土地所有权和地租形态

第一节　土地所有权和地租形态

一、不同土地所有权形态下的地租

地租是土地租种者为租用土地而向土地所有者支付的经济代价，是土地所有权在经济上的实现。土地所有权的前提是存在土地所有权的垄断，未经土地所有者的同意，任何人都无法使用它。由于土地是有限的，需要土地从事经营的人不得不从土地所有者那里获得土地使用权。但土地所有者转让土地使用权必须以获得一定的经济利益为代价，即土地的所有权必须在经济上得到实现。因此，地租的本质，就是土地所有者凭借土地所有权而获得的一种收入。只要存在土地所有权的垄断，就必然会有地租存在。但是，地租的存在又必须以土地所有权与土地使用权相分离为前提。

地租是和土地所有制以及土地所有权密切相联系的。由于地租的存在是以土地所有权的存在为条件，因此，不同的土地所有权存在着不同性质的地租。在不同的社会形态中，因为土地所有制的性质不同，地租的性质、内容以及所体现的社会生产关系也就不同，所以，地租是一个历史范畴。

地租具体采取怎样的形式，是由一定的生产方式所决定的。在自然经济条件下，农民家庭经济是以农业与家庭工业的结合为特征，其生产和再生产并不依赖于市场和市场以外的那部分社会生产。所以，必然以工农合一的家庭剩余劳动产品缴纳地租，即表现为封建的实物地租形式。而在资本主义生产方式下，随着市场经济的发展，自给自足的封建生产方式逐渐解体，这时，地租普遍采取了货币的形式，即货币地租。

在不同土地所有制下，地租有不同的表现形式。从历史来看，先后产生了封建地租、资本主义地租与社会主义地租。

二、级差地租

（一）级差地租的形成

任何生产经营和社会经济活动都需要使用土地或依托于土地，而土地总是具有不同的自然生产力，即级差生产力。造成土地级差生产力的原因：一是不同地块在丰度上具有差异性；二是不同地块的地理位置即区位有差异性；三是同一地块上连续投资产生的劳动生产率有差异性。由此，土地具有不同的等级，进而租用不同等级的土地所需要缴纳的地租也就不同，从而地租具有级差性。这种与土地生产条件差别相联系的地租，就称为级差地租。以使用不同等级土地，抑或在同一土地上连续追加投资为生产条件产生的土地级差生产力，是产生级差超额利润的物质基础，从而也成为级差地租的物质条件或自然基础。

在市场经济条件下，由于土地有限尤其是好地更有限，为满足人口增长和社会发展对土地的不断需求，必须把级差生产力低下的劣等地投入生产。而投入劣等地的资本也要求获得平均利润，这就导致土地的社会生产价格由劣等地的个别生产价格决定。这样，优等地、中等地的个别生产价格低于劣等地个别生产价格部分，形成超额利润。同时，土地不仅数量有限、质量有优劣，而且具有不能位移、不可再生和替代弹性小的特点，因此，谁占有并租用经营较优土地，谁就获得这种土地的经营垄断权。正是土地经营权垄断，使经营较优土地能够长期保持生产上的优势，稳定地收回超额利润。但是，这部分超额利润是在较优的不同土地上取得的，土地所有者因此要求土地租地经营者支付不同等级的地租，否则，租地经营者就不能取得土地使用权。

综上可见，（1）土地生产条件的差别是级差地租产生的物质条件；（2）土地的有限性和以此为前提的土地经营的垄断，是级差地租产生的社会经济原因；（3）级差地租是由经营较优土地获得的、转归土地所有者占有的一部分超额利润，由个别生产价格低于社会生产价格部分的差额构成；（4）在市场经济和土地所有权存在的条件下，优等地、中等地上的超额利润，最后通过土地所有者与租地经营者之间的竞争，转化为土地所有者占有的级差地租。所以，土地所有权是使超额利润转化为级差地租的原因，而与级差地租的形成没有关系。

（二）级差地租的基本形式

级差地租按其形成的条件不同，可以分为两种基本形式：级差地租第一形式，即级差地租I；级差地租第二形式，即级差地租Ⅱ。

级差地租I是因土地丰度不同和位置不同，用等量资本投在不同的等量土地上所产生的超额利润转化而成的级差地租。它是投入不同地块的各个资本具有不同劳动生产率的结果。

假设有土地肥沃程度不同但面积相等的A、B、C、D四块土地，四块土地投入资本均为100元，在一个生产周期中这100元资本价值全部消耗，取得平均利润都是20元；其产量分别是400千克、500千克、600千克、800千克；社会生产价格是由劣等地决定，农产品市场价格按社会生产价格出售。B、C、D三块土地所形成的级差地租I，如表11-1所示。

表11－1　级差地租I的形成

表11－1反映三条基本原理：第一，土地的自然生产力有级差存在，是级差地租I形成的条件和基础，因此，级差地租数量的多少和变化，就取决于土地自然生产力的差别和变化。第二，自然生产力的级差越大，级差地租就越多，因此，“对地租起决定作用的不是绝对的收益，而只是收益的差额”。第三，货币地租要受劣等地的个别价格所调节的市场价格影响，这个市场价格又与劣等地的生产率成反比。

由此说明了级差地租是处于不断变化中的量。这就要求作为土地所有者的国家在制定地租政策时，应该遵循这一规则，根据上述各种因素的变化，不断调整地租水平。

因投资在位置不同的土地上而产生的级差地租，与上述因土地丰度不同而形成的级差地租I的原理相同，如果将表11－1的土地级别改成土地位置，区分为远、近、中三种情况，就会得到同样的结果。在城市经济中，就工业用地而言，位置的优劣主要表现为距离原料产地、产品销售点的远近；而商业用地位置的优劣则主要表现为距离城市人口稠密区或商业中心的远近；住宅用地的优劣是由环境质量的好坏、生活方便与否等决定。但是，无论是土地丰度不同、土地距离市场的远近，还是环境质量的优劣，他们有一个共同点，即都是由于不同土地的自然条件差别所引起的，所以都是属于级差地租第一形式。

级差地租第二形式是在同一地块上连续投资而改变了土地的丰度或相对位置，造成不同的生产率产生超额利润转化而成的地租。

假定在优等生产条件的土地上追加投资100元，可取得500千克的农产品，级差地租Ⅱ的形成过程见表11－2。

表11－2　级差地租Ⅱ的形成

从表11－2可见，在优等地B上追加投资生产的产量虽然低于原有投资的生产率，但仍然高于劣等地投资的生产率。因此，按劣等地决定的社会生产价格出售，可以获得超额利润30元，这部分超额利润则形成级差地租Ⅱ。

三、级差地租两种形式的区别与联系

级差地租I与级差地租Ⅱ是地租的两种表现形式，二者有着不同的特点：

首先，级差地租I是等量资本投在不同土地上产生不同生产率的结果，与粗放经营相联系；级差地租Ⅱ是等量资本追加投资在同一块土地上产生不同生产率的结果，与集约经营相联系。

其次，级差地租I主要以土地自然丰度，即以劳动的自然生产力为自然基础。而级差地租II则是以土地的经济丰度，即以追加劳动的技术生产力和劳动的自然生产力相结合为自然基础。因此，如果土地的自然力遭到破坏或损耗过多，追加的技术生产力往往仅够补偿，甚至补偿不了自然力的损耗。这样，尽管资本有机构成提高了，但劳动生产力却未上升甚至下降。超额利润从而级差地租Ⅱ就不会上升反而下降。由此，在开发、利用和经营土地的过程中，应以保护土地自然生产力或生态环境为前提。

再次，级差地租I在缔结租约时，已为土地所有者占有；而形成级差地租Ⅱ的超额利润，在租期内则为土地经营者所得，在租期满后重新缔约时，才转入土地所有者手中。构成级差地租I的超额利润，一般在签订土地租约时就已作了规定，归土地所有者占有。而构成级差地租Ⅱ的超额利润，由于是租地经营者追加投资、改进技术的结果，因而在土地租约有效期内归租地经营者占有。只有在租约期满，续订租约时，土地所有者才能提高地租标准，从而把这部分超额利润变为级差地租Ⅱ占为己有。所以，新的租地经营者必须有足够的资金实力，才能按照同样的甚至更高的集约化方法经营和使用这些土地，取得足够的超额利润以支付级差地租Ⅱ。否则，就可能出现经营的亏损而难以继续经营和使用这些土地。按照惯例，在租约期满之时，原承租人在土地上兴建的不动产，如土地本身的改良、水利设施、房产、仓库等固定资产，将与土地一并由土地所有者无偿收回。这部分固定资产在重新出租时，将以折旧费和利息的形式并入级差地租Ⅱ，使地租转化为租金。由此可见，实际支付的地租，并不单纯是为使用土地而支付的真正地租，它还包含有固定资产的利息和折旧的租金，这种情况在城市更为突出。城市土地的开发和再开发，始终和投入土地的基础设施等固定资产结合在一起，因而在城市土地的级差地租Ⅱ中会追加投入基础设施资金的利息和折旧。这一特点决定了租地经营者和土地所有者，为争得对土地追加投资产生的超额利润，会在租期长短上展开斗争。如果土地属于国家所有，由国家开发土地兴建基础设施的投资及其平均利润，应该按受益的级差以租金的形式追加到附近土地的地租中，并由国家收取使之得到补偿。

级差地租I与级差地租Ⅱ又有着内在的联系：首先，从社会生产发展的历史看，一般是由粗放型经营发展到集约型经营的。因此，级差地租Ⅱ是在级差地租I的基础上产生后发展起来的，级差地租I是级差地租Ⅱ的基础和前提。

第四，级差地租Ⅱ的量的变化必须以级差地租I为基础。因为，同一块土地上追加投资的劳动生产率，与劣等地的劳动生产率相比较，要以不同等级的不同地块的存在为前提。

第五，从级差地租的实质看，构成级差地租I和级差地租Ⅱ的实体，都是超额利润，都是以劣等地的个别生产价格所决定的社会生产价格为基础确定的，并且都是剩余价值的转化形式。