一房二卖可要求双倍赔偿

十、一房二卖可要求双倍赔偿

［案例简介］

张先生于2003年购买了一套商品房，总房款52万元，首付20万元。开发商承诺余款代办贷款，但始终未办理成功。为了避免违约责任，张先生四处筹款，凑足了余下的房款共计32万元并交付给了开发商。但开发商一直以种种理由拖延办理“两证”。张先生到房产部门查询，这才发现自己的房子早已登记在别人的名下，并且早在2002年就被抵押。张先生这才明白贷款和房产证始终无法办理的真正原因。

［律师说法］

本案例涉及商品买卖过程中惩罚性赔偿（俗称双倍赔偿）责任的情形。

1.什么是惩罚性赔偿？惩罚性赔偿也称为示范性赔偿、惩戒性赔偿、报复性赔偿，是指法庭所判决的赔偿数额超过实际的损害数额的一种“附加”赔偿。这种赔偿的功能不仅表现为弥补受害方的损失，更主要在于惩罚和制裁严重过错方。

惩罚性赔偿制度起初主要适用于侵权纠纷，《合同法》第113条、《消费者权益保护法》第49条都已经规定了该原则，《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》又明确规定了商品房买卖中适用惩罚性赔偿的五种情况。

2.适用惩罚性赔偿的具体情形：

根据《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条的规定，适用上述惩罚性赔偿原则的具体情况有五种：

（1）商品房买卖合同订立后，出卖人告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

（3）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证。

（4）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

（5）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实。

另外，《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第14条规定对于房屋面积误差比超过3%的也可以适用惩罚性赔偿。

3.适用惩罚性赔偿条件：

（1）只有商品房买卖合同才能适用惩罚性赔偿。

并非所有的房屋买卖合同纠纷都可以适用惩罚性赔偿原则。《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》只适用商品房买卖合同纠纷，而作为其中的惩罚性赔偿原则也仅适用于商品房买卖合同，其并不适用于其他集资房、房改房、二手房的买卖纠纷。

（2）只有开发商属于恶意违约和欺诈行为才适用惩罚性赔偿。

（3）只有购房者要求退房才能适用双倍赔偿。购房人如果要求双倍赔偿，则需要请求撤消合同或者解除合同，或者确认合同无效，也就是说只有退房才可以主张该项权利。购房人不能在继续履行合同的前提下要求开发商赔偿已付房款的一倍。

4.本案可以要求双倍赔偿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定，张先生可以请求撤消或者解除该商品房买卖合同，返还已付的52万元购房款及利息、赔偿装修损失，并可以主张开发商承担最多为52万元的赔偿责任。

［笔者提醒］

1.虽然《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押事实而导致合同被撤消时，可以适用惩罚性赔偿，但是如果开发商采取了相应的补救措施，如另行为抵押权人提供其他担保，或者已经还款，解除了该房屋的抵押权，而使买房人能够取得完全产权时，买房人应当要求继续履行合同，而不宜要求撤消合同。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定的三种情形与《消费者权益保护法》第49条的规定有相似之处，但却是不同的。首先，后者中所称的“欺诈”是泛指的；前者中的“欺诈”是有特定范围的，即“故意隐瞒”某些特定的事实。赔偿的标准也不一样，后者规定的是确定的，是购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍；而前者中规定的是“可以请求出卖人承担不超过已付购放款一倍的赔偿责任”。也就是说购房人可以要求开发商赔偿已付购房款一倍以内的任何数额。

3.在司法实践中，法院对于适用惩罚性赔偿条款非常谨慎，加之许多开发商在被购房人以欺诈为由告上法庭并要求双倍赔偿后，积极采取补救措施（如解除抵押、积极办证等），所以更多的时候，提起双倍赔偿诉讼的目的是促使开发商能够更快更好地解决问题。