认知投资性房地产

9．1．1 相关知识

1）投资性房地产的定义

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

房地产是土地和房屋及其权属的总称。随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃。企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至是个别企业的主营业务。用于出租或增值的房地产就是投资性房地产。

在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

2）投资性房地产的性质

（1）投资性房地产是一种经营性活动

投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权。尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素有关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

根据税法规定，企业出租房地产、转让土地使用权均被视为一种经营活动。其取得的租金收入或土地使用权转让收益应当缴纳营业税。如果土地使用权转让增值额达到法定标准的，还应当缴纳土地增值税。

就某些企业而言，投资性房地产属于日常经营性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入。但对于大部分企业而言，属于与经营性活动相关的其他经营活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。

（2）投资性房地产为企业带来经济利益流入的方式与自用房地产明显不同

企业持有的房地产既可能用作自身管理、生产经营的场所，也可能作为投资性房地产用于赚取租金或获取增值收益。投资性房地产为企业带来经济利益流入的方式主要是通过获取租金收益和处置收益来实现，与自用房地产明显不同，因此应当作为一项单独资产进行核算和反映。企业在日常核算过程中，应该对相关资产进行重新分类。符合投资性房地产定义和确认条件的建筑物和土地使用权，应当划分为投资性房地产。

（3）投资性房地产的后续计量有两种模式

投资性房地产的后续计量有成本计量和和公允价值计量两种模式。一般情况下，投资性房地产采用成本计量模式，在满足特定条件下可以采用公允价值计量模式。而企业的固定资产和无形资产一般采用成本计量模式。

3）投资性房地产的范围

投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权及已出租的建筑物。

（1）已出租的土地使用权

已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得的土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。

企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于投资性房地产。计划用于出租的土地使用权自租赁协议约定的租赁期开始日起方能确认为投资性房地产。

例如：2014年5月10日，甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议，将其原有一块堆放材料的土地租赁给乙公司使用，协议约定租赁期自2014年6月1日起至2016年5月31日止。甲公司在2014年6月1日方可确认该土地使用权为投资性房地产。

对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

例如：2014年5月10日，甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议，将其原有一块堆放材料的土地租赁给乙公司使用，协议约定租赁期自2014年6月1日起至2016年5月31日止。2015年1月1日乙公司因经营调整，将该土地使用权转租给丙公司使用，双方约定租赁期限自2015年1月1日起至2016年5月31日止。此时，乙公司不得确认该土地使用权为投资性房地产。

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权

持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。闲置土地应当按照国家《闲置土地处置办法》的规定处理。

（3）已出租的建筑物

已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当把握以下要点：

①用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租给其他人使用的建筑物不属于投资性房地产。例如：2015年1月1日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，甲公司将其拥有产权的一栋办公楼出租给乙公司，为期5年，乙公司将该办公楼装修后用于自行经营商品销售。2年后，由于连续亏损，乙公司将该办公楼转租给丙公司，合同期3年，以赚取租金差价。这种情况下，对于乙公司而言，该栋办公楼不属于其投资性房地产。

②已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。这里的空置建筑物，是指企业新购入、自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。

③企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。例如：甲公司在市中心有一栋写字楼，共5层，其中1层出租给某家大型超市，2层出租给某会计师事务所办公使用，3～5层出租给丙公司。合同约定甲公司为该写字楼提供保安、维修等日常辅助服务。本例中，甲公司将写字楼出租，同时提供的辅助服务不重大，故该写字楼属于甲公司的投资性房地产。

4）不属于投资性房地产的范围

（1）自用房地产

自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产，企业生产经营用的土地使用权属于无形资产；再如，企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽然也收取租金，但间接为企业自身的生产经营服务，因此具有自用房地产的性质。

（2）作为存货的房地产

作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。

从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货。即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。

实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如果某项投资性房地产不同作用的部分能够单独计量出售的，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。例如：甲公司在市中心开发一栋商住楼，共5层。其中，1层出租给某家大型超市，2层出租给某会计师事务所办公使用，均已经签订租赁合同；3～5层为住宅正在对外销售。这种情况下，如果1，2层能够单独计量和出售，应当确认为甲公司的投资性房地产，3～5层为甲企业的存货，即开发产品。

【拓展1】

9．1．2 知识拓展

闲置土地的界定

《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令5号）第二条对闲置土地进行了界定：“本办法所称闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：

1．国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；

2．已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发建设连续满1年的；

3．法律、行政法规规定的其他情形。”

【拓展2】

公允价值计量的方法

财政部于2006年2月10日由时任部长金人庆签发《企业会计准则——基本准则（2006）》（财政部令第33号），从2007年1月1日起开始实行施行。《基本准则》第九章会计计量第四十二条规定：“（五）公允价值。在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”

公允价值计量是指资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额计量。公允价值计量是市场经济条件下维护产权秩序的必要手段，也是提高会计信息质量的重要途径。它代表了会计计量体系变革的总体趋势。

公允价值计量的一般方法，通常包括市价法、类似项目法和估价技术法。所谓市价法是指将资产和负债的市场价格作为其公允价值的方法。

类似项目法是指在找不到所计量项目的市场价格的情况下的一种替代方法。它是通过参考类似项目的市场价格来确定所计量项目的公允价值的一种方法。估价技术法是指当一项资产或负债不存在或只有很少的市场价格信息时，采用一定的估价技术对所计量项目的公允价值作出估计的方法。一般认为，在确定所计量项目的公允价值时，要从这三种方法中选择一种，而这三种方法的采用是有一定程序的。通常情况下，首选的方法是市价法，因为一个公开的市场价格通常是最为令人接受，从而也最公允的；在找不到所计量项目的市场价格的情况下，往往采用类似项目法，通过按照一定的严格条件选取的类似项目的市场价格来决定所计量项目的公允价值；而当所计量的项目不存在或只有很少的市场价格信息，从而无法运用市价法和类似项目法时，则考虑采用估价技术法对所计量项目的公允价值作出估计。这三种方法的主观成分是依次增加的，而应用难度也是依次增加的。

企业在选择计量公允价值的估价技术时，应确保该估价技术反映了所计量项目公允价值的下列要素：

①对未来现金流量的估计，或者在更复杂的情况下，一连串不同时间的未来现金流量；

②对这些现金流量金额或时间可能的差异的预期；

③以无风险利率表示的货币的时间价值；

④包括了资产或负债中内在不确定性的价格；

⑤包括非流动性和市场非完美性的其他因素，有时这些因素是不可确指的。

只有反映了这五个要素的估价技术才是恰当的估价技术。