指标理想值确定

1. 理想值确定原则

理想值应依照节约集约用地原则，在符合有关法律法规、 国家和地方制定的技术标准、 土地利用总体规划和城市总体规划等要求的前提下，结合九江经济开发区实际确定。

当采用相关技术标准作为确定理想值的依据时，应注意评价对象涉及的指标理想值与相关技术标准在数据口径等方面的对应关系。

理想值原则上应不小于现状值。

2. 理想值确定方法

理想值确定可以采用以下方法：

目标值法：结合国家、 区域、 九江经济开发区等国民经济和社会发展规划等目标，结合土地利用总体规划、 城市规划、 有关用地标准、 行业政策等，确定指标理想值。

发展趋势估计法：在遵循节约集约、合法合规用地原则的前提下，结合九江经济开发区社会经济发展状况和趋势估测指标理想值，趋势估计期限宜为3～5年。

先进经验逼近法：借鉴国内外开发区土地节约集约利用经验，确定指标理想值。

专家咨询法：选择一定数量的专家咨询确定指标理想值，咨询专家数量为10～40人。

3. 评价指标理想值确定过程及结果

采用什么方法确定评价指标的理想值，是由评价工作的目的所决定的。国土资源部推进开发区土地集约利用评价的重要目的之一，就是对九江经济开发区执行国家土地节约集约利用政策情况作出评价和考核。所以，九江经济开发区土地集约利用潜力评价指标理想值的确定，必须体现国家土地政策导向。由此看来，确定理想值的最基础方法就是目标值法，即国家有关土地政策对土地集约利用的目标控制值应确定为评价指标的理想值。

具体实现方法主要有三类：

①对于有国家或地方标准的评价指标，其理想值采用、 参照国家或地方设置的目标控制值。

②对于能采用常识和科学方法推断出的理想值，将理论最优值作为该指标的理想值。

③对不能采用、 参照国家或地方标准的，通过咨询专家意见的方式设置。同时，考虑九江经济开发区的实际情况，遵循因地制宜的评价原则，具体指标理想值的选取和分析结果如下：

a. 土地开发率 （A11）＝100％。对于土地开发率，现行土地政策未规定目标控制值。但考虑到，凡不可建设土地以外的土地全部达到供地条件是土地开发进度的最佳状态，故土地开发率理想值应该为100％。

b. 土地供应率（A12）＝94％。对于土地供应率，现行土地政策未规定目标控制值。凡已达到供地条件的土地全部供应是土地供应的最佳状态，故土地供应率指标的理想值应该为100％。考虑到区内现有部分农村集体建设用地的现实情况，基本按照城市住宅标准进行建造，在目前的经济条件下，无法实现搬迁。根据专家咨询意见，到评估时点，考虑九江经济开发区的实际情况，认为确定土地供应率为94％的理想值比较合理。

c. 土地建成率 （A13）＝90％。对于土地建成率，现行土地政策未规定目标控制值。凡已供应的土地全部建设并通过竣工验收是土地开发的最佳状态，故土地开发率理想值应该为100％。依据开发区近期建设项目规划统计数据 （主要是获取建设项目周期、 竣工验收前情况等） 以及考虑近期建设项目安置措施等情况，结合专家的意见，从而确定土地建成率的理想值为90％。

d. 工业用地率（A21）＝70％。对于工业用地率，现行土地政策未规定目标控制值，同时，也很难通过科学的方法确定出最优值。考虑到国家设定开发区的目的就是为了发展工业，以及我国经济开发区在发展初期对推动城市化进展起了重要作用，必须有一定的居住、 商业等用地来支撑其功能运转。最后，经咨询专家意见，工业用地率的理想值为70％。

e. 综合容积率（A31）＝0.95。根据国土资源部新修订的 《工业项目建设用地控制指标》 （国土资发 〔2008〕 24号） 的精神，到评估时点，已建成城镇建设用地面积为1082.02公顷，占全区土地总面积的47.73％。根据专家咨询意见，到评估时点，考虑九江经济开发区的实际情况，最后，经咨询专家意见，认为综合容积率的理想值为0.95比较合理。

f. 建筑密度 （A32）＝35％。根据国土资源部新修订的 《工业项目建设用地控制指标》 （国土资发 〔2008〕 24号） 的精神，考虑到区内道路、 绿化、 河流等用地在已建成区的比例较大，根据咨询专家意见，到评估时点，认为建筑密度的理想值为35％比较合理。

g.工业用地综合容积率 （A33）＝0.9。根据国土资源部新修订的 《工业项目建设用地控制指标》 （国土资发 〔2008〕 24号） 和江西省国土资源厅下达的《江西省建设用地指标》 对单项工程容积率的控制性要求，到目前为止，区内已建成工业用地项目主要有：汽车整车制造，光电子器件及其他电子器件制造，玻璃纤维及制品制造，原油加工及石油制品制造，食品饮料，IC芯片组，OEM版，嵌入式软件系统，棉、 化纤纺织加工，电冰箱、 冷柜、 饮水机用温度控制器，汽车零部件及配件制造，环境污染防治专用设备制造。参照江西省国土资源厅下达的 《江西省建设用地指标》 对单项工程建筑系数的控制性要求容积率控制性指标必须分别≥0.7、 ≥1.0、 ≥0.8、 ≥0.5、 ≥1.0、 ≥1.0、 ≥0.8、 ≥0.7、 ≥0.7、 ≥0.6，在确定理想值时，经咨询专家意见，综合考虑到区内企业用地情况，故将工业用地综合容积率设定为0.9。

h. 工业用地建筑密度 （A34）＝40％。汽车整车制造，光电子器件及其他电子器件制造，玻璃纤维及制品制造，原油加工及石油制品制造，食品饮料，IC芯片组，OEM版，嵌入式软件系统，棉、 化纤纺织加工，电冰箱、 冷柜、 饮水机用温度控制器，汽车零部件及配件制造，环境污染防治专用设备制造，参照江西省国土资源厅下达的 《江西省建设用地指标》 对单项工程建筑系数的控制性要求建筑密度控制性指标必须分别≥35％、 ≥33％、 ≥33％、 ≥30、 ≥36％、≥33％、 ≥38％、 ≥33％、 ≥35％、 ≥30％，结合区内各类企业的情况，经咨询专家意见，故将工业用地建筑密度的理想值设定为40％。

i. 工业用地固定资产投入强度 （B11）＝2900万元/公顷。根据国土资源部新修订的 《工业项目建设用地控制指标》 （国土资发 〔2008〕 24号） 和江西省国土资源厅下达的 《江西省建设用地指标》 对单项工程工业用地固定资产投入强度的控制性要求，以及专家咨询意见，将工业用地固定资产投入强度的理想值设定为2900万元/公顷。

j. 工业用地产出强度 （B12）＝6500万元/公顷。工业用地产出强度理想值的确定主要是在借鉴国内外开发区土地集约利用经验的基础上，根据专家咨询意见，到评估时点，确定工业用地产出强度的理想值为6500万元/公顷。

k.到期项目用地处置率（C11）＝100％。对于到期项目用地处置率，现行土地政策未规定目标控制值，但考虑到凡有偿使用且已到期的项目用地都应及时作出处置意见，故将到期项目用地处置率的理想值确定为100％。

l. 闲置土地处置率（C12）＝100％。国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知 （国土资电发 〔2007〕 36号），要求各地严格按照 《土地管理法》、 《城市房地产管理法》、 《闲置土地处置办法》 （国土资源部令第5号） 和 《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》 （国办发 〔2006〕 37号） 有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退。能够恢复耕种的要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地储备，优先安排开发利用。因此，凡闲置土地都应作出处置意见，故将闲置土地处置率的理想值确定为100％。

m. 土地有偿使用率（C21）＝68％。对于土地有偿使用率，现行土地政策未规定目标控制值。推行国有土地有偿使用，建立和发展土地市场，让市场在土地资源配置中发挥基础性调节作用是我国经济体制改革和经济转型发展的重要内容，也是我国现行土地法律法规和政策的重要目标。考虑到九江经济开发区的功能定位，区域内除公共管理及公共服务用地、 交通运输用地和必要的绿地为划拨土地外，其他土地都应该为有偿使用。到评估时点，所有的工业用地都为有偿使用，为理论上的100％有偿使用。因此，根据咨询专家意见，到评估时点，确定土地有偿使用率的理想值为68％。

n. 土地招拍挂率 （C22）＝25％。2002年7月，国土资源部发布 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确规定商业、 旅游、 娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、 拍卖或者挂牌方式出让。2006年8月，国务院发布《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》 （国发 〔2006〕 31号） 规定，工业用地必须采用招拍挂方式出让，其出让价格不得低于公布的最低标准。2007年9月，国土资源部修订 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定工业、 商业、 旅游、 娱乐和商品住宅等经营型用地以及同一宗地有两个以上意向用地者，应当以招标、 拍卖或者挂牌方式出让。也就是说，直至2006年国务院31号文件发布，以招拍挂方式出让工业用地才是强制性规范，而之前是任意性规范。2006年前出让的土地都为协议方式出让，再考虑到，协议方式是市场交易方式的常态，有其独特的适应性和优势所在。2007年后出让的土地，都为招拍挂方式出让。因此，根据专家咨询意见，到评估时点，确定土地招拍挂率的理想值为25％。结果如表4.14所示。

表4.14 九江经济开发区土地集约潜力评价指标理想值确定结果