建造合同的基本知识

(1)建造合同的概念及特征

建造合同是指为建造一项或数项资产,或者在设计、技术、功能、最终用途等方面密切相关的资产而订立的合同。其中,资产是指房屋、道路、桥梁、水坝等建筑物,以及船舶、飞机、大型机械设备等。

建造合同属于经济合同范畴,是一种特殊类型的经济合同,其主要特征表现在以下几个方面:

1)针对性强,先有买主(即客户),后有标的(即资产),建造资产的工程范围、建设工期、工程质量和工程造价等内容在签订合同时已经确定。

2)建设工期长,资产的建造一般需要跨越一个甚至几个会计年度。

3)建造的资产体积大、造价高。

4)建造合同一般是不可撤销的合同。

(2)建造合同的类型

建造合同按合同价款确定方法的不同可分为固定造价合同和成本加成合同。

1)固定造价合同。固定造价合同是指按照固定的合同价款或固定单价确定工程价款的建造合同。例如,光华建筑公司与A公司签订一项施工合同,合同规定建造商住楼造价为3000万元,该项合同即固定造价合同。又如,光华建筑公司与B公司签订一项施工合同,建造一条100公里[1]的高速公路,合同规定每公里单价为550万元,则该项合同是固定造价合同。

2)成本加成合同。成本加成合同是指以合同约定或其他方式议定的成本为基础,加上该成本的一定比例或定额费用确定工程价款的建造合同。例如,光华建筑公司为一工厂建造一栋厂房,双方约定以该厂房的实际成本为基础,加上3％的加成率计算合同价款,该合同就是成本加成合同。

固定造价合同和成本加成合同的最大区别在于它们所含风险的承担者不同,固定造价合同的风险主要由承包人承担,而成本加成合同的风险主要由发包人承担。

(3)建造合同收入的构成

建造合同收入一般包括两部分,即合同的初始收入和追加收入。

1)合同的初始收入。初始收入是指建造承包商与客户在双方签订的建造合同中的合同总金额或总价款,它构成合同收入的基本内容。

2)合同的追加收入。追加收入是指因合同变更、索赔、奖励等形成的收入,是承包商与建设单位双方在执行合同过程中由于合同变更、索赔、奖励等原因而形成的追加收入,该收入数额在双方签订的合同金额之外,施工单位不能随意确认该项收入,而必须经过建设单位和监理单位的签证同意后,才能作为建造合同收入。

①合同变更收入。合同变更是指建设单位为改变合同规定的作业内容提出的调整。因合同变更而追加的收入应同时具备两个条件:其一,建设单位能够认可因变更而增加的收入；其二,收入能可靠地计量。

②索赔款收入。索赔款是指建设单位或第三方的原因造成的,由建造承包商向建设单位或第三方收取的,用于补偿不包括在合同造价中的成本的款项。因索赔而追加的收入应同时具备两个条件:其一,根据谈判情况,预计对方能够同意这项索赔；其二,对方同意接受的金额能够可靠地计量。

③奖励款收入。奖励款是指工程达到或超过规定的合同标准时,建设单位同意支付给建造承包商的额外款项。因奖励而追加的收入,应同时具备两个条件:其一,根据目前合同完成情况,足以判断工程进度和工程质量能够达到或超过规定的标准；其二,奖励金额能够可靠地计量。