实施保障性住房建设对改善民生和房地产市场的影响

三、实施保障性住房建设对改善民生和房地产市场的影响

在进一步完善社会主义市场经济体制和加快构建社会主义和谐社会的进程中，保障和改善民生已成为促进经济社会科学发展不可或缺的重要内容。在当前和“十二五”时期，保障性住房正成为整个房地产市场的一个重要组成部分，大力推进保障性安居工程建设将对改善民生和推动房地产市场转型发挥积极的作用。

（一）实施保障性安居工程建设将成为保增长、扩内需、惠民生的最佳结合点

房地产调控主要有两大任务：一是通过调节供需矛盾以稳定房价。主要是调整供应结构，增加保障性住房和普通商品住宅的供应量；二是完善住房保障体系，加快解决中低收入家庭的住房问题，让更多的人住有所居。

当前和“十二五”时期，通过构建多层次、全覆盖的住房保障制度和完善的房地产调控体系，进一步改善土地和住房供应结构，基本形成由廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房、普通商品房、高档商品房等组成的多层次住房供应格局，能够促进住房市场的合理分工。切实解决城市低收入住房困难家庭、中低收入家庭和进城务工人员、大学毕业生的住房问题，基本满足社会高收入阶层的住房需求，实现住房保障与商品房市场的无缝对接，从而发挥保障和改善民生作用。同时，实施保障性安居工程建设与促进房地产市场健康发展并不相悖。随着2010～2012年保障性住房建设规划的全面实施，每年递增的保障性住房项目将弥补商品房开发投资的减少，从而保持稳定的固定资产投资项目开工量，发挥房地产对上下游行业的带动作用，将成为保增长、扩内需、惠民生的最佳结合点，为经济发展提供新动力。

（二）实施保障性安居工程建设能够促进对住房刚性需求的分流，稳定房价上涨预期

2009年甘肃城镇居民人均居住面积为27.35平方米，城镇常住人口860.48万人，占年末常住人口2635.46万人的32.65%。初步预测2010～2012年全省每年住房需求在1485万平方米左右，再加上每年房屋折旧拆除重建住房至少100万平方米，三年住房潜在需求总量为4756平方米。2009年全省城镇固定资产投资（含房地产开发）的住宅竣工面积为916万平方米，照此供应量计算，每年还有669万平方米的缺口。按照中央和省委、省政府的要求，坚决抑制不合理住房需求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房抑制投机行为，大力推进保障性安居工程建设，尽快形成保障性住房和普通商品住房的有效供给。据经济学家测算，一个地区保障性住房的供给每增加5%，当地房价就会下降3%～4%，如果大量保障性住房能够入市，将直接影响到商品房市场供求关系，不但能有效分流住房刚性需求，而且能平抑区域房价，起码可以缓解房价上涨预期，从而起到稳定房地产市场作用。

（三）实施保障性安居工程建设有利于推动房地产市场的转型

在国家进一步加强和改善房地产市场调控的背景下，政策的着力点在于：大力推进保障性安居工程建设，加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，引导住房合理消费，抑制投资投机性购房需求，提高土地供应和开发利用效率，落实地方政府责任，加强风险防范和市场监管等。这将促使房地产市场实现三个转型：一是住房公共产品属性的回归；二是从投资功能向使用功能转变；三是从资源消耗型向资源节约型产业转移；四是从单纯市场化的房地产市场向兼顾民生的房地产市场的转轨。随着房地产调控力度的加强和周期的延长，房地产企业随时面临着拿地难和资金链断裂的风险，将促使房地产企业的转型与变身：一是降低风险。眼光敏锐的房地产企业开始依托保障性住房的开发而获得稳定收益，特别是承建廉租住房、公共租赁住房的建设，在承担部分社会责任的过程中，重塑企业品牌和社会形象；二是转移区域。将开发重点转向三线城市、中小城镇等新区域；三是拓宽业务。将目光转向商业地产、旅游地产、交通地产、农业地产等新领域，使房地产企业在激烈市场竞争中立于不败之地。