房地产投资可行性研究

房地产投资项目可行性研究是指房地产项目在建设前期所进行的调查研究，是依靠定性与定量相结合的分析方法，是对房地产投资在建设投资决策到进行科学论证的一种综合性研究。可行性研究始于20世纪30年代，可行性研究方法在项目投资决策中占有举足轻重的地位。

第一节 房地产投资可行性研究概述

【学习目标】

1. 能通过网络了解房地产投资可行性的相关信息；

2. 能熟练掌握进行房地产投资可行性研究的内容；

3. 能熟练掌握进行房地产投资可行性研究的要求；

4. 能熟练掌握房地产投资可行性研究的步骤。

【理论学习】

项目可行性研究的根本目的是实现投资项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高投资项目的经济、社会和环境效益。因此，必须全面学习、掌握开展房地产投资项目可行性研究的方法。

可行性研究是在投资决策前对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行全面、深入的技术经济分析、比较和论证，对项目的经济、社会经济效益进行科学的预测和评价，并在此基础上综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等，为决策部门最终决策提供可靠、科学的依据。

开展可行性研究的根本目的是为了实现项目决策的科学化、民主化，减少甚至避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

我国曾经在一段较长时期中，没有重视项目的可行性研究，许多项目未经审慎的可行性研究就草率上马，结果造成建设项目经济效益低下和社会资源的极大浪费。1980 年后，我国研究了西方国家在投资决策上充分进行可行性研究的经验，经过反复酝酿，逐步完善了我国基本建设程序，以法令的形式规定了建设项目可行性研究的地位。

目前指导我国进行可行性研究的主要文献有联合国工业发展组织在1978 年、1980 年分别编写的《工业可行性研究手册》 和《工业项目评价手册》 。1983 年，国家计委颁发了《关于颁发建设项目进行可行性研究的试行管理办法的通知》 ，对我国进行可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查等作了详细规定。1993 年4 月，国家计委和建设部联合颁发了《关于建设项目评价工作的若干规定》 和《建设项目经济评价方法与参数》，要求各个投资主体、各种投资来源、各样筹资方式兴办的大中型和限额以上的建设项目，原则上应按建设项目经济评价方法和相应的参数，进行财务评价和国民经济评价。

为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发的盲目性，1994 年标准定额研究所与建设部房地产行业根据《关于建设项目经济评价工作的若干规定》的要求，组织有关部门成立课题组，开展《房地产开发项目经济评价方法》的研究。同年，建设部批准《房地产开发项目经济评价方法》在全国房地产开发项目中试行。《房地产开发项目经济评价方法》是在我国房地产开展项目经济评价工作现状的基础上，借鉴国内外投资项目经济分析的理论和实践，按照现行房地产财税制度的要求，通过对房地产开发经营的特点进行深入分析研究，建立的房地产开发项目经济评价指标体系和报表体系。它规范了房地产开发项目经济评价中使用的概念、术语和科目，明确了房地产开发项目的市场调查与预测、项目策划、投资估算和成本估算等方面的内容，引入了房地产开发产品成本和经营成本的新概念，实现了开发产品成本向经营成本的合理转化，解决了在这一领域中长期存在的决策欠科学的问题。

对投资项目进行可行性研究，其主要作用在于从技术、经济多方面为投资决策提供科学依据，从而提高项目决策的成功率，促进投资决策的科学化。不仅如此，可行性研究在投资项目的管理方面，也发挥着许多作用。

(一) 作为项目投资决策及有关部门批准投资的依据

一个房地产项目的开发建设，特别是较大规模的项目，投入资金额度非常大，不能只凭经验或感觉进行决策。要通过投资决策前的可行性研究，明确该房地产项目的市场定位与营销战略、项目选址与建设条件、建筑规模与功能标准、建设方案、资金筹措、成本收益测算及风险分析、经济效益分析等，以此作为房地产项目投资决策的依据。国家规定，凡是没有经过可行性研究的房地产项目，不能批准设计任务书，不能进行设计，不能列入计划。

(二) 作为筹集建设资金的依据

银行等金融机构都会把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件。它们会在对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估后，才确定是否给予贷款。

(三) 作为开发商与有关部门签订协议、合同的依据

项目所需的建筑材料、协作条件以及供电、供水、供热、通讯、交通等，都需要与有关部门协作，都需要根据可行性研究报告进行协商。我国规定，有关技术引进和建筑设备进口，必须在可行性研究报告审查批准后，才能据以同国外厂商正式签约。

(四) 作为编制下阶段规划的依据

在可行性研究报告中，对项目的规模、地址、建筑设计方案构想、配套设施和公用辅助设施的种类等，都进行了分析和论证，推荐了建设方案。可行性研究报告批准后，规划设计工作就可据此进行，不必另作方案比较选择和重新论证。

一般情况下，进行房地产开发项目可行性研究需遵循以下依据：

(1) 国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；

(2) 经由权威部门批准的项目建议书或具有同等效力的文件；

(3) 经批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划；

(4) 国家计委、建设部联合颁发的《房地产开发项目经济评价方法》 ；

(5) 地块的自然、地理、气象、水文地质资料；

(6) 有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；

(7) 国家所规定的经济参数和指标；

(8) 开发项目初步规划方案。

可行性研究分为机会研究、初步可行性研究、可行性研究和项目评估决策四个阶段。

(一) 投资机会研究

投资机会研究，也称投资机会鉴别，是指为寻求有价值的投资机会而对项目的有关背景、资源条件、市场状况等所进行的初步调查研究和分析预测。它包括一般机会研究和特定项目机会研究。一般机会研究又分为地区机会研究(寻找某一特定区域内的投资机会)、部门机会研究(寻找某一特定产业部门的投资机会)和资源开发机会研究(即以资源开发和加工为目的的投资机会研究)三类。机会研究是进行初步可行性研究之前的准备性调查研究，它把项目设想变为概略的项目投资建议，以便进行下一步的深入研究。机会研究主要是依靠经验进行粗略的估计，不进行详细的分析计算，建设投资和生产成本的估算主要是参考类似项目套算，其精确度在±30％左右，所需费用一般占总投资的0.2％～0.8%。

(二) 初步可行性研究

初步可行性研究，也称预可行性研究，是在机会研究的基础上对项目方案进行的进一步技术经济论证，为项目是否可行进行初步判断。初步可行性研究的主要目的是判断项目是否值得投入更多的人力和资金作进一步研究；判断项目的设想是否有生命力，并据以做出是否值得进行投资的初步决定；确定是否需要通过市场初步分析、地质勘探、科学实验、工厂试验等功能研究或辅助研究，进行深入调查。

初步可行性研究是经过投资机会研究后，开发商认为某工程项目的设想具有一定的生命力但尚未掌握足够的数据去进行详细可行性研究，或对项目的经济性有怀疑尚不能确定项目的取舍时进行的。为了避免花费过多或费时太长，以较少的费用、较短的时间得出结论，有时还需对某些关键性的问题进行辅助研究。此阶段的投资估算和成本估算一般采用指标估算法，精确度在±20％左右，所需费用约占总投资的0.25％～1.5%

(三) 详细可行性研究

详细可行性研究，即通常所说的可行性研究，是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后能否做出投资决定的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10％左右，所需费用、小型项目约占投资的1％～3%，大型复杂的工程约占0.2％～1%。

(四) 项目的评估和决策

项目的评估和决策，主要是全面审核可行性研究报告中反映的各项情况是否确实，分析项目可行性研究中各项指标计算是否都正确，以及各种参数、基础数据、定额费率的选择是否合理。它分别从企业、国家和社会等角度综合分析和判断项目的经济效益和社会效益，分析和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，并做出对项目取舍的最终投资决策。最后，评价人员应给出对项目可行性研究的评估报告。

由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，因此可行性研究的内容不尽相同且各有侧重。根据建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》 中对可行性研究的要求，一般房地产开发项目可行性研究的内容应包括以下几个方面：

(一) 项目概况

它包括项目名称，开发建设单位，项目的地理位置，项目所在地的周围环境情况，项目的性质和主要特点，项目开发建设的社会、经济意义，可行性研究工作的目的、依据和范围等。

(二) 项目用地的现场调查及拆迁安置

它包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位的调查，人口调查，拆迁计划的确定，安置方案的确定，拆迁、安置、补偿所需费用的估算。

(三) 投资环境研究

投资环境主要包括相关区域社会经济状况、城市基础设施状况、土地使用制度、国家和地区政府的金融和税收政策、政府的其他鼓励措施等。

(四) 规划设计方案选择与资源供给安排

规划设计方案选择既包括市政规划方案的选择，又包括项目构成、平面布置和建筑规划方案的选择。资源供给安排主要是分析建筑材料的需要量、采购方式及供应计划，施工力量的组织，项目施工期间的水、暖、电、煤气、交通、通信等市政设施供应状况。

(五) 项目地理环境和附近地区有关发展项目

这一部分工作主要是分析和研究项目所处的地理环境(邻里关系)、项目用地的现状(熟地还是生地、需要哪些前期土地开发工作)、项目附近地区近期开工建设或筹备过程中与本项目可能发生竞争关系的同类项目或可能发生影响关系的其他项目(如修路或建市场)。这可以帮助开发商了解所处的市场状况，科学地为自己所开发的项目进行市场定位。

(六) 市场分析及开发建设规模的确定

这是指必须按照开发项目的特点，就当地与所开发项目相关的土地市场、普通住房市场、写字楼市场的供求关系、市场价格、交易数量等分别进行分析，以确定所开发项目的主要服务对象及项目开发建设的规模和标准。

(七) 开发建设计划

开发建设计划从内容上看，包括前期开发计划(指从项目立项、可行性研究、规划设计方案审批、土地使用权购买、土地开发、开工许可证取得，直至开工前准备等一系列工作的计划)、工程建设计划(指各单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等)、建设场地的布置及施工队伍的选择等。

(八) 项目开发组织机构和管理项目的安排

这部分工作的内容包括开发项目的管理机制、机构设置、人员培训计划、管理人员的配备方案、管理费用支出估算等。

(九) 开发项目经济评价基础数据的选定

这部分工作主要包括项目总投资估算，项目投资来源和资金筹措方式的确定，开发成本、经营成本估算，销售收入、出租收入、经营收入和其他相关收入估算。

(十) 环境影响及环境保护

环境影响分析的含义包括两个方面： 一是分析开发项目所处地区的环境状况、主要污染源和污染物对项目效益的影响；二是开发项目可能引起的周围生态变化。

环境保护分析的含义包括项目设计过程中拟采用的环境保护标准、控制污染与生态变化的初步方案、环境保护投资估算以及存在的问题与建议。

(十一) 项目经济效益的评价

项目经济效益评价是项目可行性研究中最核心、最关键的部分。在这一部分要充分利用上述各部分的分析研究结果，对项目的经济可行性进行分析。通过项目的现金流量分析，从全部投资和自由资金两个方面对反映项目经济效益的财务内部收益率、财务净现值等技术经济指标进行分析测算，同时还要对项目资金的来源与应用、贷款偿还能力等进行分析，从而对开发商安排融资计划提供参考数据。

(十二) 风险分析

风险分析的目的是根据项目面临的主要风险因素，如建造成本、售价、租金水平、开发周期、贷款利率和可建设建筑面积等的变化，对项目经济效果评价的主要技术经济指标，如财务内部收益率、财务净现值等的影响程度，进行定量研究；对当地政治、经济、社会条件等方面可能变化带来的影响，进行定性分析。

(十三) 可行性研究的结论

可行性研究的结论主要是指利用项目经济效益、社会效益和环境效益的评价结果，对项目的综合效益进行分析评价，以判断项目的可行性。

(一) 接受委托

当项目建议书获得批准后，投资者即可委托专业的房地产投资咨询公司或相应机构对拟开发项目进行可行性研究。双方签订合同或协议，明确规定可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、收费标准、结算方式及违约责任等内容。开发商在与房地产投资咨询公司或相应机构达成合作协议后，应积极配合咨询公司的工作，及时为咨询公司或相应机构提供项目建议书和其他相关的基础资料。咨询公司或相应机构在接受委托后，应明确委托者的目的和要求，明确研究内容，制定工作计划，并认真收集有关资料，以保证可行性研究的顺利、按时完成。

(二) 市场调查

房地产投资咨询公司或相应机构应从市场调查入手，对地块情况(含地块自身、地块周边及地块规划设计条件)、房地产市场供求、项目定位、项目初步规划方案、价格、竞争能力等进行全面的技术经济分析论证，以便确定项目的经济规模和项目构成。

房地产投资咨询公司或相应机构须根据项目建议书的要求，结合市场调查，在收集到的资料和数据的基础上，提出若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案，论证项目在技术上的可行性，进一步明确项目规模、构成及开发进度。

(三) 财务评价和国民经济评价

对经上述分析后所确定的最佳方案，在准确估算项目投资、成本及收入基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价，论证项目在财务上的可行性和盈利能力。

(四) 编制可行性研究报告

经过上述分析和评价后，即可编制详细的可行性研究报告。应推荐一个以上可行性方案及其实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为依据。

一、 知识训练题

1. 简述房地产可行性研究的意义和作用。

2. 简述房地产可行性研究的阶段及每个阶段的主要工作。

3. 简述房地产可行性研究的内容。

二、 技能训练题

项目： 请学生到网上去搜集一份房地产投资可行性研究报告，并对其内容进行分析。

第二节 房地产投资可行性研究报告的编写

【学习目标】

1. 能通过网络了解房地产投资可行性研究报告撰写的范式；

2. 能熟练掌握房地产投资可行性研究报告的编制原则；

3. 能熟练掌握房地产投资可行性研究报告的撰写。

【理论学习】

房地产投资项目可行性研究报告是整个项目可行性研究成果的最终体现，对于整个项目建设过程具有重要意义。编写一份合格的可行性研究报告，编写人员不仅要有足够的专业知识积累和丰富的实践经验，还应具有良好的文字功底，具备较强的观察问题、分析问题的能力。

房地产投资项目的可行性研究报告是整个项目可行性研究成果的最终体现。为了保证可行性研究报告的科学性、客观性和公正性，编制时需要坚持以下原则：

(一) 内容简洁明了

可行性研究报告是提供给房地产投资决策者或有关部门参考的，不必将所有研究的内容、思路、步骤、方法等全部写出，报告上的内容只要能够说明反映的问题就可以了。简言之，可行性研究报告的内容应该简洁明了，这样既可以显示可行性研究报告的精髓，又方便投资者阅读参考。

(二) 数据资料客观真实

为了保证研究结果符合实际情况，编写可行性研究报告必须站在客观公正的立场上进行调查研究，重视基础资料的收集。对于基础资料，要根据实际情况进行论断评价，实事求是，如实反映客观规律。要以严肃、认真、科学的态度对待可行性研究。数据必须客观真实，切忌先定论后编数据。总之，一切结论要来源于客观分析，以得出最后的结论。

(三) 观点明确,资料充分

观点是在经过对资料的反复研究后形成的。资料是观点的前提，观点是资料的延伸。在进行可行性分析时，一定要理顺二者之间的辩证关系，既要避免只有资料而没有观点的数据罗列，也要避免只有空洞的观点而没有任何数据支撑的概念化现象。

(四) 内容要有深度

除了内容应该符合逻辑，结构层次分明，针对性强以外，可行性研究报告的内容还要有一定深度，不能流于形式，只做表面文章。应该从不同角度、不同层面对项目的可行性做深层次的研究，以确保可行性研究的质量，发挥其应有的作用。

(五) 表达方式形象

房地产投资可行性研究报告在很多情况下均涉及数字和数字处理，为避免枯燥乏味，报告中可尽量采用形象的图表或图片，通过色彩、线条、图形的运用来增强表达效果。

遵守以上原则，是为了确保可行性研究报告能客观、公证、准确地反映投资项目的真正价值，为投资决策提供可靠依据，为项目施工的顺利进行和投资效益的正常实现营造一个良好的前期氛围。

第一部分： 项目概况

一、 宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。

附图： 项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。

二、 宗地现状

1. 四至范围。

2. 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较。

3. 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积。

4. 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数、工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响。

5. 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建。

6. 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。

7. 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

附图： 平面地形图，标记四至范围及相关数据。

地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容。

地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

三、 项目周边的社区配套

(一) 周边3000米范围内的社区配套

1. 交通状况

(1) 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等。

(2) 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决。

(3) 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图： 交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。

2. 教育： 大中小学及教育质量情况。

3. 医院等级和医疗水平。

4. 大型购物中心、主要商业和菜市场。

5. 文化、体育、娱乐设施。

6. 公园。

7. 银行。

8. 邮局。

9. 其他。

附图： 生活设施分布图，具体位置、距离。

(二) 宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

四、 项目周边环境(根据个案特性描述，没有的可以不写)

1. 治安情况。

2. 空气状况。

3. 噪声情况。

4. 污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)。

5. 危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)。

6. 周边景观。

7. 风水情况。

8. 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

9. 其他。

五、 大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)

1. 道路现状及规划发展： 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系(影响)。

2. 供水状况： 现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3. 污水、雨水排放： 现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4. 通信(有线电视、电话、网络)： 现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5. 永久性供电和临时施工用电： 现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6. 燃气： 现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7. 供热及生活热水： 现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图： 说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

六、 规划控制要点

1. 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积。

2. 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积。

3. 综合容积率、住宅容积率。

4. 建筑密度。

5. 控高。

6. 绿化率。

7. 其他。

七、 土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

第二部分： 法律及政策性风险分析

一、 合作方式及条件

1. 合作方基本情况： 名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等。

2. 合作方式： 例如： 一次性买断土地、建后分房(面积)、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。

3. 付款进度及与拿地程序的配合。

4. 其他合作的主要条件。

5. 与合作方式相关的其他法律规定。

二、 土地法律性质评估

(一) 现状

1. 土地所有权归属。

2. 土地使用权归属。

3. 土地的用途。

(二) 规划

1. 规划所有权归属。

2. 规划使用权归属。

3. 规划的用途。

三、 取得土地使用权程序评估

1. 取得土地使用权的程序。

2. 取得土地使用权需要的工作日。

3. 取得商品房用地土地使用权所需条件。

4. 取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决)。

四、 土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)

1. 土地性质变更的程序和理由。

2. 土地性质变更的政策支持或障碍。

3. 土地性质变更需要的工作日。

五、 政策性风险评估

城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。

六、 总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如： 签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。

第三部分： 市场分析

一、 区域住宅市场成长状况

1. 区域住宅市场简述：

(1) 形成时间。

(2) 各档次住宅区域内分布状况。

(3) 购买人群变化。

2. 区域住宅市场各项指标成长状况(近3～5年)：

(1) 开工量/竣工量。

(2) 销售量/供需比。

(3) 平均售价。

3. 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。

二、 区域内供应产品特征

1. 各档次产品供应状况。

2. 各档次产品的集合特征。

尤其研究与本案类似档次物业的特征：

(1) 平均售价。

(2) 开发规模。

(3) 产品形式。

(4) 平均消化率。

(5) 平均容积率。

(6) 物业在区域内分布特征。

3. 区域内表现最好个案状况。

附图： 项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

4. 未来2～3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型。

5. 分析： 本案在区域市场内的机会点。

6. 结论：

(1) 区域市场在整体市场的地位及发展态势。

(2) 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式。

(3) 本案在区域内开发市场潜力。

(4) 本案在开发中的营销焦点问题。

三、 区域市场目标客层研究

1. 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围(建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上)。

2. 结论： 本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

四、 目标市场定位及产品定位

1. 市场定位。

2. 目标人群特征/来源区域/行业特点。

3. 产品建议。

第四部分： 规划设计分析

一、 初步规划设计思路

1. 设计概念： 产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。

2. 主要产品类型： 多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。

3. 节能和环保型建筑材料选用的考虑。

4. 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。

5. 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。

二、 规划设计的可行性分析

1. 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

2. 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

3. 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如： 地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑(小峡谷)、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。

4. 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如： 治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。

5. 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如： 道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。

6. 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如： 交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设施(大型购物中心)、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

7. 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如： 市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。

第五部分： 项目开发

一、 土地升值潜力初步评估

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析

三、 工程计划： 工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。

四、 销售计划： 各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。

第六部分： 投资收益分析

一、 成本预测

说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资(直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税)等，并参照下表列示： 〖F〗

二、 税务分析

1. 营业税及附加。

2. 所得税。

3. 土地增值税。

上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。

三、 经济效益分析

1. 经济效益分析的假设条件，如： 是否享受政府各种税费的减免等。

2. 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照如下： 〖F〗

3. 项目开发各期的利润体现。参照下表： 〖F〗

4. 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

(1) 成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较，如： 〖F〗

(2) 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较，如： 〖F〗

(3) 容积率变动各项指标的变化，如： 〖F〗

四、 项目资金预测

1. 资金投入计划： 各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

2. 资金回款计划： 各期销售回款计划。

3. 资金需求计划： 结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。

4. 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。

第七部分： 管理资源配置

一、 机构设置： 是否需要成立独立法人公司(项目公司)；主要部门设置。

二、 人力资源需求： 启动项目对个专业(部门)人员的需求，具体人数(重点是专业经理)。

三、 人力资源缺口及解决： 现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径(调动、招聘、培训等)。

第八部分： 综合分析与建议(SWOT分析)

一、 优势： 从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。

二、 劣势： 从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。

三、 机会： 从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

四、 结论和建议

第九部分： 竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题

(一) 主要指标测算

1. 预测直接建造成本(不包括地价)、售价。

2. 投资收益分析(参考以下格式)： 〖F〗 注： A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性(或重要性)变化值，例如100万元，变化值不宜过大。 3. 根据需要，可增加如下测算： 〖F〗 注： R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。 (二) 竞争对手分析

1. 主要背景、控股股东情况。

2. 总资产、净资产、净利润(每股利润)。

3. 资金状况，可能资金来源、融资能力、资金成本。

4. 操作水平，主要开发的项目。

5. 参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。

(三) 制定策略

1. 分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。

2. 销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价，也可以通过其他指标分析可接受的地价，最终确定最高竞价和投标价。

3. 把握以微弱优势取得土地使用权(开发权)的原则。

(四) 资金筹措

短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。

一、 知识训练题

1. 简述房地产可行性研究报告撰写的原则。

2. 简述房地产可行性研究报告撰写的内容。

3. 简述房地产可行性研究报告撰写注意的事项。

二、 技能训练题

1. 项目： 从学生在上节中搜集到的可行性研究报告中选出三份较好的，让学生进行评价并进行相应的修改，考察学生对可行性研究报告解读和评价的能力。

2. 给出一个小项目，让学生写一份可行性研究报告。