投资性房地产公允模式利弊分析

项目五　投资性房地产

案例导入

2007年11月，滨江华光有限责任公司购买了三层写字楼，其中两层作为公司办公用，一层出租给某家快餐公司。公司在进行核算时，将三层写字楼全部作为固定资产核算。2008 年2月，会计师事务所注册会计师林华对滨江华光有限责任公司2009年财务报表进行审计时，做出了审计调整，将出租的一层办公楼调整计入“投资性房地产”。注册会计师林华为什么会这样调整呢？请带着这个问题开始本章的学习。

知识准备

房地产是土地和房屋及其权属的总称。随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了作为生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。对于一些企业而言，投资性房地产属于日常经营性活动，形成的租金收入或转让增值收益应属于企业的主营业务收入，但对于大部分企业而言，是与其经营性活动相关的其他经营活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。

投资性房地产的核算主要通过以下会计科目核算。

1．“投资性房地产”科目。属于资产类会计科目，核算企业持有的投资性房地产的取得成本或公允价值。其借方核算企业取得投资性房地产的购建成本以及公允价值模式下期末按公允价值调增的金额；贷方核算投资性房地产因处置或改变用途而转出的账面价值以及公允价值模式下期末按公允价值调减的金额。期末余额在借方，表示期末企业持有的投资性房地产的历史成本或公允价值。该科目按房地产类别和项目设置明细核算。

2．“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。属于资产类备抵会计科目，核算历史成本计量模式下投资性房地产累计折旧（摊销）的金额。其借方核算投资性房地产处置或改变用途而转出的累计折旧（摊销）的金额，贷方核算计提的累计折旧（摊销）。期末余额在贷方，表示期末企业持有的以历史成本模式计量的投资性房地产累计折旧（摊销）的金额。该科目按房地产类别和项目设置明细核算。

3．“投资性房地产减值准备”科目。属于资产类备抵会计科目，核算历史成本计量模式下，投资性房地产计提的减值准备。其借方核算投资性房地产处置或改变用途而转出的减值准备的金额，贷方核算按可收回金额低于账面价值的差额计提的减值准备。期末余额在贷方，表示期末企业持有的历史成本模式计量的投资性房地产累计计提的减值准备。该科目按房地产类别和项目设置明细核算。

任务一　投资性房地产的确认与计量

一、投资性房地产的确认

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，具体包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。

需要注意的是，企业自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房、办公楼等不属于投资性房地产。企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也是为企业自身的生产经营服务的，不属于投资性房地产。企业持有准备销售的作为存货的房地产，如房地产开发公司开发的商品房，也不属于投资性房地产。根据国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。

将某项房地产确认为投资性房地产，首先应符合投资性房地产的概念，其次要同时满足下列条件：

（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业。

（2）该投资性房地产的成本能够可靠计量。

二、投资性房地产的初始计量

企业外购或自行建造投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

（1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

（2）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出构成。

（3）非投资性房地产转换为投资性房地产的成本，应按“投资性房地产转换”的原则来确定，参见本项目任务二中的投资性房地产的转换和处置。

三、投资性房地产的后续计量

投资性房地产后续计量模式有两种：一种是成本模式；另一种是公允价值模式。企业通常情况下应当采用成本模式计量，只有满足特定条件的才可以采用公允价值模式。

采用公允价值模式后续计量的投资性房地产应当同时满足下列条件：

（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而能够对投资性房地产公允价值作出合理估计。

同一个企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不能采用一种模式对某些投资性房地产进行后续计量，采用另一种模式对其他投资性房地产进行后续计量。

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

任务二　投资性房地产的核算

一、成本模式下，投资性房地产的核算

采用成本模式后续计量的投资性房地产，应当参照固定资产或无形资产，将投资性房地产的成本在估计的使用寿命内采用系统合理的方法进行摊销。投资性房地产为建筑物的，则按固定资产的原则按月计提折旧，当月增加当月不提折旧，从次月开始计提折旧，当月减少当月继续计提折旧。反映其损耗的会计科目为“投资性房地产累计折旧”。投资性房地产为土地使用权的，则按无形资产原则按月摊销，当月增加当月开始摊销，当月减少当月停止摊销。反映其损耗的会计科目为“投资性房地产累计摊销”。计提折旧（摊销）时，借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”。取得租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。根据税法规定，计算应交的营业税，借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费——应交营业税”。若投资性房地产属于企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。

成本模式计量的投资性房地产存在减值迹象的，应进行减值测试，若可收回金额低于账面价值，则应按差额计提减值准备，借记“资产减值损失——投资性房地产减值损失”，贷记“投资性房地产减值准备”。投资性房地产减值准备一经计提，不得转回。

【业务处理2．5．1】　2008年11月，滨江华光有限责任公司购入三层写字楼，其中一、二层作办公使用，三层出租给一家快餐公司。滨江华光有限责任公司将第三层写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。这栋办公楼取得成本为540万元，预计使用寿命为25年，预计净残值率为5%，按年限平均法计提折旧。根据经营租赁合同，滨江华光有限责任公司每月有租金收入8000元，租金按月收取。

根据上述资料，滨江华光有限责任公司确认为投资性房地产的成本为180万元（540万元÷3）。

（1）按月计提折旧

借：其他业务成本　　　　　　　　　5700

贷：投资性房地产累计折旧　　　　　　5700

（2）按月确认租金收入

借：银行存款　　8000

贷：其他业务收入　　　　　　8000

（3）按月确认应交营业税

应交营业税＝8000×5%＝400（元）

借：营业税金及附加　　400

贷：应交税费——应交营业税　　　　　　400

二、公允价值模式下，投资性房地产的核算

投资性房地产采用公允价值模式后续计量，不需要计提折旧或进行摊销。资产负债表日，根据资产负债表日的公允价值调整账面价值。资产负债表，公允价值高于账面价值的，借记“投资性房地产——公允价值变动”，贷记“公允价值变动损益”；公允价值低于账面价值的，借记“公允价值变动损益”，贷记“投资性房地产——公允价值变动”。

投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。若投资性房地产属于企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。投资性房地产租金收入应交的营业税等相关税费，确认为“营业税金及附加”。

【业务处理2．5．2】　郡元集团为从事房地产经营开发的企业。2008年8月，郡元集团与英德企业签订租赁协议，约定将郡元集团开发的一栋精装修写字楼于开发完成的同时开始租赁给英德企业使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9000万元。2008年12月31日，该写字楼的公允价值为9200万元。郡元集团投资性房地产采用公允价值计量模式。2009年12月31日，该写字楼的公允价值为8500万元。

根据上述业务资料甲企业应作如下账务处理。

（1）2008年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租

借：投资性房地产——成本　　　　　90000000

贷：开发成本　　　　　90000000

房地产开发企业开发过程中发生的成本是通过“开发成本”归集，完工以后结转“库存商品”或其他会计科目。

（2）2008年12月31日，按照公允价值调整其账面价值

借：投资性房地产——公允价值变动　　2000000

贷：公允价值变动损益　　　　　　2000000

（3）2009年12月31日，按照公允价值调整其账面价值

借：公允价值变动损益　　7000000

贷：投资性房地产——公允价值变动　　　7000000

三、成本模式和公允价值模式的转换

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。以转换时的公允价值，作为公允价值计量模式下的“投资性房地产——成本”，结转成本模式下“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”的账户余额，将公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。

【业务处理2．5．3】　2008年11月，滨江华光有限责任公司购入三层写字楼，总成本为540万元，其中一层用于出租。滨江华光有限责任公司将用于出租的一层写字楼确认为投资性房地产，采用成本计量模式。该写字楼预计使用寿命为25年，预计净残值率为5%，采用年限平均法折旧。2010年1月1日，假定滨江华光有限责任公司持有的投资性房地产满足公允价值模式条件，滨江华光有限责任公司决定采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2010年1月1日，该层写字楼公允价值为190万元。滨江华光有限责任公司按净利润的10%计提盈余公积。

根据上述业务资料，滨江华光有限责任公司作为投资性房地产核算的一层写字楼，已计提累计折旧：

借：投资性房地产——成本　　1900000

投资性房地产累计折旧　　　74100

贷：投资性房地产　　　　　　1800000

盈余公积　　　　　　　　17410

利润分配——未分配利润　　　　　　　156690

四、投资性房地产的转换和处置

1．投资性房地产转换为自用房地产。成本模式下，投资性房地产转换为自用房地产，应按照该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。

【业务处理2．5．4】　2010年6月1日，某企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3500万元，其中，原价为5000万元，累计已提折旧1500万元。假设该企业对投资性房地产采用成本计量模式。

根据上述资料，该企业厂房用途变更为生产所用后，该厂房应由投资性房地产转为固定资产核算，应编制如下会计分录。

借：固定资产　　50000000

投资性房地产累计折旧　　15000000

贷：投资性房地产　　　　　50000000

累计折旧　　　　　15000000

公允价值模式下，投资性房地产转换为自用房地产，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与转换日账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

【业务处理2．5．5】　承接【业务处理2．5．4】，2010年6月1日，某企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3500万元，2010年6月1日，该厂房公允价值为4000万元。假设该企业对投资性房地产采用公允价值计量模式。

根据上述资料，该企业厂房用途变更为生产所用后，该厂房应由投资性房地产转为固定资产核算，以转换日公允价值作为入账价值，应编制如下会计分录。

借：固定资产　　40000000

贷：投资性房地产　　　　35000000

公允价值变动损益　　　　5000000

2．非投资性房地产转换为投资性房地产。成本模式下，存货、自用房地产转换为投资性房地产，应按转换日存货、自用房地产的账面价值确定投资性房地产的价值，同时结转存货、自用房地产的账面价值。企业将存货转换为投资性房地产时，借记“投资性房地产”、“存货跌价准备”，贷记“开发产品”。企业将自用房地产转换为投资性房地产时，借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”，贷记“固定资产”、“投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产减值准备”。

【业务处理2．5．6】　郡元集团是从事房地产开发业务的企业，2009年4月1日，将其开发的尚未出售一幢商品房整体出租给一家房地产中介，账面余额为3200万元，已计提存货跌价准备500万元。郡元集团对投资性房地产采用成本模式计量。

2009年4月1日，郡元集团需作如下账务处理。

借：投资性房地产　　27000000

存货跌价准备　　5000000

贷：开发产品　　　　　32000000

【业务处理2．5．7】　滨江华光有限责任公司拥有一栋办公楼。2007年4月15日，业将这栋办公楼整体出租给依华企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日，为期5年。2007 年4月15日，这栋办公楼的账面余额为3200万元，已计提折旧500万元，未计提减值准备。假定滨江华光有限责任公司对该投资性房地产采用成本计量模式。

2007年4月15日，滨江华光有限责任公司应作如下账务处理。

借：投资性房地产　　32000000

累计折旧　　5000000

贷：固定资产　　　　　32000000

投资性房地产累计折旧　　　　　5000000

公允价值模式下，存货、自用房地产转换为投资性房地产，应按转换日的公允价值，确定投资性房地产成本。转换日，公允价值大于存货、自用房地产账面价值的，其差额不确认当期损益，贷记“资本公积——其他资本公积”；公允价值小于存货、自用房地产账面价值的，其差额应计入当期损益，借记“公允价值变动损益”。企业将存货转换为投资性房地产时，借记“投资性房地产（成本）”（转换日公允价值）、“存货跌价准备”，贷记“开发产品”，按差额借记“公允价值变动损益”或贷记“资本公积——其他资本公积”。企业将自用房地产转换为投资性房地产时，借记“投资性房地产（成本）”（转换日公允价值）、“累计折旧”、“固定资产减值准备”，贷记“固定资产”，按差额借记“公允价值变动损益”或贷记“资本公积——其他资本公积”。

【业务处理2．5．8】　滨江华光有限责任公司拥有一栋办公楼。2007年4月15日，甲企业将这栋办公楼整体出租给依华企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日，为期5年。2007年4月15日，这栋办公楼的账面余额为3200万元，已计提折旧500万元，未计提减值准备。该办公楼公允价值为4000万元。假设滨江华光有限责任公司对投资性房地产采用公允价值计量模式。

根据上述业务资料，滨江华光有限责任公司应作如下账务处理。

借：投资性房地产——成本　　40000000

累计折旧　　5000000

贷：固定资产　　　　32000000

资本公积——其他资本公积　　　　13000000

3．投资性房地产的处置。

（1）采用成本模式计量的投资性房地产的处置。

企业处置采用成本模式计量的投资性房地产时，按照收到的款项，借记“银行存款”等账户，贷记“其他业务收入”。同时，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”、“其他业务成本”，贷记“投资性房地产”。处置涉及的税费，借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”。

【业务处理2．5．9】　建发公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期届满后，建发公司将该栋写字楼出售给亚运公司，合同价款为2500万元，亚运公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为4000万元，已计提折旧1850万元。建发公司应根据转让所得的5%缴纳营业税。

根据上述资料，建发公司应作如下会计处理。

借：银行存款　　25000000

贷：其他业务收入　　　　　25000000

借：其他业务成本　　21500000

投资性房地产累计折旧　　18500000

贷：投资性房地产——写字楼　　　　　　40000000

借：营业税金及附加（2500万元×5%＝125万元）1250000

贷：应交税费——应交营业税　　　　　　　　1250000

（2）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置。

企业出售采用公允价值模式计量的投资性房地产时，按照收到的款项，借记“银行存款”等，贷记“其他业务收入”。按照投资性房地产账面余额，借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产——成本”，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”。同时，将投资性房地产累计确认的“公允价值变动损益”转入“其他业务收入”，借记或贷记“公允价值变动损益”，贷记或借记“其他业务收入”。若投资性房地产是从存货或自用房地产转换来的，且转换时产生了“资本公积——其他资本公积”，还应借记“资本公积——其他资本公积”，贷记“其他业务收入”。

【业务处理2．5．10】　滨江华光有限责任公司拥有一栋办公楼。2007年4月15日，公司将这栋办公楼整体出租给其他企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日，期限为2年。2007年4月15日，这栋办公楼的账面余额为3200万元，已计提折旧500万元，未计提减值准备。该办公楼公允价值为4000万元。2007年12月31日，该办公楼的公允价值为4100万元，2008年12月31日，该办公楼的公允价值为3800万元，2009年4月15日，租赁期满，公司收回办公楼，并以3600万元出售，出售款项已收讫。应按转让所得的5%缴纳营业税。假定滨江华光有限责任公司投资性房地产采用公允价值模式计量。

根据上述业务资料，甲企业应作如下账务处理。

（1）2007年4月15日，自用办公楼转为投资性房地产

借：投资性房地产——成本　　　　　　40000000

累计折旧　　　5000000

贷：固定资产　　　　　32000000

资本公积——其他资本公积　　　　　13000000

（2）2007年12月31日，按公允价值调整投资性房地产账面价值

借：投资性房地产——公允价值变动　　　　　　1000000

贷：公允价值变动损益　　　　　　　　1000000

（3）2008年12月31日，按公允价值调整投资性房地产账面价值

借：公允价值变动损益　　3000000

贷：投资性房地产——公允价值变动　　　　　3000000

（4）2009年4月15日，出售办公楼

借：银行存款　　36000000

贷：其他业务收入　　　　　　36000000

借：其他业务成本　　38000000

投资性房地产——公允价值变动　　2000000

贷：投资性房地产——成本　　　　　　40000000

将投资性房地产累计公允价值变动损益转入其他业务收入。

借：其他业务收入　　2000000

贷：公允价值变动损益　　　　　　2000000

将转换时产生的资本公积转入其他业务收入。

借：资本公积——其他资本公积　　13000000

贷：其他业务收入　　　　　　13000000

按转让所得的5%计提营业税。

借：营业税金及附加　　1800000

贷：应交税费——应交营业税　　　　　　1800000

知识检测

一、思考题

1．什么是投资性房地产？其包括哪些内容？

2．投资性房地产的后续计量模式有哪两种？请分别说明它们的核算方法。

二、单选题

1．根据《企业会计准则——投资性房地产》，下列项目不属于投资性房地产的是（　　）。

A．已出租的土地使用权　　B．持有并准备增值后转让的房屋建筑物

C．已出租的建筑物　　　　D．持有并准备增值后转让的土地使用权

2．2009年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为100万元，款项以银行存款支付。购入该建筑物发生的契税为2万元也以银行存款支付。该投资性房地产的入账价值为（　　）万元。

A．102　　B．104　　C．100　　D．98

3．下列有关投资性房地产的会计处理中，说法不正确的是（　　）。

A．采用成本模式计量的土地使用权，期末应当计提土地使用权当期的摊销额

B．采用公允价值模式计量的投资性房地产转为成本模式，应当作为会计政策变更

C．采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值

D．存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照该项投资性房地产转换当日的公允价值计量

4．自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的其差额通过（　　）科目核算。

A．营业外收入　　　　　B．资本公积　　

C．公允价值变动损益　　D．其他业务收入

5．企业出售投资性房地产时，应当将所处置投资性房地产的账面价值计入（　　）。

A．其他业务成本　　　B．资本公积　　　　　

C．营业外支出　　　　　D．公允价值变动损益

6．企业对成本模式进行后续计量的投资性房地产摊销时，应该借记（　　）科目。

A．投资收益　　　　　B．其他业务成本

C．营业外收入　　　　D．管理费用　　

7．关于投资性房地产的计量模式，下列说法中不正确的是（　　）。

A．采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销

B．企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更

C．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

D．已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式

8．2009年3月1日，企业将一项投资性房地产转换为固定资产。该投资性房地产的账面余额为150万元，已计提折旧50万元，计提减值准备20万元。该房地产公允价值为120万元。该企业的投资性房地产采用成本计量模式。3月1日固定资产入账价值为（　　）万元。

A．150　　B．80　　C．120　　D．100

三、多选题

1．下列属于企业的投资性房地产的有（　　）。

A．企业经营租赁方式出租的生产线　　　B．企业自行建造后用于出租的房地产

C．企业生产经营用的土地使用权　　　　D．企业经营租赁方式出租的厂房　　

2．有关投资性房地产下列描述不正确的有（　　）。

A．采用成本模式计量当月增加的房屋当月不计提折旧

B．采用成本模式计量当月增加的土地当月进行摊销

C．采用公允模式计量当月增加的房屋下月开始计提折旧

D．采用成本模式计量当月增加的土地当月不进行摊销

3．采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足（　　）条件。

A．投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场

B．企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计

C．经济利益很可能流入企业

D．成本可能可靠计量

4．下列各项中，不影响企业当期损益的是（　　）。

A．采用成本计量模式，期末投资性房地产的可收回金额高于账面价值

B．采用成本计量模式，期末投资性房地产的可收回金额低于账面价值

C．采用公允价值计量模式，期末投资性房地产的公允价值高于账面价值

D．自用的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值大于账面价值

5．下列有关投资性房地产的说法中，正确的有（　　）。

A．企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销

B．企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租时，其转换日为租赁期开始日

C．企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值

D．企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入所有者权益

四、判断题

1．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。（　　）

2．期末企业将投资性房地产的账面余额单独列示在资产负债表上。（　　）

3．企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入其他业务成本或其他业务收入。（　　）

4．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。（　　）

5．资产负债表日采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值低于其账面价值的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目。（　　）

能力训练

［实务操作一］

资料：甲股份有限公司（以下简称甲公司）为华北地区的一家上市公司，甲公司2007—2009年与投资性房地产有关的业务资料如下：

（1）2007年1月，甲公司购入一幢建筑物，价款为800万元，款项以银行存款转账支付。不考虑其他相关税费。

（2）甲公司购入的上述用于出租的建筑物预计使用寿命为15年，预计净残值为36万元，采用年限平均法按年计提折旧。

（3）甲公司将取得的该项建筑物自当月起用于对外经营租赁，甲公司对该房地产采用成本模式进行后续计量。

（4）2007年甲公司该项房地产取得租金收入为90万元，已存入银行。假定不考虑其他相关税费。

（5）2009年12月，甲公司将原用于出租的建筑物收回，作为企业经营管理用固定资产处理。

要求：（1）编制甲公司2007年1月取得该项建筑物的会计分录。

（2）计算2007年度甲公司对该项建筑物计提的折旧额，并编制相应的会计分录。

（3）编制甲公司2007年取得该项建筑物租金收入的会计分录。

（4）计算甲公司该项房地产2008年年末的账面价值。

（5）编制甲公司2009年收回该项建筑物的会计分录。

（答案中的金额单位用万元表示）

［实务操作二］

资料：2007年，金星公司将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。2009 年2月1日，假设金星公司持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，金星公司决定采用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。2009年2月1日，该写字楼的原价为9000万元，已计提折旧270万元，账面价值为8730万元，公允价值为9500万元。金星公司按净利润的10%计提盈余公积。2009年12月31日，该写字楼公允价值为9400万元。

要求：（1）2009年2月1日，成本模式转变为公允价值模式应如何核算。

（2）编制2009年12月31日的会计分录。

［实务操作三］

资料：银达公司将原采用公允价值计量模式计价的一幢出租用厂房收回，作为企业的一般性固定资产处理。在出租收回前，该投资性房地产的成本和公允价值变动明细科目分别为700万元和100万元（借方）。转换当日该厂房的公允价值为780万元。金额单位用万元表示。

要求：作出银达公司转换日的会计处理。

［实务操作四］

资料：建华公司为了满足市场需求、扩大再生产，将生产车间从市中心搬迁到郊区。2007年3月，管理层决定，将原厂区陈旧厂房拆除平整后，持有以备增值后转让。土地使用权的账面余额为3000万元，已计提摊销900万元，剩余使用年限为40年，按照直线法摊销，不考虑残值。2009年3月，建华公司将原厂区土地使用权转让，取得转让收入4000万元。假设不考虑相关税费。建华公司投资性房地产采用成本法核算。

要求：编制以上业务的相关会计分录。

思维拓展

投资性房地产采用成本模式或公允价值模式是由企业自主选择的，但采取公允价值计量模式，需要满足一定的条件。采用不同的后续计量模式会对财务报表带来不同影响。思考两种后续计量模式对企业财务状况和经营成果的影响。