居住满意度理论

目前对于居住满意理论界尚没有形成明确的定义，但它与顾客满意有相似之处。根据顾客满意的定义，可以发现满意具有以下特征：（1）满意是一种心理状态，具有主观性。（2）满意是人们对产品或服务全面体验后的总体评价。（3）满意具有动态性，并非一成不变，它会随着客观条件、经济水平的发展而变化。（4）满意包含感知与情感，难以准确地测量。居住满意也应具有以上四个特征。Canter（1977）将居住满意定义为在一个特定地方居住所得到的满意感。Galster＆Hasse（1981）指出居住满意测量的是家庭的实际居住条件与期望居住条件之间的差距。Baldassare（1986）认为居住满意是个体对其居住环境的主观评价。本章采用大多数学者认同的定义，认为居住满意是居民将住房和邻里环境的实际情况与理想情况进行比较后产生的心理感知状态。当居住实际情况与理想情况一致时，居民越容易感到满意，反之，则容易感到不满意。

居住满意度是描述一个人达到或者获得他在住房需求方面的满足感。对于规划设计者、开发商和政策制定者而言，居住满意度是一个重要指标，它主要应用于以下四个方面：（1）预测住户对整体生活质量的感知；（2）居住满意度是早期住宅流动性的指标之一，因此它会改变住房需求并导致邻里变化；（3）私有和公共部门判断住宅开发成功与否的一项专用评估指标；（4）改善居民居住环境不足之处。

居住满意度的理论基础是它可以度量住户实际居住条件和他所期望的居住条件的差距。住户通常根据他们的需求和愿望来对居住满意度作出评判。对居住条件的满意意味着现有状况和期望居住条件的高度吻合。另一方面，现状和期望的不一致会导致居住的不满意。

居住满意度研究的逻辑关系见图2-8所示。

图2-8　研究居住满意度的理论逻辑

国外学者对居住满意度的研究可以分为两类，一是评估居住质量，二是预测居住行为。在居住满意度的影响因素研究方面，已有居住满意度文献主要关注三方面问题：居民社会人口特征、住房特征和社区社会空间状况。其中社会人口特征研究涉及年龄、种族、教育水平、性别、婚姻状况、收入等对居住满意度的影响。第二，住房特征包括住房面积、区位、物权等方面，例如租房者比自有房屋者的居住满意度低。第三，就社区状况而言，如社区设施条件（学校、医院等）、交通便利性、物业服务及其居民的社会经济构成状况、物业管理、周边环境、邻里关系、噪音干扰等。在研究对象方面，国外对居住满意度的研究涵盖了低收入群体、老年人群、高收入者及大学生等不同人群。在对居住满意度的数据分析方面，运用了包括多元回归、逻辑回归、结构方程在内的多种研究方法。

国内方面，诸多学者根据我国的国情，在居住满意度的评价指标建立、影响因素分析和实证测评等方面做了一系列的研究。运用数理统计软件（如SPSS）进行的定量分析与定性分析相结合的方法在实证研究中普遍适用。