功能区评价

8.2.4　功能区评价

1.功能区的划分方法

功能区是指土地使用功能、使用强度、土地利用方向以及基准地价大体一致的区域，其集约利用程度和使用潜力也应基本相同。应用本系统进行功能区划分的步骤是:

在“功能区评价系统”的“功能区划分”菜单中依次点击“打开地籍图”、“商业区划分”、“住宅区划分”、“工业区划分”选项，从济南市地籍图上选出对应用地类型的宗地，按照用地类型所占的面积比例，并考虑行政区划完整性与宗地地价一致性，定性的调整功能区边界，划分成商业区、住宅区、工业区以及其他区共57个功能控制区。

2.评价单元的划分方法

系统提供了网格法和宗地法来划分评价单元。由于济南市地籍数据较为齐全，故采用宗地法进行评价单元划分。

在“功能区划分”的下拉菜单中选“划分评价单元”，再单击“宗地法”，在出现的对话框中输入评价区的面积97km²，按“确定”后系统提示:评价单元的最小宗地面积应为500～750m²(如图8-28所示)，之后在弹出的SQL查询对话框中查询出符合上述提示的宗地，实际取的最小宗地面积为618m²，共划分出4164个评价单元。

图8-28　最小评价单元面积确定

3.商业区评价

1)权重确定

依据商业区评价指标，咨询了包括济南市规划、城建、环保、园林、国土、市政、交通以及高校等16个单位的27位专家，经过两轮打分，利用特尔斐法最终确定了商业区评价的指标权重(住宅区与工业区评价的指标权重确定过程与此相同)。

2)评价单元指标分值计算

利用“功能区评价”模块中的“指标分值计算”菜单可以完成评价单元指标分值计算的所有过程。商业区评价指标不存在点状、线状因子，均为区域赋值分级所得的面状因子，因此只需将评价指标与评价单元进行叠加、赋值、合并，就可以得出该评价指标的单元因子分值，以指标“地均车流量”的分值计算过程为例说明。

(1)在“功能区评价系统”中打开评价单元图、已分级的地均车流量图，运行“指标分值计算”菜单下的“指标分值叠加”模块，选择相应表，按提示操作即可(如图8-29所示)。

图8-29　指标分值叠加输入框

(2)叠加完成之后，运行“指标分值赋值”模块，按提示选择所需表及字段，并输入赋值后希望保存的字段名，新字段名将出现在最终的因子分值表中(见图8-30所示)。

图8-30　指标赋值输入框

(3)赋值完成之后，运行“单元分值合并”模块，单元格表选择评价单元表，输入单元号范围1～4164，按“确定”按钮(如图8-31所示)。

图8-31　指标分值合并输入框

程序运行之后产生的评价单元分值表包含“单元编号”和“地均车流量分值”两个字段，这样每个评价单元都具有了地均车流量指标的合理值，即为生成的地均车流量单元因子分值。其他指标的单元分值亦如此得出。

3)单元综合分值计算

待每个指标都经过叠加、赋值、合并之后，生成每个评价单元的各因子影响分值，然后根据8.1.6节的单元综合分值计算模型进行加权求和计算商业区评价的单元综合分值。这一功能利用本系统“商业区评价”菜单中的“计算单元综合分值”程序完成。

4)商业区潜力分级

潜力分级的步骤是:

图8-32　商业功能区单元分值频率统计输入框

(1)对单元综合分值进行总分值统计，作出频率直方图。

运行“商业区评价”菜单中的“分值频率统计”程序，在如图8-32所示的输入框中选择对应表和该表中欲进行分值频率统计的字段，生成如图8-33所示的总分值频率统计直方图。

(2)寻找频率直方图的突变点，进行级别划分，并按照限制因子进行定性级别调整。商业区潜力分级标准见表8-11，由此得出的潜力分级面积汇总见表8-12，商业用地潜力分级图如图8-34所示。

图8-33　商业功能区单元总分值频率统计直方图

表8-11　　　　　　　　商业功能区潜力分级标准

表8-12　　　　　　　　济南市商业功能区潜力分级面积汇总表

图8-34　济南市城区商业功能区用地潜力分级图

5)商业功能区潜力分析

通过以上计算可以得出如下结论:

(1)过度利用区和集约利用区主要分布在泉城广场、大观园、北园大街、华联商厦和市政府地区，另外在新世界、经十路和经七路交叉附近也有分布。过度利用面积为0.475km²，集约利用面积为1.179km²;

(2)适度利用区主要分布在华联商厦地区，面积仅为1.264km²;

(3)低度利用区主要分布在段店、经十路和经七路交叉附近、南郊宾馆、杆石桥地区，总面积为1.771km²，是四种土地利用类型中面积最大的一种;

(4)商业用地虽然分布很广，也有较大规模的集中分布，但零星分布和缺少集聚规模的商业用地仍然较多，影响了商业用地的集约利用。

4.住宅功能区评价

1)住宅功能区潜力分级

住宅功能区评价单元指标分值计算及单元综合分值计算过程同商业功能区评价的相应计算步骤，此处不再赘述。

住宅功能区单元总分值频率统计直方图如图8-35所示，由此得出的住宅功能区潜力分级标准及其面积汇总如表8-13、表8-14所示，住宅用地潜力分级图如图8-36所示。

图8-35　济南市城区住宅功能单元总分值频率统计直方图

表8-13　　　　　　　　济南市城区住宅功能区潜力分级标准

表8-14　　　　　　　　济南市城区住宅功能区潜力分级面积汇总表

图8-36　济南市城区住宅用地潜力分级图

2)住宅功能区潜力分析

通过以上计算可以得出如下结论:

(1)过度利用区和集约利用区主要分布在中心区域，位置大致在泉城广场的南、西、北地区，范围在2000～3000m，另外在北、东4000～5000m的地区还有不连片分布，过度利用面积为5.14km²，集约利用面积为3.829km²;

(2)适度利用区主要分布在泉城广场的东北和西南2000～5000m的地区，面积为2.662km²，是四种利用类型中面积最小的;

(3)低度利用区在泉城广场东北和西南4000～8000m的地区，但泉城广场北附近(2000m)和北、东南有不连片分布，总面积为3.541km²，仅次于集约利用类型。

5.工业功能区评价

1)工业功能区潜力分级

工业功能区评价单元指标分值计算及单元综合分值计算过程同商业功能区评价的相应计算步骤，此处不再赘述。

工业功能单元总分值频率统计直方图见图8-37，由此得出的工业功能区潜力分级标准及其面积汇总如表8-15、表8-16所示，工业用地潜力分级图如图8-38所示。

2)工业功能区潜力分析

通过以上计算可以得出如下结论:

(1)过度利用区和集约利用区主要分布在泉城广场的西北地区，范围在1500～5000m，另外在东部2500～5500m的地区还有不连片分布，过度利用面积为1.515km²，集约利用面积为3.32km²;

图8-37　工业单元总分值频率统计直方图

表8-15　　　　　　　　济南市城区工业功能区潜力分级标准

表8-16　　　　　　　　济南市城区工业功能区潜力分级面积汇总表

图8-38　济南市城区工业用地潜力分级图

(2)适度利用区主要分布在泉城广场的东北2500m和西南6000m地区，没有集中连片，面积为5.22km²，是四种利用类型中面积最大的;

(3)低度利用区在泉城广场东北和西南3500～7500m的连片地区，总面积为2.926km²，在四种土地利用类型中面积较小;

(4)从工业用地的分布看，虽然较大的生产用地大多分布在距泉城广场2500m以外的地区，但在内部仍有许多零碎的工业用地分布。它们虽然没有完全归于低度利用范围，但可以通过“腾龙换业”进行土地置换，改变用地结构，提高土地集约利用水平。

6.分级结果综合分析

济南市城区商业、住宅、工业三个功能区评价的分级结果作整体面积汇总如下(见表8-17):

从表8-17可以看出，在济南市的四个集约利用类型中，适度利用所占的面积比例最大(为8.146km²，占27.85%)，集约利用次之，过度利用面积最少，比例不到平均值25%，这比较符合济南市的实际。低度利用类型占25.08%，为1/4强，说明济南市城区(97km²)范围内仍有潜力可挖，但对过度利用的土地(占21.71%)需要进行合理调整和优化配置。

表8-17　　　　　　　　济南市城区不同功能区潜力分级结果表　　单位:km²