经营性物业抵押

所谓经营性物业抵押，是指金融机构向经营性物业法人、个体工商户、自然人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括且不限于经营性物业经营收入的融资行为。

这里的经营性物业，是指该物业已经竣工验收并且投入商业运营（出租率不低于60%），经营性现金流比较充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合性商业设施（如商场，商铺，仓库）、工业厂房等，楼龄一般不超过15年。

需要办理经营性抵押贷款的企业，需要在银行开设基本账户或一般账户，银行信用评级在BB以上，资产负债率原则上不高于70%。不用说，还应拥有该经营性物业的全部产权，并持有合法、有效的土地使用权证和房产所有权证；同时，获得土地使用权证的方式是国有出让土地，产权期限高于贷款期限。

在申请这笔贷款时，金融机构最看重的是两点：一是抵押物的价值大小，二是贷款期内的现金流。满足了这两点，审批就容易通过。尤其是位于商业繁华地段的经营性物业，贷款通过率更高；而如果经营的是零散出租物业，一般会要求具有连续3年以上的良好经营记录，并且出租率、租户及租金收入相对稳定，最近1年内的出租率不得低于80%。

经营性物业抵押贷款可用于所有合法的资金用途；贷款期限较长，一般为1年，原则上最长不超过8年（零星出租时），但实际上最长的可达15年（整体出租时），这对企业来说可是一笔长期、稳定的资金来源；还款方式也非常灵活。由于可用稳定的租金收入归还贷款，所以既能保证贷款按时归还，又能节省财务人员工作负担，极大地降低企业还款压力。

举例说，上海某企业因资金紧张，申请将790平方米的商务楼抵押给银行，要求贷款1500万元。而银行在尽职调查时发现，该企业实际上在办理该抵押物的房产证之前，已经以企业全部股权向典当行质押贷款了860万元。当时该房产的评估价值为2800万，并且抵押物没有任何债务纠纷，所以，银行首先用860万元帮助该企业从典当行解压股权，然后再以该房产作为抵押物，帮助该企业从银行贷款1300万元，从而一举解决了该企业的资金困难。

所要注意的是，由于该项抵押贷款期限较长，所以贷款期内不确定性和不可预见因素还是较多的；尤其是在当今房地产行业景气度下降的宏观背景下，金融机构对借款对象的信用等级、开发资质、财务状况要求较高，并且还会要求贷款期内借款人不得降低注册资本、抽减股本、不当利润分配等降低所有者权益的行为，这实在很好理解。有的银行还会要求对该物业进行投保，保险金额不得低于贷款本息合计的110%、保险受益人为银行、保险正本由银行保管等条件，以确保把风险降到最低。