关于相关研究的回顾

关于产业结构与外来（流动）人口、房地产市场之间相互关系的研究已有不少，大致而言，可以分成以下几类文献：

一是有关于产业结构与房地产业发展关系研究的，如产业结构变迁对房地产影响、对房地产价格等的研究，也有反过来研究房地产业对产业结构调整影响的文献。

二是分析流动人口与产业结构变迁之间关系的文献。研究的结论则既有正面效应，也有负面效应。

三是有关于外来（流动）人口对房地产市场影响的文献，既包括纯粹的外来人口居住状况和居住特征研究，也有从外来人口的规模、结构来阐释对当地房地产市场影响的研究。

1.产业结构与房地产市场关系的实证研究

刘嘉毅等（刘嘉毅等，2014）的研究检验了产业结构与住宅价格之间的关系。该文基于住宅价格变动中产业结构变迁影响及其内在机理的视角，通过构建产业结构合理化与高级化的理论测度，利用2002—2011年中国内地30个省区的面板数据，实证检验了产业结构变迁对住宅价格变动的影响。

其研究结果表明：产业结构合理化对住宅价格有显著正向影响，产业结构高级化也显著推动住宅价格上涨；在样本时期内，产业结构变迁对全国住宅价格上涨的贡献率为13.45%；产业结构合理化、高级化对住宅价格的影响呈现明显的区域差异，两者对东部、中部、西部住宅价格的影响效应依次递减；银行信贷、土地价格推高住宅价格，利率调整对房价的调控作用基本失效，人口规模、人均收入水平对住宅价格的影响因地区与时间而异。

谷卿德等（谷卿德等，2015）的研究同样是从产业角度出发进行其对房地产的关系研究，但视角转变成不同的产业影响。文章利用2003—2012年中国239个城市的面板数据，从产业结构的角度出发实证检验不同类型产业对房地产价格的影响。研究发现：制造业对房地产价格的影响呈“U”型，制造业集聚到一定程度后才会对房地产价格产生正向影响；服务业对房地产价格具有显著的促进作用，但服务业的过度集聚可能对房地产价格产生下行压力；在细分产业中，生产性服务业、信息传输、计算机服务和软件业、金融业、房地产业等对房地产价格的促进作用更为明显。

2.流动人口与产业发展的关系

产业发展显然离不开人力资源，就城市而言也离不开流动人口的支持。但人口流动对不同地区而言，其对产业发展的影响可能存在区别。

王新华等（2006）的研究对全国和四大经济板块的相关数据进行数据处理，即分析各板块不同产业的发展与人口流入规模的相关关系，结果表明两者的关联度普遍较高，但不同板块的相同产业与人口流入的关联度差异却很大。文章认为东、中、西部、东北地区，其农业、工业和第三产业的人口流入关联度各有差异，这跟其不同产业发展程度、劳动生产率和产业自身性质等有关。

周昌林等（2007）的研究则反其道而行之，从流动人口特征的角度来研究其对城市产业结构变化的影响。文章通过定量分析发现，人口结构水平上升1%，就能使产业结构水平提高5.12%。流动人口在支撑城市经济快速增长的同时，通过拉低城市人口结构水平曲线、延缓城市人口结构提升速度，对城市产业结构的升级产生了抑制。

文章对此的解释是：流动人口产生的资本替代效应削弱了企业创新动力，流动人口知识、技术、技能积累不足制约了企业技术进步，流动人口消费能力偏低维持了城市低端产业的生存空间，三方面的共同作用抑制了城市产业结构的升级。

3.外来人口与城市房地产市场发展的关系研究

外来人口的涌入显然会对流入地的房地产市场产生影响，这种影响体现在多个方面。包括对居住结构、对房价、对空间分布等。相关研究着墨甚多。

崔光灿（2014）利用上海市人口普查数据进行了实证分析，发现外来人口居住的空间分异与区域产业结构之间存在明显的互动关系。中心城区呈现产业结构主导人口结构的特征，远郊区呈现人口结构主导产业结构的特征，近郊区两者的关系取决于住房的可得性。当一个区域住房可得性较高，则容易成为外来人口的集聚区，并形成外来人口主导产业发展的特征。

因此，住房政策、居住管理可以与产业政策相配合，从而起到调控大城市人口流动的作用。

刘望宝（2014）等的研究利用1982年以来的广州市历次人口普查数据，分析广州市老八区的人口空间分布演化，认为广州市人口郊区化趋势明显，形成了制造业和房地产大规模开发的带动下的人口快速增长的扇形区域。

研究发现，广州市的外来人口主要分布在中心城区外围地带，空间集聚特征高。人口分布多中心结构基本形成，次中心的人口空间集聚能力增强，次中心的形成得益于外来人口在中心城区外围地区交通便利的城中村大规模集聚，并在很大程度上是城乡二元结构和户籍制度等因素综合作用下的产物，反映了制度对城市空间的影响。

这一研究可为城市旧城更新改造、职住空间平衡与城市通勤和促进基本公共服务均等化等提供参考。

另一类研究较为纯粹，主要聚焦于外来人口在城市中的居住特征和住房相关行为研究。

如，康雯琴等（2005）主要采用第五次人口普查数据，对上海浦东新区流动人口的居住状况进行分析和研究。研究表明流动人口在大城市具有明显的非居民化的居住特征，表现在居住场所集中于城市边缘，居住地更换频繁，居住质量差和居民身份认同感缺乏。

赵晔琴（2014）的调查发现，上海底层外来人口的居住条件普遍较差。同时调查也发现，将近四成被调查外地人员来沪10年及以上，来沪5年及以上的占了65.5%的比例。他们的居住质量较差，以租房为主，对政府住房帮助有需求。

肖昕茹（2014）的研究发现大城市青年流动人口的购房意愿受多种因素影响，除商品房价格、房地产市场及经济政策等因素外群体的内在特征和城市融合程度也是重要的影响因素。文章在调查数据的基础上构建多元回归模型，发现青年人口流入时间、户口性质、性别、收入、婚姻及自身角色认知是影响城市青年流动人口购房意愿的主要影响因素。

邓金杰等（2011）的研究以快速城市化的典型地区深圳作为研究区域，以居住在城中村的外来人口作为研究对象，调查其居住现状以及购房意愿，并分析其购房意愿的影响因素。分析发现，通过影响住房改善需求、未来发展规划、购房能力等，户主年龄、户主学历、住深时间、家庭收入、现住房的租金以及满意度、户主户口以及留深发展意愿对城中村外来人口家庭购房意愿有着显著的影响。