房地产开发核算概述

第二节　房地产开发核算概述

一、房地产开发成本核算对象及方法

(一)房地产开发成本计算对象

成本计算对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。成本计算对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本计算对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需变更成本计算对象的，应征得主管税务机关同意。计税成本对象的确定原则请参见本书附录《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十六条。房地产开发成本计算对象划分见图9－1。

图9－1　房地产开发成本计算对象

(二)确定成本计算对象应考虑的因素

见图9－2。

图9－2　确定成本计算对象应考虑的因素

二、房地产开发经营成本费用的分类

见图9－3。

图9－3　房地产开发经营成本费用分类

三、房地产开发企业成本核算科目及流程

《小企业会计准则》所设置的会计科目，多数情况下仍适合房地产开发行业中的小企业使用，但由于房地产开发企业的自身特点，《小企业会计准则》涉及的科目名称、成本核算方法，还需要按照房地产开发行业的特点进行适当调整:为此，

1.将“生产成本”科目改为“开发成本”科目，“制造费用”科目改为“开发间接费用”科目，“库存商品”科目改为“开发产品”科目。

2.增设“出租开发产品”科目，如果企业已将开发产品用于拆迁户作临时周转房使用，还应增设“周转房”科目。

开发产品成本核算流程见图9－4。

图9－4　开发产品成本核算流程

图示说明:

①将本期发生各项支出，并能确认为某一成本计算对象发生的直接费用，直接记入该成本计算对象。

②本期发生的各项开发间接费用，按费用性质记入“开发间接费用”科目及其明细账户。

本期发生各项期间费用，记入管理费用等账户。

③按一定标准将“开发间接费用”分配计入“开发成本”及各有关的成本计算单内。

④结转已完开发产品成本。

⑤结转本期发生的期间费用。

⑥将开发产品对外出租时，将“开发产品”转入“出租开发产品”科目。

四、房地产开发企业成本计算账户体系

见图9－5。

图9－5　房地产开发企业成本计算账户体系

五、企业计税成本核算的一般程序

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定，企业计税成本核算的一般程序如下:

1.对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

2.对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理地归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

3.对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

4.对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

5.对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应分别建立明细台账，待开发产品完工后再予结算。