为什么选择住宅房地产

如果你仅仅只注意到投资收益，那不得不说房产投资看起来是一种非常合适投资的方式。

比方说，对那些最富有的澳大利亚人来说，房产投资一直是他们主要的财富来源（在全球范围内有90%的百万富翁也是如此）。

商业评论周刊 2013年排名前200位的富豪

从你追求的投资回报率方面来看，住宅房地产的表现一直遥遥领先——请记住：你的投资目标就是为了获得资本增长。

安全性

与股票和商品期货价格的频繁波动相比，住宅房产投资能让你获得“实实在在”的安全感，即使与商业或工业房地产投资相比，住宅房地产投资在中长期内依然具有此优势。即便是考虑到我们经常听说到房地产价格的上下波动，住宅房地产投资收益的基本趋势依然表现出非常稳定的增长。

下表及下页的图例描述了过去30～40年内房地产价格的变化，你可以从中清晰地看出这种趋势。

房地产价格增长

悉尼

墨尔本

布里斯班

阿德莱德

珀斯

1966

15,000

13,000

9,700

10,000

10,200

1976

42,000

37,000

30,000

31,000

38,000

1986

97,600

83,700

60,400

77,700

55,100

1996

202,000

144,000

132,000

110,000

127,300

2006

472,000

330,000

325,000

280,000

365,000

2013

670,000

545,000

440,000

398,500

520,000

2014

800,000

620,000

480,000

520,000

532,000

资料来源：澳大利亚房产研究所，2014

事实上，在过去的一个世纪内，这种增长模式一直保持得相当稳定。

从历史数据粗略估计，住宅物业价值每隔8～10年就会翻一番。同时不要忘记，伴随着人口的持续增长，对房屋的需求也将必然持续增长。

投资绩效

如下图资料显示，在过去的25年里，住宅房地产投资是最好的投资资产。而这些数据还仅仅是平均值。如果你的投资策略更好，这取决于你在什么地方购买，购买什么样的房产，占地面积多大以及你的融资方式如何等等，那么你所能获得的回报可能更为可观。

资料来源：澳大利亚统计局

各项资产类别过往表现1982～2012

实际上，有些统计数据还低估了房产投资的表现。就房价中位数而言，在过去20～25年间，澳大利亚的大多数中心城市的房价中位数每年都增长8%～11%。但是，当我们注意到上世纪80年代的所谓“中等规模”房产，通常的标准是占地四分之一英亩（即1000平方米）。随着城市的扩张，当今“中等规模”房产的标准已经缩减到450平方米。请记住：我们最感兴趣的是土地价值。如果我们来计算一下中心城区内四分之一英亩的土地，它的实际价值增长将远远超过所谓的“房价中位数”所显示的增长。这为你提供了积累巨大财富的机会，特别是在住房出现复式结构或隔间结构之后，更是如此。

杠杆作用

正因为其安全性与优异的绩效表现，住宅房地产在法律和金融视角下即代表着“安全性”，或可以作为贷款的抵押物。绝大多数银行都把住宅房地产视为优质的抵押品，银行可以为中国客户提供高达房产价值70%～80%的贷款。

定义：

杠杆投资就是指借款进行投资。

从力学上说，“杠杆作用”是利用一个较小的力，依靠一个支点而转换成一个很大的力（请想想汽车千斤顶的原理）。从金融的角度看，“杠杆作用”具有相同的功效，你可以使用一小笔钱来获得比你投资额大得多的资产，并以此获得更多的收益与资本增长（与股票投资相比，作为一种长期投资，这是住宅房地产投资的一个核心因素。本书下面还会对此进行详细讨论）。

定义：

杠杆作用是以较小的自有资金比例，来借取较大比例的资金进行投资。例如，自有资金︰借贷资金=20︰80或者30︰70。

资产净值是指你的净资产，是你实际拥有的或你能得到的资产价值。换言之，是你的资产总价值减去你的债务后的余额。

如果你投资的一宗房产的价值上涨，而你所欠的抵押贷款依然保持不变，那么你的净值或资本净值也就随之增加。

从根本上说，鉴于住宅投资能用到很高程度的“资金杠杆”，从而使你有机会仅仅利用一小笔自有资金来积累财富，其他大量的资金是别人的！

由此看来，这是一个令人振奋的消息，这意味着你现在不必富有，但你同样可以积累财富！事实上，住宅投资确实是你最能负担得起的投资方式之一。银行对住宅房产的信心又能让你可以自由地用你的资产增值作为另一项贷款的抵押品，你当然可以用它来再投资另一处房产，从而建立自己的房产投资组合（在第三章讲述），这样就能从复利增长中获益。

股票投资情况如何

许多人可能会告诉你，股票是一种比房地产更好的投资方式。对某些股票来说，确实有可能得到更高的投资回报率。通常来说，股票的可交易性较好，特别是一些大公司所发行的股票拥有很高的流动性，它们实际上能等同于现金。事实上，在2007～2008年所经历的股市暴跌之前，投资股票甚至可以得到与投资房产相当的年度收益率。很明显，经历这次全球金融危机（GFC）与普通股综合指数（All Ordinaries Index）暴跌将近47%之后，这个收益率也已随之改变。尽管股票市场正在反弹，不过依然有很长的一段路要走。房地产市场几乎正处于其发展周期的顶峰。因此，尽管我们承认这两种投资方式都可能获得较好的资本增值，但我依然更看好房地产投资。为什么呢？

这种差异体现在资金的“杠杆作用”上。你仅仅只需动用房价10%的资金，就可以购买到这处房产，因为对银行来说，房产代表一种可以接受的抵押品。对股票而言，大多数银行只允许发放股票市值50%～60%的贷款。

举例说明如下：假设比尔（Bill）与特德（Ted）每人都拥有4万澳元的现金，比尔将这笔现金投资一套房产，而特德将其资金用来投资股票。

假设到第一年末，比尔的房产升值9.8%，而特德的股票价值上涨12.6%，哪种方式是更好的投资呢？

比尔的房产

特德的股票

初始投资4万澳元

初始投资4万澳元

银行贷款90%

36万澳元

银行贷款60%

6万澳元

40万×9.8%

资本增长

10万×12.6%

资本增长

回报39200澳元

回报12600澳元

比尔在房产上的投资回报比特德在股票上的投资回报高出3倍还多。比尔的资产净值从4万澳元上涨至7.92万澳元（$43.92万～$36万）。这个投资回报率几乎将近100%。而特德的资产净值从4万澳元上升至5.26万澳元（$11.26万～$6万），投资回报率仅为32%。

即使股票市值“增长率”能够翻番，投资房产依然能够获得比投资股票高出两倍的实际资本净值，这就是因为其具有的高投资杠杆能力。

同样，房产的可靠性也将发挥作用。当银行对股票投资进行贷款时，如果股票价格下跌，他们常常保留追加保证金的权力（追加保证金是要求你提供补充资金以保持约定的贷款与安全估值比率。如果你股票投资的50%来自银行贷款，当这些股票的市值下跌时，那么你必须提前偿还部分贷款，以使未偿贷款金额依然只占你这些股票当时市值的50%）。这是非常可怕的，因为有些银行仅给你两到三天的时间来追加保证金，如果你的股票市值每天都在下跌，那么你每天都必须追加补仓！

而对于投资房产来说，即便房产市场低迷，银行对这种3～5年期贷款也没有追加保证金的要求。因此，即使由于房地产市场短期出现低迷与波动，我们也没有出售房产归还贷款的风险！

商业地产又如何呢

商业地产包括所有从事零售、办公、工业生产、娱乐或医院等的土地及地上的建筑物，几乎涵盖从街边小店到诸如西田中心（Westfield Centre）这样的大型购物场所。如上所述，住宅地产价值有望保持良好的上升势头，而工商业地产的升值前景往往存在诸多不确定性因素，这一点通常我们可以从银行的贷款规模上略见一斑。此外，由于住房租赁需求持续增长，投资于住宅地产，你尽可以做一个相对“消极”的投资者；对商业地产而言，你可能就无法如此轻松。

当你购买了一处商业地产，你实际上是购买了该处土地、建筑物以及该建筑物在市场上享有的商誉。如果该地产是用来出租的，通常来说其购买价格基于租金回报率，这种租金回报率往往与该建筑物的重置价格相去甚远。例如，我的一位朋友曾经开发土地来经营“大公鸡”快餐连锁店（Big Rooster，现在更名为“红公鸡”Red Rooster），他以8万澳元的价格买下那块土地，又花费大约10万澳元的建造费用配备了停车场与相应的景观设施等等。随后，他以每年4万～4.5万澳元的价格把这块房产出租给“大公鸡”（Big Rooster），直至后来出售，资金回报率约为10%。这应该算是一次很好的商业房产开发经历了。

关键在于，购买“红公鸡”的投资者因它拥有的商誉而额外支付了20万澳元，事实上这是为了“红公鸡”长期持续成功经营所支付的代价。但是，如果“红公鸡”在租期结束之际选择离开的话，你将会面临只有一堆建筑物“空壳”的尴尬境地，资金回收量还不到重置成本的一半。因此，如果这些建筑是为特定的快餐连锁店建造的，将极大地限制你招揽新租户的能力。

从全球金融危机爆发以来，类似的恐怖故事不断上演。例如，有人举债投资的一些公司目前已不复存在，像西点公司（Westpoint）、木材公司（Timbercorp）、大南方公司（Great Southern）与风暴金融公司（Storm Financial）公司，等等，成千上万的投资者因此损失惨重。

来自银行追加保证金的电话也不仅仅限于这些已经破产的公司，它们还波及到很多“蓝筹股”，这些公司的股票也严重缩水。银行会通知贷款客户必须在2～3天内准备好保证金“补仓”。在许多情形下，银行会出售其股票，并催促投资者来补缴其未偿还债务。结果往往是许多投资者不得不抛售其他资产甚至不得不出售自己的住房。在我看来，保证金贷款用于投资股票而期望获利的做法具有很高的风险，特别是在你没有足够的现金来补缴所需保证金的情况下更是如此。

我记得曾有一个投资者告诉我说，他找到了一个近乎完美的方法来积累财富。他购置了成片的土地，并把它们以10%的投资回报率出租给几个刚刚起步的木材加工公司（Timbercorp与Great Southern）。他说，以80万澳元购置这些资产，以10%的回报率出租，再也找不到一个比这个更好的投资方式了。我给他讲述了“红公鸡”的故事，并告诉他那宗地产是如何买下的，众多店铺是如何关门的。因此，把所有的鸡蛋放进同一个篮子里的做法非常不明智，尤其是投资到那些主要依赖税收优惠而建立起来的公司，这些公司本身的抗风险能力就很弱。在2009年初，木材公司（Timbercorp）与大南方公司（Great Southern）破产了，因此他们不再支付租金，留给投资者的只是一大片长了几株小树的空地。在这种情况下，因为这片土地无法带来任何收入，实际上已经算是“负资产”了。重新清理该地块以到达再次出租的条件将花费10万澳元，同时，未来该地块的用途还得再次得到行政当局的审批，并有可能被重新分区。

商业的特点就是起起落落，这不仅反映在地域层面。你可以仔细考察一下周边区域零售业的变动情况。在过去的20～30年间，我们发现各处不断涌现出大量的区域性购物中心，它们把许多的街边小店与社区购物中心挤出市场。这些区域性购物中心通常配备大量的娱乐休闲设施，你可以整天都待在里面，时不时地产生一些冲动性消费。随着24小时购物店的出现，这些购物中心、加油站或便利店完全占据零售市场仅仅是时间的问题。

我并不是说所有的商场都不值得投资，而是指你应该把这类投资交给专家或者大公司。世界上一些规模很大、经营很好的公司在这方面都做得很好。即便如此，它们在全球金融危机的时候也挨了一段“苦日子”。

就办公楼而言，情况大致也是如此。办公楼租户同样变动频繁，而且办公楼建筑设施寿命很短，需要耗费成本不断更新，或者增加配套设施以吸引租户。如果遇上经济不景气时期，你还得承受租客减少的风险。条件较好的办公楼当然会收到较高的租金，但这动辄需要1000万澳元以上的投资，普通投资者无法轻易承担如此庞大的启动资金。

澳大利亚的银行一般都会对商业地产与住宅地产区别对待。我自己也持有一个较大规模的商业地产组合，不过我需要雇佣专业的管理人员来经营。在全球金融危机期间，银行审核我的债务水平时，他们对我的住宅地产投资组合没有多少担心，但要求我对所持有的商业地产组合的价值进行重估，并且要求我将贷款价值比按新的估价额调低到70%的水平。

再次声明，我并不是说商业地产就不是一个好的投资类型，不过它只适宜少数专业投资者。如果你非常渴望涉足其中，你可以投资到房地产信托基金，这些基金能把投资分散到许多商业地产之中，这样就能分散因租客减少而带来的风险。然而，尽管商业地产有时能为你提供合理的收入基础，但它并不是让你资本增值的最佳选择，也无法让你通过建立投资组合来重复自己的成功经历。

住宅投资的未来呢

值得庆幸的是，每个人都需要居住空间，即使是当今最先进的科技也不能提供另外一种“居住”方式（事实上，从外部中等密度城市区到高密度城市区，住宅仍然是标准化的）。由于当前澳大利亚的人口增长率创历史新高，因此可以肯定长期住房市场仍会维持高速增长的态势。同时，我们社会已逐渐步入“老龄化”时代，新的移民将不断涌入。实际上，现在我们不但缺少住宅，而且在未来的二三十年间还需要更多的家庭，以应对“婴儿潮”期间出生的人群即将退休所造成的劳动力短缺问题。

我们不是已经在投资住宅房产了吗

我喜欢住宅房地产的一点就是该类地产的总体数量是广为人知的。对金融和银行业而言，杠杆投资和杠杆比例这些词汇可能并不让人舒服，不过他们对于这一产业还是有一些经验的，特别是如果他们自己也拥有住房时更是如此。即使你是首次涉足这种有风险的投资，这一点看起来还是让人放心的，至少你明白应该如何选择并购买一套住宅。抱歉，实情是大家经常会做出一些糟糕的决策！

这种情况与你开始喜欢滑雪时有点像。如果你从未滑过雪，这确实是一项非常棒的运动方式。如果你有机会的话，我建议你不妨一试。当我还是一个小孩的时候，我就学会了一些基本的滑雪技能。后来我练习了好几年的水上冲浪，在大约10年之前，我想再次捡起那些滑雪的技巧。现在我每年都要到维多利亚（Victoria）或新南威尔士（New South Wales）的滑雪场去滑雪，每次我都不断提醒自己两件事情：

1.滑雪与水上冲浪看起来似乎很像，但是如果你真的用水上冲浪的姿势来滑雪的话，那你最后肯定会摔得仰面朝天（或者更惨）。这种看上去相似的运动刚开始可能让你信心满满，但这也会让你忽略这两项运动所需要的原理与技巧其实是截然不同的。

2.你的理智与情感分别向你传达两种相互冲突的指令：如果你在做一件你“觉得”冒险的事情，那么情感就占据上风。当你站在山峰顶上盘算着如何下滑时，所有的理智、科学知识以及滑雪教练的话都在告诉你，一路上控制好自己。在下滑过程中，你的身体应该向前倾斜，并把全身重心放在你的滑雪板上。同时，情感告诉你：你应该尽可能让你的臀部放低并接近地面！“跟着理智走”说起来很容易，我不得不承认，当我作为一个新手第一次滑雪的时候，即使以每小时30～40公里的速度滑雪，我还是无法控制自己的身体。确实，谨慎地靠住滑雪板并贴住地面的冲动一直十分强烈。因此，你能够看到我与许多其他的滑雪者一样，在坡上身体失控，最后一屁股摔在雪地里。这时候，我们是让情感（而不是什么理智与科学）为我们做决定。

这就是大多数人在房产上进行投资的理念。他们依赖于自己的经验（大部分都是感性的经验）来选择自己的住宅，同时尝试以相同的理念进行房产投资。当理智与科学被他们抛向九霄云外时，资本增长的机会也就不复存在了。

同时，很抱歉我这样说，中国投资者无法通过这一测试。大多数中国投资者运用在北京、上海或广州购买50～100平方米住宅的经验到澳大利亚投资，或者仅仅因为这套55平方米的公寓靠近市中心就进行投资。说实话，你不可能犯比这个更大的错误了。如果你希望出售，你必须卖给澳大利亚人，而他们永远也不会买来居住。

那么我们该使用哪些正确的准则呢？

选择一个家

当我们在某处选择住所时，我们会自然而然地按照自己的情感、直觉与生活方式来进行判断，这显然因为我们是在选择自己的“家”。当我们与家人看过许多其他的住宅后，可能仍然在心底对所要寻找的“家”到底如何还没有什么清晰的想法，但当我们踏入某个地方后，突然发现我们对它好像一见钟情，这就是我们理想中的地方（或者只要稍作修葺，就会让人很满意）。

我在购买我过去所住的那栋住宅时，就有同样的经历。当时，未婚妻与我已经寻觅了数月，但还是没有找到我们相中的住宅，因为我们特别注重的是我们理想中的“家”应该占地开阔，并临水而建。在一个周六的下午，当时正下着雨，我开车前去察看估计已经是看过的第20处住宅了。当我停好车走过去的时候，我一眼就发现，这正是我想要的。刚刚跨过前门，我就报出了我心目中的价格（甚至还没有与我的未婚妻商量）。这是一个颇具风险的决定。所幸当我们第二天早上再次开车到那里时，我的未婚妻也有同样的感觉。当然，最后我们还是仔细查看了该住宅一番，甚至包括橱柜、开关以及地毯。

后来，当我们购下该住宅后，我们把老房子拆掉并在原地重新建起了新房。首先我必须承认，在这套住宅上，按投资的观点看属于过分投资，即便如此，我们都感到买下这处住宅并重新建一个“家”真的很值！如果你在你自己的房子里感觉很幸福，那本身就是一件让人快乐的事。你需要在你住的地方彻底感觉到“惬意自在”，这与你的办公室以及任何其他地方都是截然不同的。

不过，从资本增长的角度来看，这可不是一种投资住宅的理想方式。

选择一宗投资性房产……不

我经常遇到一些人在我面前夸夸其谈，宣称他们已经开始“积累财富”，并激动地说，因为他们利用了“负杠杆比例”等等等等，已经投资了一处房产。看起来他们好像是中了彩票一样高兴，并且很乐意把自己的投资故事与我分享。

他们事先咨询了客户经理以及银行经理，得到了他们的建议与指点，随即开始寻找自己的投资目标。首先，他们打电话给当地的房产经纪人（因为他们毕竟曾经通过这些经纪人购下了自己的住宅，在随后的那些年中他们之间的关系还很不错）。然而你能相信这些故事吗？最值得投资的房产正好刚刚入市（甚至就在你家的旁边）！比如，一位名叫Reid的老太太正准备出售她的房子，她打算搬到一个乡村去过退休生活，并已经签署了一份购房合同。那是一座大房子，但是她已经无法照料。这真是一笔划算的交易（她只出价50万澳元，而且我敢肯定，如果你用现金付款的话，你可以以47.5万澳元的价格拿下……）！

我们夫妻俩刚开始都不相信他们的运气。他们曾经千余次地驾车经过Reid老太太的家，每次经过都很羡慕这套房子。而现在他们不仅有机会买下它，而且还能以低于报价2.5万澳元的价格买下！就在短短的30天内，他们有了一套投资性房产……

为什么他们相中了这幢房子呢？因为这很理想：在我们每天下班开车回家的路上，我们都会经过它！

听起来这是否是一个苍白无力的理由呢？的确如此，如果你的目标是积累财富的话（实际上，我们夫妻俩也经常会打破本书所提供的投资原则）。

人们是否确实照此行事？看起来真有其事，在澳大利亚拥有投资性住房的群体中，有26%的投资者选择的房产就在自己住宅所在的街区！

选择一种促进资本增值的房产

这里，我们应当从理智和科学的角度进行分析。当我们计划投资住宅房地产以求资产增值时，我们必须问自己以下3个问题：

1.为充分利用现有的现金资源，并在最短的时间内建立自己的房产投资组合，应该如何选择投资结构？

2.哪种类型的房产能让我的资产增值最快？

3.什么区位的房产能让我的资产增值最快？

不幸的是，大多数中国人在投资澳大利亚房产时，并没有问过自己上述任何一个问题，更不用说3个。这就是为什么97%的投资者无法使他们的资产得到最大化的增值。

这里还有一个统计数据：只有不到15%的房产投资者购置了一套以上的房产。然而，仅仅投资一套房产不可能让你富有。你需要考虑在未来10年配置一个拥有5或6套房产的投资组合。好消息是，这样的投资组合能让你迅速成为最成功的投资者之一（应该排名在全澳大利亚的1%之内），你会因此而获得资产安全与财务自由。

因此，现在是提出并回答以上3个重要问题的时候了。

我们会在第三章开始讨论投资结构问题。