合同约定到手价,税法怎么看

小明的公司发展得有点迅速，办公区不够用了，于是考虑换一个办公地点。小明看中了一个写字楼里的一个办公区，只是业主是个人，对方提出房租要到手价。最后签订合同是小明公司每个月付给业主2万元，税费由小明的公司承担。

目前，个人卖房和出租房产，流行用到手价来约定交易价格，这一点几乎在全国各地都已约定成俗。笔者讲课时曾经开玩笑说，房价的拐点什么时候到来，其实很简单。如果你所在的城市，绝大多数卖方在卖房时要到手价，而买方即便被迫也都能接受的话，那么说明买方经过测算认为，即便承担了卖方在房产交易过程中的税费，买这个房产依然是值得的，未来投资还是有合适的回报的。表明投资者对这个城市的房产市场整体看好，认为未来还有上涨的空间。投资者有信心，则市场一般是向好的。而如果哪一天，你所在的城市绝大多数买方不能接受到手价时，说明买方判断未来房产价格的涨幅可能无法覆盖本次交易所承担的卖方的税费，因此对未来市场的信心会不足，投资者对未来市场没有很强的预期，长此以往，则市场一般会掉头向下。

回到本文的主题，如果在交易中，卖方提出到手价，从税收的角度，交易双方是否有什么税务风险?该如何签订协议才可以使交易合法化?同样的问题，不仅仅在房产转让和出租环节，有时候员工要求税后工资也会在劳动合同中留下税收的隐患。

双方可以在合同中约定税后价格吗?

虽然就税收中性原则而言，税法一般不干涉企业的经营行为，但是从税收政策的角度而言，如果以税后价格作为交易价格，则会人为降低计税价格，导致这笔交易少缴税，这是税务局会关注税后价格的主要原因。

以房产出租为例。小明公司要租的那个办公室，月租金为税后2万元。其实折算成税前的话，需要经过一定的计算。

假设办公室的税前租金为X。

个人出租非住宅需要缴纳5%的增值税、12%的房产税和20%的个人所得税，以及租房合同0.1%的印花税。

X－X/(1＋5%)×5%－X(1＋5%)×12%－X(1＋5%)×20%－X/(1＋5%)×0.1%＝20000

X＝30927.84元

而如果以税后价2万元为计税价格的话，各税种的计算结果，以及与到手价2万元的计税结果如表3-2所示。

表3-2　个人出租非住宅房产计税标准

由上表可见，税前房租2万元和到手价2万元，在税收上要相差7000多元，所以，税务局是不会允许以到手价作为交易价格来计算税金的。同样的问题在转让房产和与员工签订劳动合同时，税务局的管理口径都是一致的。

如果房产转让合同的交易价格过低,交易双方会有什么额外的税务成本?

转让房产时，如果合同约定的价格过低，则会使双方产生额外的税务成本。

以转让房产为例。如果合同约定交易价格是300万元，而这套房产在税务系统中的最低计税价格为350万元，则房产交易时，税务局为卖方代开的发票金额为300万元，可是征税的时候会按照350万元为基数来向卖方征收各项税款。而对于买方而言，未来以500万元的价格转让这套房产时，计税的基数是500万－300万＝200万元，而不是500万－350万＝150万元。这将会造成买方重复缴税。

劳动合同约定到手价,企业会有什么额外的税务成本?

政策依据:《国家税务总局关于雇主为雇员承担全年一次性奖金部分税款有关个人所得税计算方法问题的公告》国家税务总局公告2011年第28号

企业为员工承担个人所得税，如果合同约定的是到手价，则在计算个人所得税时需要折算成税前工资来计算个人所得税，如表3-3所示。

表3-3　税前工资和税后工资对比计算

续　表

备注:五险一金以上海的计算基础为例。

由上表可见，个人所得税税前15000元，在扣除五险一金2625元，并缴纳个人所得税1220元之后，实际到手为11155元。

根据现行的税收政策，如果企业帮员工承担的个人所得税，属于员工又额外增加了收人，因此需要将这部分税款并人员工的工资薪金，重新换算成税前所得。同时，如果企业将这部分为员工承担的税款作为员工的工资薪金，可以在企业所得税前扣除。如果企业把这部分代为承担的税款单独作为管理费用，在计算企业所得税的时候就不可以扣除了。其实这就是一个会计做账的时候，不能抄近路的问题。

以税后工资11155元折算成税前工资15000元为例。正确的做账方}:

如果企业采用了错误的做账方}，则企业为员工承担的1220元个人所得税不能在计算企业所得税的时候扣税。因此，请注意，虽然最后工资都会转人相关的成本费用科目，但是税法对于账务处理有了一些限制性的规定，创业企业还是需要认真了解，严格执行。

企业缴税,并不仅仅看发票怎么开,还要看账务处理怎么做。账做得不对,也会多缴税。