土地的所有权

准确理解财产、所有权和财产所有权三个基础性的概念，有助于深入系统地分析、理解土地定价问题的理论内涵和外延。

一般而言，传统的财产概念被经典经济学文献分为三种：私有财产、国有财产和公共财产。布罗姆利^[1]（1989）认为财产是一个社会架构里社会个体期望从自身利益的角度出发而能实施的权利或要求，是对有价值的物的权利或要求，而不是权力的给予物。基于这种认识，布罗姆利将财产分为四类：国有财产、私有财产、共同财产和非财产。

根据布罗姆利（1991）的定义，所有权一般指的是在社会公权力的限制和保留以后给予社会个体的所有权利。其经济本质为一项收益流。所有权是一组权利束，能赋予收益流以现实的内涵。当获得一项所有权时，意味着同时享有了社会公权力对这项收益流的保护权利。霍诺里（1961）将所有权的具体含义归结为以下11个特征，这些特征组成了完整的、准确的所有权概念。①占有权：是所有权概念的中心，指排他性控制权。法律赋予所有者对有价值物的控制权，并保证这种控制权不能任意终止。②使用权：具体内容与使用和占有的对象有关。③管理权：是具有与其他利益主体缔结契约的权利。④收入权：所有者有从其财产中获得收入的权利。⑤资本权：指有权转让或消费有价值的物。⑥保障权：所有者的各项权利应受法律的尊重和保护。⑦转让性：出让、转让、继承的权利。⑧无期限：一切所有权都是永恒的。⑨合法性：所有权并不意味着可以不受约束、侵害他人。⑩履行责任：有支付债务的义务。剩余处置权：所有权会因社会规则的变动而失效。这些特征不都是所有权的必要组成部分，其中的若干项权利在特定的社会可能并不成立。根据罗马法的规定，所有权，即完全所有权包括使用有形物品的权利、获取收益的权利、管理权利三种权利。

财产所有权是一种社会性权利，在霍菲尔德基本法律体系中，静态地分，包括两对权利关系：权利—义务、特权—无权利；动态地分，基本的法律关系也包括两对：权力—责任、豁免—无权力。Bromley（1991）在基本的法律关系范围内区分了各种财产所有权类型，把霍菲尔德提出的四种基本法律关系进一步归纳为财产规则、责任规则和不可剥夺规则。于是，在权利与义务关系下可有三种所有权，在特权与无权关系下也可有三种所有权，一共有六种。

根据中国的现行土地制度规定，农村土地属于农民集体所有。根据财产的概念，农村土地是集体组织内部的共同财产，而不是非财产。因为集体组织以外的人不能自由进入，只有集体组织内部的所有成员才享有土地权益，并且作为土地所有者的集体组织有权利排斥非组织成员，非本集体组织成员有义务服从这种排斥。

从财产关系分析，对农村集体土地而言，土地所有者有权利在土地的使用和转让中受财产规则保护，他人如需使用集体土地需要主动与集体经济组织谈判；在国家利用征用权征收土地时，土地所有者受到责任规则的保护。“但从动态关系来看，财产权关系可能发生改变，是否改变取决于是否存在有权力的一方，而且这一方必定获得国家或相关的权威体系的支持。在集体土地流转中，财产权利关系可能向集体经济组织和农民的一方，也可能向其他方向发生改变，取决于权威体系的态度”^[2]。