交易日期修正

五、交易日期修正

1.交易日期修正的含义

比准实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点的价格，是指在估价时点时的房地产市场状况下形成的。

如果比准实例的成交日期与待估房地产的估价时点不同，房地产市场状况可能在这期间发生了变化，价格就有可能不同，因此应将比准实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正称为交易日期修正。

日期差异表现为：待估案例发生在后，比准案例发生在前；待估案例发生在前，比准案例发生在后。经过交易日期修正就可将比准实例在成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。

2.交易日期修正的方法

在比准实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生的变化有3种情况：平稳，上涨，下跌。在判定房地产价格水平为稳定发展时，可不进行交易日期修正。而当房地产价格上涨和下跌时都必须进行交易日期修正。

交易日期修正主要采用百分率法，其一般公式为

比准实例估价时的价格＝比准实例成交日期时的价格×交易日期修正系数

其中交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基准来确定，假设从成交日期到估价时点，可比实例涨跌的百分率为±T%，则交易日期修正系数为（1±T%）或100／（100±T）。

利用房地产价格指数进行交易期日修正是较为常用的修正方法。房地产价格指数是反映不同时期房地产市场价格水平的变化趋势和程度的相对数量指标。采用房地产价格指数（地价指数或房屋价格指数，其中地价指数是指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对某一基准日期地价水平相对百分比的指数）的变动率来分析计算，公式如下

比准实例在估价时点时的价格＝比准实例在成交日期时的价格×交易日期修正系数

房地产价格指数按基期不同又分为定基指数和环比指数。

定基指数是以某一时点为基期建立的。环比指数基期是不固定的，通常以上一个统计时点为基期。基期的价格指数通常定义为1，具体示例见表4-2和表4-3。

例43　某宗房地产2002年的价格为1 600元／平方米，现需要将其调整到2005年，已知该区域类似房地产的定基价格指数和环比价格指数如表4-2和表4-3所示（以2001年为1），试求该宗房地产2005年的价格。

表4-2　定基价格指数示例

表4-3　环比价格指数示例

解：该宗房地产2005年的价格计算如下

利用环比价格指数计算

若已知环比指数，需换算成定基指数，进行房地产价格指数修正。

国家统计局每季度发布的土地出让价格指数，就是以上一年同季度为基期的指数。除用价格指数修正方法外，还可以通过大量交易案例，分析地价随时间的变动规律，并用以修正。