海外融资来的不只是钱

房地产开发是属于资金密集型行业。截至2009年6月30日，万科总资产达到1245亿元，股东权益也有345亿元。但万科的股权分散程度在整个中国证券市场是比较特殊的，1993—1997年，其最大股东持股比例始终没有超过7%，1998年前十名股东持股比例为23.95%，是一个典型的大众持股公司。

1997年，万科从多元化到专业化的业务架构调整大局确定之后，股权结构已成为制约万科快速发展的主要因素。在这种情况下，万科希望能够尽快打开国际融资渠道。万科想到了华润，华润以住宅开发带动地产、建筑、装修及建筑材料生产和分销的实力，正切合了万科成为中国房地产行业领导者的企业愿景。

香港华润成立于1948年，早在1996年，万科就与华润有过接触。当时，万科把“怡宝”蒸馏水公司出售给华润创业。此后，华润与万科开始了频繁的联系，关系也更加密切。

从1997年开始，万科就考虑如何把华润集团引进来。但在万科当时的第一大股东深圳经济特区发展（集团）公司的办公室准备签署合同时，情况却出现了变化，股权转让未能成功。

1999年底，股权转让相关各方再次开始谈判。

2000年3月8日，万科就其股权变动一事发布提示性公告，称其第一大股东深圳经济特区发展（集团）公司已于3月6日签署股权转让协议，将其持有的万科国有法人股51155599股全部转让给华润北京置地有限公司，转让股份占万科总股本的8.11%。有关手续正在报批之中，尚待主管部门批准。此外，华润北京置地有限公司已持有深万科B股17073528股，占万科总股本的2.71%。

2000年8月10日，万科企业股份有限公司与中国华润总公司及深圳经济特区发展（集团）公司同时发布公告称，万科第一大股东股权转让协议正式生效。截至2000年底，华润集团及其关联公司已持有万科15.01%的股份。

由于华润总公司在香港拥有华润北京置地有限公司等数家香港上市公司，万科也因此打通了向香港及国际资本市场融资的通道，并在不断拓宽这条路。

2003年8月，国务院下发《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业，并对健全市场体系、发展住房信贷、调控土地供应、整顿市场秩序、搞活住房二级市场等方面工作作了指导性的规定。

王石认为，国家的这一政策，为内地房地产业的发展提供了制度框架，将促进房地产业健康的发展，但也应该看到，房地产金融政策的变化，对开发商的融资资金运用项目开发等方面提出了更高的要求，特别是融资能力。

2004年7月，万科与德国银行Hypo Real Estate Bank International（简称HI公司）签订了合作协议，为即将开发的中山项目进行融资安排，合作中HI公司为中山项目提供总额不超过3500万美元、最长不超过42个月的贷款。为了顺利实现这次融资，万科将中山公司80%的股权转让给全资子公司——永达中国投资有限公司，永达中国又用这80%的中山项目股份与HI成立合资项目公司BGI（Best Gain Investment），占35%股份。

HI为中山万科城市风景花园项目注资3500万美元一事，曾在业内广受关注。实际上，虽然HI拥有中山项目52%的股权，但并不拥有实际的控制权。根据双方的合同约定，在项目回款之后，万科将以LIBOR（同业拆借利率）再加几个点的利息赎回股权。

业内分析人士指出：“房地产企业取得境外贷款，万科还是第一家。”据报道，万科与HI的合作是在与“所有有分量的境外投资机构”密切接触后的一种选择，并且独辟出一条境外贷款的蹊径。

2005年，万科又与新加坡政府产业投资有限公司（GICRE）下属子公司新加坡RZP（Reco Ziyang PteLtd）公司共同投资成立了一家合资投资公司，投资公司年限为30年，注册资本1亿美元。其中，万科和RZP各占50%股份。该公司通过设立项目公司或投资项目公司股权的方式，在中国内地进行房地产投资。

2005年12月20日，万科对外宣布，将万科永达51%股权和无锡万科40%股权以接近3亿元的价格转让给RZP（Reco Ziyang PteLtd）。具体来讲，万科的全资附属公司永达中国将持有的沈阳万科永达房地产开发有限公司（简称“万科永达”）51%股权转让给RZP，作价9923万元，另一笔交易是万科的全资子公司上海万科将其持有的无锡万科房地产有限公司（下称“无锡万科”）40%股权出售，交易价格为19260万元。

值得关注的是，RZP是新加坡政府产业投资有限公司（GICRE）附属公司，于1997年在新加坡注册成立，是一家地道的投资公司，资金实力雄厚，万科也肯定了合作伙伴在这方面的优势，双方融资方面的合作应该是今后合作的重点。

此次与RZP的合作，是万科真正意义上的国际融资。海外融资来的不只是钱，对万科而言，与RZP的合作中，引进的国际化的先进理念和更严谨的资金监控方式，是今后发展的必然方向。与借款不同，此次与拥有雄厚资金流的RZP合作，使得万科综合实力增强，抗风险能力也有所提高。

融资也需要开辟新的思路。万科的海外融资开历史先河，并收到良好的效果。每一个企业都应该像万科一样，在融资上要有创新的思维。唯有如此，才能在激烈的市场竞争中独霸一方。