力

扩大规模、连锁经营有诸多好处：一是可以统一安排人力、物力、财力，节省成本，优化资源配置，获取规模效益；二是统一领导，统一规范、服务标准，有利于提高服务质量，树立品牌，发挥品牌效应；三是可以扩大业务量，提高市场占有率，增强竞争力。从发展趋势看，房地产代理业必须走联合之路。通过兼并、合作与联合、联盟、加盟，连锁经营等方式实现资产重组、联合经营。这些方式都是国际上通用的方式，不乏成功的范例，值得借鉴。

（3）增加科技含量，提高产业素质

当前要抓好三个方面工作：一是利用先进技术手段，及时、准确提供房地产信息。必须大力推广计算机应用，建立房地产信息网络系统，组建最具权威的房地产信息收集、加工和传送服务机构，以保证房地产代理有一个坚实的信息基础。二是提高服务技术，加强技术标准管理。对于房地产代理行业来说，专业技术水准是决定服务质量的关键。在吸收国外科学理论和操作经验的基础上，结合我国国情，把实践经验进一步上升到理论，创建具有中国特色的估价理论与实务，制定出符合国情又具有科学性的技术标准。三是加强人员培训，提高专业技术素质。房地产代理人员基本上是其他行业转过来的，专业技术素质普遍较低。有必要分期分批进行培训，提高职业道德和专业技术水平，这对于房地产代理的建设和发展至关重要，应引起高度关注。

（4）规范服务行为，提高服务质量

主要是搞好几方面的规范：一是规范执业资格。房地产经纪人员和估价人员资格必须经过培训，考核合格后取得，注册登记、上岗执业，必须有一定年限的工作经历和实际操作经验，设置“门槛”，禁止不合格者任意执业；二是规范服务标准。经纪、评估、咨询业等，都必须制定行业的服务标准，并建立年检抽查制度，对达不到服务标准的限期整改，甚至撤消执业资格；三是规范行业行为，制定并执行行业规则。行业规则可分为两个层次，即房地产代理行业的总体规定和经纪、评估行业的分行业规则。它是从事房地产经纪、评估活动的机构和人员应当遵循的行业规范。其宗旨是“坚持遵纪守法，倡导廉洁自律，规范执业行为，提高服务质量”。

（5）完善行业管理，积极支持房地产代理业的发展

完善行业管理，首先要明确行业管理的指导思想。房地产代理企业的运作应由市场机制调节，充分发挥供求、价格、竞争机制的基础性的调节作用；行业管理主要依法行政，以间接手段为主规范行业行为，促使其健康有序、协调运行。政府主管部门的行政管理的职能主要是制定行业发展规划，把握房地产评估、经纪行业的发展走向，健全和完善法规体系，以法律为准绳加强监管。同时加强行业协会建设，充分发挥其桥梁和纽带作用。行业协会是社会代理组织和行业自律性的管理组织，在政府和行业间架起桥梁，起着重要的协调作用，尽快承担起部分管理职能。同时，要加强代理的质量管理。抓好市场准入制度，建立市场请出制度，搞好房地产代理机构的资质管理和执业人员的资格管理，技术标准管理和服务标准管理。定期检查，严格监督，以保证代理的质量。