为什么房地产的保证金是%

在房地产交易中有交保证金的习惯。签订房屋买卖合同时，买方会提前支付给卖方一部分房款。房屋顺利交付时，再向卖方缴纳全款。买方想要解除合同，只需放弃保证金就可以了。

保证金能否认为是期权交易中的权利金呢？什么情况下买方会放弃保证金呢？

首先，当你找到另一间公寓，它和你已经支付了保证金的公寓完全相同，但价格更便宜，且差价大于保证金。这时你就可以放弃保证金。当然，因为公寓的差异性很强，可能没办法找到相同的公寓，我们在这里只是假定可以找到。

这样一来，期权的价值由公寓市场行情的波动率决定。经济泡沫破裂时，公寓价格急剧下降，应该有很多买方放弃保证金的案例。

另外，期权的价值还受到支付保证金到房屋交付期间长短的影响。通常情况下，这段时间越长，期权价值越高。因此，如果保证金的金额相等，支付保证金到房屋交付这段时间较长的情况比较划算。

因此，任何房屋的保证金都是房屋全款的 10% 这一习惯，理论上来讲并不合理。

现在开始准备建造的公寓，交保证金后一年以上才能收房。在这么长的时间内，公寓的市场行情可能会有大的变动。如果行情大幅下跌，我们可以放弃保证金，去买便宜许多的同等水平的公寓。

购买二手公寓时，从交保证金到过户有时只用一个星期。这段时间里，公寓的市场行情基本不可能会发生大的变动，作为权利金的保证金少一点应该也没关系。因为风险和时间的平方根成比例，一年时间的保证金必须是一个月保证金的倍，即必须是一个月保证金的 3.5 倍。

保证金和期权交易有一点不同。那就是在收房的时候，需支付的金额要扣除保证金。在通常的期权交易中，无论是否行使权利，之前交易时支付的权利金都不会返还。

这样看来，保证金制度似乎对买方有利。特别是交房时间较长的时候。

卖方为什么会愿意这样交易呢？其实，卖方也应该注意保证金制度。卖方和买方一样拥有解除合同的权利，只需要支付给买方双倍的保证金。

如果房价大涨，卖方可以支付给买方双倍保证金，解除合同，然后用更高的价格卖给其他买家。可以说，支付保证金的习惯，是买卖双方互相买卖期权的一种特殊交易。

① 假定每天的预期收益率为 0，意味着折现率为 0，即不考虑时间的影响，每一天都是同样的一天。 ——编者注