商品房销售管理办法解读

2　找房源

房展会

中介机构

网络

媒体广告

楼盘现场

商品房销售管理办法解读

房源信息的主要来源有以下几方面：房展会；中介机构；网络；媒体广告，包括报纸杂志、广播电视、招商广告；楼盘现场，包括现场广告牌、现场展示样板房；亲友介绍；直接与房地产营销人员交流；售楼书，包括开发商和代理商邮寄、发送的宣传品；其他途径，如政府部门的各种公告、资料查询等。

房展会

房展会简称房展，全称是房地产展示交易会。房展会是物色房源的主会场。是否善于参加房展会，是买房成败的关键因素之一。

据中国经济景气监测中心对房展会的专项调查，被调查者中对每年各色各样的房展会“非常关注”的达36.4％、“关注”的达50％（两者合计高达86.4％），只有13.1％的人表示“不关注”。事实上，房展会不仅已成为房地产开发商拓展市场、吸引买房者的基本方式，也是买房者了解房屋信息和选择买房的主要途径。

参加房展会，除了有省时、省钱的看楼专车以外，现场往往还有配套的相关服务，如银行、中介、物业管理、法律咨询等。一边看楼一边享受各种免费咨询、服务，对于一些“楼盲”来说是很有用的。

此外，房展会往往聚集了不同地段、不同价位的各种房型，买房者可以进行横向、纵向比较，及时修正自己的买房计划。

现在的房展会虽然热闹，但由于商品房的交易过程要经历了解、选择、比较、分析、看房、交定金、办按揭、办房产证等一系列手续，不同于一般的柜台交易，所以在房展会上几乎不可能出现一拍即合、货款两清的情形。房展会的主要功能是“展示”而不是“交易”，开发商所做的也是“只展不销”或“重展轻销”。但毋庸置疑，房展会对于买房者物色房源所起的信息作用是无论如何不可低估的。

购房者在房展会上主要解决以下问题：

看“五证”

房展会上的参展项目鱼龙混杂，莫衷一是。买房者最简单的方法就是看开发商有没有“五证”——《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《预售、销售许可证》（具体项目名称，各地会有所不同）。如果缺少其中任何一项证件，这种买房都可能会面临风险。

楼书、样板房、沙盘的法律效力

房展会上开发商最常用的宣传工具是广告、楼书、样板房、沙盘以及售楼人员的口头介绍。买房者应当知道，所有这些对开发商来说一般都没有直接的法律约束力，开发商很可能会在法律允许的条件下，超出法律限定的范围，夸夸其谈。买房者千万不能轻易相信。如果诚心想买，可以要求对方把这些广告、楼书、样板房、沙盘作为合同附件。一方面，这能看出对方是否有诚意，是否虚晃一枪；另一方面，也只有这样，这些承诺才具有法律约束力。

装修标准

有的开发商在房展会上或过后的合同中，会对全装修房的装修标准提出“精装修”或“高级装修”等词。这时候你应当清楚，所谓“精装修”和“高级装修”的说法都过于笼统。只有把具体装修标准清清楚楚地列入商品房买卖合同，才能对开发商起法律约束作用。

物业承诺

严格地说，物业公司与开发商之间没有任何法律关系。所以，开发商对物业管理所做的任何承诺都没有实质意义。虽然从事前期物业管理的物业公司通常是由开发商聘请的，或者与开发商有某种经济联系，可是在法律上两者并没有关系，开发商所作出的物业承诺是无效的。所以，买房者对开发商的物业承诺可以关注，但不能轻信。

信息印证

这就是说，买房者应当将房源信息与当地房地产网站所刊登的信息进行相互印证。

例如在北京，所有房地产开发企业申请商品房预售许可证，都要先在网上提交商品房预售方案；开发商取得商品房预售许可证后，房屋测绘技术报告书和分摊情况都要在北京市房屋土地测绘信息网上进行公示。这样，买房者随时都可以在上面找到公开、透明的房源信息。

在广州，买房者只要用手机发一条短信给查询中心系统，就可以自动收到所买房屋的案件受理号、预售合同号、预售许可证号、相关交易登记业务等信息，再也不用担心买到抵押房了。

沙里淘金

房展会上经常会有价格相对实惠的尾房，买到这样的房子，可谓沙里淘金。

所谓尾房，是指开发商在楼盘销售末期所剩下的少量房屋。在一般人眼里，尾房都是一些被人挑剩下的、朝向不好的、楼层不好的、有先天性缺陷的房子。这种情形当然也有，但也不都是如此。就好像大龄青年一样，其中固然有“困难户”，但也不乏“钻石王老五”。

现在的开发商精明得很，他们绝不会把所有房屋全盘推出让买房者任意挑选的，手中总有一部分朝向好、楼层好、户型好的优质户型待价而沽，到最后作为压场或留着自用。当然，其中也有一部分是其他买房者退回来的，甚至具有“先天缺陷”，但一般不会是有质量问题的“烂尾房”。

对于这些尾房，买房者只要仔细甄别，实地考察两三次，看清具体面积、朝向、户型设计，以及主体结构，甚至是户型图上标明的承重墙位置，以及是否出售、出租过，尤其要弄清楚产权归属，并掌握一定的交易技巧（由于开发商急于出手，买房者在价格和付款方式上都可以讨价还价），就能从开发商所剩下的尾房中淘到货真价实甚至物超所值的宝贝。

尾房作为现房，可以即买即住。与期房相比更有真实感，少了许多交易纠纷。尾房价格一般要下调10％～40％不等，尤其是大户型，价格下降幅度更大，更适合于投资保值。

中介机构

这里的中介机构，是指专门从事房地产交易业务的正规中介。它们的业务性质，决定了这里聚集了大量的房地产信息，可以作为买房者买房参考之用。

根据规定，房地产中介机构承接业务时，应当核实委托方主体资格、核实开发商的营业执照及“五证”是否齐全、验明产权人的身份证及产权证或有效证明，但由于利益驱使，坑蒙拐骗的行为也时有发生，所以一定要擦亮眼睛。

从房地产中介机构处获得房源信息时，要注意以下几点：

多看、多走、多了解

房地产中介机构有房源信息，但真假难辨。所以，一定要多看、多走、多了解，一方面货比三家，另一方面了解行情。

要知道，开发商最好的房子一般是不肯拿给中介机构的。好房子全被开发商留着细水长流呢——每个月推出几套，要么你有关系，要么你愿意多掏钱，否则这些好房子你想也别想。

谨慎签约

如果确实发现了自己满意的房子，当然可以签订认购书。但前提条件是，要睁大眼睛看清认购书上的条款自己能否接受。因为签订了认购书就要付定金，不管金额大小，你掏出钱来容易，要想再要回来就难了。

为此有三点要提醒买房者：一是要索取正式合同和补充协议，进一步看看里面的具体内容自己能否接受；二是这付出去的钱叫什么名称都行，但最好别叫“定金”；三是最好要对方在认可书上写明，在多少天时间内，买方随时可以要求卖方退还已交款项，卖方应当在接到通知后多少天内无条件全额退还给买方。

网　络

这里所谓网络，准确地说，是开发商或中介机构在网络上刊登的各种卖房信息。一般来说，可以从网络上查到的房源信息有：新房预告、新房总汇、主题楼盘、户型图库、楼市快递、买房地图、楼盘点评、特色楼盘、团购播报、看房日记、买房工具箱、经济适用房；每个具体楼盘的新房查询、开盘时间、地理位置、入住时间、房屋价格、开发商介绍、许可证查询、物业类型；各种政策法规，等等。可谓足不出户，信息全有。

要提醒的是，由于网络信息本身的不可靠性，所以要特别注意以下陷阱：

现场实景图片和户型设计

网络上的房产信息中经常会出现漂亮的模型场景，随意放置的绿地、适当加宽的幢距、缩小了的家具配置示意图，从而使得买房者不知不觉地进入角色。开发商用这种以美术观点绘制出来的平面图，与将来入住时的现房相比，肯定会有一段差距。更不用说，在这长达两三年甚至更长的开发期间里开发商随心所欲的设计变更了。

夸大其词的宣传

网络上的图片和文字都是“策划”出来的，最喜欢夸大其词，诸如把巴掌大的臭水塘夸成“烟波浩渺的水世界”、种两棵芭蕉树就称“花园小区”、装了电子防盗门就称“智能化小区”，都是这种情形。

例如，某买房者看上了某楼盘的“珍藏湖景房”，广告上说“在屋里就能看到烟波浩渺、波光粼粼的水世界。叠水廊桥、花岛雕塑亭、戏水溪涧、亲水码头……”，另外还附有一张电脑制作的效果图。心动啊，果然是碧波荡漾，清丽动人！价格嘛，当然也应当“物有所值”啦——能看到湖景的比看不到的每平方米要贵1000元。值，买了！可是收房时才知道，这个“水世界”的水面直径只有5米，完全是个臭水塘！

各种地产概念

地产概念是开发商最喜欢玩的售房技巧，而且层出不穷。买房者一定要搞清楚，自己是否真的需要这种“概念”；如果是，则是否有能力“养得起”这个概念。

例如，从2001年下半年开始，北京的房地产项目就开始主打“地热温泉”概念。买房者设想自己躺在自家的按摩浴缸里，就能每天享受温泉浴，那该多好呀！而现在的问题是，你首先要搞清楚自己所购买的楼盘是否建在地热田上；然后要想清楚，自己是否有必要支付这笔昂贵的地热开采成本，因为仅仅是一口地热井，要打到2000～4000米以下，投资就在400～800万元以上，这笔钱可都是分摊到买房者头上的。

在上海，申办世界博览会成功后的第二天，房地产开发商们就“连夜改写售楼价”，一下子冒出了几十个“世博概念房”，房价平均上涨30％。可是要知道，这些房子仍然是原来的那些楼盘呀！

看清假热销

为了制造虚假繁荣、吸引更多买房者，开发商常常会人为制造出一种“假热销”现象。认真判断是真热销还是假热销，对买房者意义重大。识别假热销的方法主要有：

（1）内部认购时间。内部认购楼盘的时间越短，就越可能是假热销，这是一种最可靠的判别方式。

（2）“炒房托儿”。现在的楼盘销售，无论是真热销还是假热销，都存在着或多或少的炒房托儿。毫无疑问，炒房托儿人数多了，真正想要买房的人就会增加买房成本，并且造成相当程度的心理压力。

无论在内部认购还是销售阶段，当你被告知房子已被“销售一空”，同时又被告知“如果真想要还有商量余地，当然价格不是原来的那个价格了”，就应当明白，你遇到了炒房托儿，这时候特别需要保持清醒头脑，避免草率决断。

（3）电话预约。你可以通过电话预约试一试，提出某一天要去看房。如果对方希望你在另外一个特定日期去售楼处看房，那么，这时候你该留神了，这很可能就是开发商楼盘销售现场控制的关键日期。

媒体广告

媒体广告的作用基本上和网络信息差不多，只能作为了解的参考，而不能信以为真。在接受媒体广告时，一定要擦亮眼睛，学会识别以下陷阱：

警惕虚假广告、沙盘

设计精美、夸大其词的卖房广告和沙盘，是撩拨买房者买房欲望的首要因素，因此，开发商纷纷不遗余力地在上面投入资金和心血，让买房者恍恍惚惚之间有一种“此楼只应天上有，如果不买是‘寿头’”的感觉。

相比之下，广告和沙盘给买房者应有的提示作用，如果不用“放大镜”是几乎看不出来的。如掩盖在漂亮的图文之下的“图则仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知”、“房地产商对本广告内容之正确性或完整性并无做出任何保证，亦不负任何责任”、“一切资料均以政府最后批准之图则及法律文件为准”等，买房者根本就不会在意。

再说了，即使买房者对这几条烂熟于心，可是众所周知，楼书、广告只是一种要约邀请，而不会自动成为商品房买卖合同的一部分。你看到哪张楼书、广告上明确载明了“本广告宣传内容愿负法律责任（或不可撤销）”的?

按照一般程序，买房者总是先看楼书、广告，后签订商品房买卖合同。所以，即使事后觉得楼书、广告多有不实之词，开发商也可以向你这样解释：广告只是一种买房要约，在正式签署商品房买卖合同后，没有写进合同的要约就已经被撤销。因为发出广告要约在前，正式签订合同在后，广告要约在签订合同后就已经没有了实际意义。

这一解释是符合法理的。事实上，法院在审判房地产案件中就是这样认定的。所以，买房者千万不要误以为最高人民法院在这方面有“司法解释”就一定会保护自己，这种观点是幼稚可笑的。

警惕玩弄文字概念的宣传

例如，现在有许多地方推出了“首付×万”的售楼广告，买房者一定要搞清楚它的真实含义，避免上当受骗。

在广州，某开发商推出了一条“时尚豪宅：首付1万，30年分期付款，月供2000元”的广告。某买房者兴冲冲地去交了1万元首付。可是当他几天后正式去签订商品房买卖合同时，开发商又拿出了一份补充合同，说首付款是10万元，他还需要补交9万元才能签合同——原来，开发商所说的这“首付”并不是“首期付款”。买房者感到上当受骗，提出退房，可最终没能如愿。

警惕虚拟化的小区前景

例如，一份印制精美的售楼广告上写着：“小区面对近百亩水面，环境优美，服务设施配套，双气入户。”许多买房者冲着这“近百亩水面”住在了这里。可是他们入住一年多了，小区仍然是个大工地，所谓“近百亩水面”实际上是个臭水塘，那假山、绿地、廊亭、晨练花园更是子虚乌有，完全停留在“规划+想象”的电脑设计远景示意图中。什么商业服务设施也没有，至于“双气入户”更不用说了，每家每户都得往家里扛液化气罐。

买房者拿着这份广告找开发商，开发商可一点不怵：“您这是广告，不是合同，没用。”

警惕张冠李戴

例如，某些开发商为了楼盘好卖，用电脑在楼书上绘出一些好看并符合买房者意愿的建筑物。买房者在看了售楼书后觉得很不错，便决定买房。但在收房时却发现，售楼书上绘制的建筑物却“老母鸡变成了鸭”，或者根本就没有。

成都市一位买房者反映，她到建设路某售楼处咨询买房事宜，售楼小姐递上来的售楼书上有电脑制作的小区彩色效果图，图上绘制的一条绿化状长廊就位于小区2号楼和3号楼中间，令她很满意，于是她便订购了2号楼的301房。可是当开发商通知收房时，她走进小区一看，售楼书上的复古长廊居然变成了自行车棚。

警惕回报率和入住率

许多开发商专门针对用做投资的买房者，作出买房回报率百分之多少的承诺，这显然是不足为信的。未来的房地产市场又怎么能是某家开发商所能随便说说的呢?

至于说百分之多少的入住率，也是开发商玩弄的噱头。一般的房地产开发都会分为几期，而在对外宣传时给买房者的印象总是整齐划一的。这种入住率如果不是凭空想象，至少也只是针对首期入住而言的，属于以偏概全。

楼盘现场

考察楼盘现场很重要，目的是实际了解楼盘周边的环境、施工进度、全装修房使用的品牌，选用的物业管理公司的资质、管理经验以及收费标准，车库（位）的位置、数量、停车费收费标准等。这些问题都是在售楼阶段就应当了解清楚的，在楼盘现场，更容易形成具体概念。

学会怎样看样板房

样板房通常包括三种形式：

一种是没有任何装修的“毛坯房”。买房者在其中能够看到实实在在的户型、墙体，以及管道、地面等。买房者这时候要做的是，自己带一把尺子去进行具体丈量，是否与你所购的房屋尺寸相符。

一种是按照交房标准进行一些简单装修和装饰，标明哪些是交房时应有的、哪些是交房时没有的“交房样板房”。买房者这时候能够看到比较简单的家具、灯饰和墙面修饰，但仍然需要明确哪些是赠送的、哪些是房价中已经包含的。

一种是配有精美家具、灯饰、家庭用品等豪华装修的样板房，也叫“创意样板房”。买房者这时候特别需要关心开发商在装修时掩饰了哪些户型缺陷，尤其是自然采光方面。最好的办法是让演示者关掉所有光源，在其中体味一番。

如果你购买的是精装修房，那样板房的作用就大了。专家建议，最好能请有经验的设计师和专家一起去看样板房。不仅要弄清居室内的洁具、地砖、地板、暖器、空调、燃气炉、对讲机、开关、五金件、塑钢窗、防盗门的品牌，确定其是否与将来的交房标准相同；而且还要就所买房屋（室内及室外）的所有装修项目名称、价格标准、相应档次、颜色、规格、位置、施工工艺等给予详细而明确的记录，作为合同的补充条款，以便在收房时一一对照。如果出现项目变更，则需要在合同中约定怎样进行处理以及赔偿标准等。

根据国家建设部《商品房销售管理办法》第31条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”用意虽然非常好，但执行起来基本上没有约束力。

因为事实上，现在房展会上样板房的空间都“长高”了，房屋尺寸也会根据装修需要进行放大。买房者一定要注意，千万不要简单地把自己家中的房间想象成和样板房一样高、一样大。如果尺寸把握不准，在你收房后再去找开发商时，样板房早已完成了历史使命被拆了，这时候你又到哪里去找呢?所以，规定是规定，实际执行中有相当难度。

别让开发商牵着鼻子走

现在的开发商和代理商都有几招“绝招”，把买房者唬得一愣一愣的，私底下他们在“没事偷着乐”。买房者一定要擦亮眼睛，避免上当受骗。

目前最流行的“绝招”，就是被营销界津津乐道的、被称为“间息式营销”的售楼方法。其具体做法是：

首先，在楼盘开工建造的同时就在边上造一个富丽堂皇的售楼处，然后广而告之，吸引买房者前来咨询。

然后，对买房者实行“内部登记”办法，让有购买意向的买房者登记姓名，等待开盘通知。由于这时房价相对便宜，所以登记者趋之若鹜。

当开发商领到可以销售100套房屋的预售许可证时，便通知“内部登记”者在同一天前来交定金“正式预订”。但对外声明，只有前面的50套房源可以享受“预订价”，第二批的50套“价格将要变化”。这样一来，马上就出现了一种人为的紧张气氛。

如此这般一批批滚动下去，被排斥在外面的买房者就像“滚雪球”似的越来越多，开发商则在其中一步步提高房价，同时像挤牙膏般地推出房源，使得那些不明真相的普通买房者被开发商一步步牵着鼻子走。

其实，在这些“内部登记”者中，有相当一部分是房屋中介代理雇佣的“抢单”者，以及开发商本身的内部员工、亲戚朋友，目的就是为了炒热市场。

商品房销售管理办法解读

1998年以来，针对我国个人购买商品住宅已成住宅消费主体，各种广告虚假、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣等问题层出不穷的现实，国家建设部制定了《商品房销售管理办法》，自2001年6月1日起实行，至今仍在实行中。

《商品房销售管理办法》共有48条，现择其中买房者最关心的若干条款介绍如下：

第15条　房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

这就是说，广告只是一种要约邀请，而要确保这种要约邀请实现，最好的办法就是把双方关心的问题通过商品房买卖合同确定下来。

需要指出的是，鉴于合同自由的原则，《商品房销售管理办法》并没有提出相应的处罚办法，买房者对此不作约定并不影响合同的效力。

第17条　商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。

这就是说，对于完全意义上的商品房，销售价格完全根据市场需求，由双方当事人自主确定。

商品房的概念分为两大类，一类是完全意义上的商品房；另一类是含有政府保障性的商品房，目前主要包括经济适用住房、集资合作建房等。由于商品房的性质不同，国家对商品房的价格管理方式也有所不同。只有含有社会保障性的商品房，才实行政府指导价。

第20条　按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款。

（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积×100％

因本办法第24条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

这就是说，当商品房销售中出现面积纠纷时，应当根据本规定办理。这里的3％标准，主要是根据各地在面积纠纷处理方面的实际情况确定的。

第21条　按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

这就是说，当出现面积纠纷最多的情形——公摊面积不合理时，双方应当约定明确的处理标准。

第24条　房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

这就是说，规划、设计本来就是买房者买房所考虑的主要因素之一。如果商品房销售后变更规划、设计，导致变更后商品房的套型、朝向、有关尺寸等不符合买房者当初决定买房时的意愿，实质上就是对买房者权益的一种侵害。买房者理应对这种变更规划、设计有知情权和退房权，并追偿由此造成的损失。当然，并不是所有变更都会影响买房者权益，所以这里设定了具体条件，并规定了具体时限。