【摘要】：根据前述规定，国有土地使用权根据用途有不同的使用期限。房屋租期在国有土地使用权的有效期内，当属有效。据此超过国有土地使用权的有效期部分的租期则可能由于无法继续获得国有土地使用权，而导致该部分期限的租赁合同无效。房屋使用期到期后，若出租人依法获得了相应国有土地的使用权续期，则地上相应的建筑有效期同样延长，出租人得以继续履行租赁合同义务，租赁合同合法有效。
（1）房屋使用期限内的租期合法有效
商品房一般都是建在国有土地上的房屋，商品房的使用期限其实指的是商品房所在的国有土地的使用年限。国有土地即全民所有的土地。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。
根据前述规定，国有土地使用权根据用途有不同的使用期限。期限到期后需要依法报请原批准部门批准并办理续期手续，重新缴纳相应的国有土地出让金，方可继续使用该土地及地上建筑。
房屋租期在国有土地使用权的有效期内，当属有效。但是根据《合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。据此超过国有土地使用权的有效期部分的租期则可能由于无法继续获得国有土地使用权，而导致该部分期限的租赁合同无效。
（2）超过房屋使用期的部分租期，若出租人获得使用权的续期则有效
房屋使用期到期后，若出租人依法获得了相应国有土地的使用权续期，则地上相应的建筑有效期同样延长，出租人得以继续履行租赁合同义务，租赁合同合法有效。反之若出租人未获得国有土地的使用权续期，则超过部分无效。
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