特殊形式的合作建房

甲公司和乙公司均为房地产开发企业，都具有房地产开发资质，经协商合作开发房地产。双方采取的合作方式为：甲公司提供项目建设用地，并参与项目开发建设及经营管理工作；乙公司提供项目除土地之外的全部开发建设资金，并负责项目的开发建设及经营管理工作。甲公司和乙公司按照约定的比例分配房屋销售收入，承担政府依法收取的税费。双方分配收益时，必须先足额预留甲公司作为纳税主体应当交纳的税费。在项目实际运作中，所有项目收入和成本费用支出均通过由双方共管的甲方账户归集，房屋销售合同也是由甲方与购房人签订。现对其会计处理分析如下：

该合作方式在企业所得税的处理上依据国税发〔2009〕31号关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》第三十六条（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

第一，企业应将该项目形成的营业利润并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润，同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关利息支出。

第二，投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

实务操作中，在甲方成立非独立法人的项目部、开设由甲乙双方共管的项目结算专户，将项目部作为会计主体独立核算、自负盈亏、独立纳税、利润分成。相关会计处理为：

乙方向项目部投入项目开发资金时：

借：银行存款——项目部

贷：其他应付款——乙公司

项目部支付工程款时：

借：开发成本

贷：银行存款——项目部

开发产品预售时：

借：银行存款——项目部

贷：预收账款

以甲公司名义每月申报预交营业税金及附加、土地增值税。

实际交纳税款时：

借：应交税费——应交营业税

　　　　　　——应交城建税

　　　　　　——应交教育费附加

　　　　　　——应交土地增值税

贷：银行存款——项目部

项目结算时：

借：营业税金及附加

贷：应交税费——应交营业税

　　　　　　——应交城建税

　　　　　　——应交教育费附加

　　　　　　——应交土地增值税

按国税发〔2009〕31号以甲公司名义每季申报预交企业所得税时

借：应交税费——应交所得税

贷：银行存款——项目部

项目所得税清算时：

借：所得税费用

贷：应交税费——应交所得税

月末，项目部单独编制有关财务报表后并交由甲公司合并财务报表。

结转项目收入、项目成本费用并形成项目利润，交纳企业所得税后，对投资方分配利润时：

借：利润分配

贷：其他应付款——乙公司

项目部业务结束，将全部资产、负债与甲公司并账。