智能建筑设备运行和维护管理是确保智能建筑管理系统（IBMS）能够长期使用的基础和保证，是扩展和提升服务功能的前提。智能建筑中的现代科学技术提供的最新设备和产品、组成的系统为实现智能建筑一流的服务提供了保证，要管理好这些现代化设备，除了要具有较高的专门技术、技能的工程技术人员和技术工人外，还必须建立一套严格的管理方法和科学的检修、保养计划以及细致周全的岗位责任制和交接班制度。
（一）设备运行管理
设备运行管理的主要内容包括制订系统操作规程、操作员责任界面、交接班制度等。
1.制订系统操作规程
制订操作规程的目的是保证设备和系统的正常运行，达到设备最佳的性能和体现系统设计目标，同时规范设备和系统运行时的基本操作要求，正确的操作是保证设备完好的重要基础。
智能建筑设备与系统运行时的操作规程如下。
（1）操作员进入系统，输入操作者编号和密码。
（2）通过图形方式检索设备运行状况的操作。
（3）设定设备故障报警或撤销报警。
（4）设备报警信息的确认。
（5）设备手动方式的控制和调节。
（6）控制程序的手动方式执行。
（7）设备运行时间的累计。
（8）设备预防性维护提示。
（9）设备运行参数和统计报表的打印。
（10）操作员交班时，退出系统的操作。
（11）操作员填写和签署值班日志。
2.操作员责任界面
操作员责任界面主要包括设备运行和报警信息的确认与处理。设备运行和报警信息的确认与处理是指系统处于正常运行时，监控管理计算机CRT显示系统总图，当发生设备故障报警或运行状态过限报警时，CRT上立即弹出故障设备位置图或设备运行图，根据CRT图操作人员应做出相应的反应。
3.交接班制度
操作员在交接班时，交班人员应退出自己所监控管理的计算机，接班人员应以自己的编号和密码进入自己所监管的计算机，保卫部门和工程管理部门将按进入系统操作员的编号来进行系统和设备的安全管理，以便必要时进行查证。
（二）设备维护管理
设备维护管理的目的是使设备运行保持正常水平。
设备维护管理主要分为故障性维修和预防性维护两类，如图11-2所示。
图11-2 设备维护管理内容分类图
1.故障性维修
由设备或系统器材损坏而进行的紧急维修称为故障维修。通常故障性维修在迅速诊断出设备器材的故障部位后，用备品备件来进行更换，使设备或系统在尽可能短的时间内恢复正常运行。
2.预防性维护
为了有效地延长设备使用年限和运行完好率、推迟更新大修的时间、提高设备的利用率和使用价值，使设备长期保持正常运转状态、设备性能不会迅速减弱或损坏以及避免发生重大设备故障，必须进行预防性维护。预防性维护又包括预防性保养和改良性维护。
预防性保养是指对设备在使用期内进行定期保养和检测，防止设备和系统器材可能发生的故障和损坏。
改良性维护是指对设备和系统的更新和改造提升，从而保证设备和系统能够不断地满足智能建筑功能的需要。
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