实施土地有偿使用推动城市土地功能合理调整

9．2　实行土地有偿使用，推动城市土地功能合理调整，为城市建设集聚资金

1984年六届全国人大会议正式提出征收土地使用费的问题，强调城市土地有偿使用，国家开始向土地使用单位收取土地使用费。由于不同的区位、不同的基础设施条件，土地的价值是不同的，处于交通方便、城市中心地区的土地，价值就高；反之，价值就低，这就是级差地租的作用。价值高的土地，政府收取的土地使用费也高，土地转让的价格自然也高，这就促使经济效益较低的企业不堪重负，而愿意让出中心区的土地，到城市边缘土地使用费较低的地区谋得新的发展。而金融、商贸、跨国公司等企业则有条件支付高额土地批租费用，取得中心地区的土地使用权。所以，土地有偿使用政策的实施，有利于城市结构的调整，推动了房地产业的发展。政府可以通过土地批租取得城市更新改造的资金，企业可以提取一定数额的土地转让、补偿费，对企业进行技术改造，在新的土地上求得更大的发展。目前，许多城市通过“优二兴三”战略，实施了土地的合理调整，把中心区的工厂外迁，发展第三产业，取得了良好的效果。例如，北京市一轻总公司把位于市中心区的火柴厂迁往郊区，原址进行房地产开发，不仅实现了市区土地功能的合理调整，解决了易燃工业长期对中心区的威胁，而且推动了郊区工业的发展。雪花电冰箱厂迁出中心区，与位于大兴县的塑料厂合并，原址建设写字楼和公寓，不仅加快了总体规划商务中心区的实施，而且使雪花电冰箱厂甩掉陈旧设备的包袱，筹到足够资金在广阔的天地中开始新的发展。东安集团对第二手表厂实行跨行业兼并，手表厂原址建设商场，并保留技术人员进行高档手表研制，不仅推动了海淀区大型商业中心区的建设，而且解决了第二手表厂长期亏损的难题。这些都是多年来总体规划要求调整而在计划经济体制下无法解决的难题，在市场经济体制下顺利解决了。

但是，正如第2章所述，房地产业是一把双刃剑，如果政府节制失当，引起房地产盲目发展，将会对城市造成很大冲击，浪费城市土地资源，恶化城市环境。因此，城市政府必须采取措施，趋利避害，引导房地产业有效、有序地发展。

（1）必须根据经济、社会发展的需要，确定房地产开发的规模，对房地产商加以引导。

（2）必须合理选择批租土地的地点，控制土地批租量，在详细规划指导下，组织土地批租招标，以求获得最佳收益。

（3）必须维护城市的整体利益，考虑城市合理的环境容量，对开发用地的各项规划指标加以控制。

（4）尽量避免把未经开发的土地批租，使大量资金流失。政府应该掌握土地一级开发的主导权，只有政府有权储备土地。严禁土地在开发商之间未经政府批准随意转让，防止土地炒卖与投机。