慧眼看售后包租房

二、慧眼看售后包租房

［案例简介］

2002年2月某经济开发区某商业街期房开售。开发商在宣传中称，总价格50万的商铺只需首付20%的购房款。余额办理银行按揭就可以获得商铺的所有权。此外，开发商负责招商并联系商家入住，包租10年，房款8%的返租利息。王先生一算只需付10万元就能完成按揭的首付款，而且后面几年的银行贷款基本上可以拿租金冲抵，还略有盈余。王先生立即与开发商签订了《商铺买卖合同》。购销合同签署的同时，根据开发商的要求，王先生一并与开发商签订了《商铺委托租赁合同》。委托租赁合同中约定王先生委托开发商将所购买商铺出租，租期为10年。

2003年12月，他如期拿到了第一笔回报。但2004年12月底应拿到的第二笔回报，一直不能到账。王先生找到项目的开发商交涉，开发商表示当初与业主签订的售后包租合同因违反国家法律规定属于无效合同已被主管部门叫停，自己无权再对外发租，业主可以收回商铺自行出租坐享收益。

［律师说法］

1.什么是“售后包租”？售房包租是房地产开发经营企业为促进销售，在其投资建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。

2.“售后包租”是否合法？

（1）开发商出售期房不得采用售后包销的方式，对“现房”售后包租法无禁止性规定。

售后包租的销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部2001年6月1日起开始施行的《商品房销售管理办法》的第11条：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”

对于现房的售后包租销售，法律、法规未做明确规定，也就是说现房是可以售后包租销售的。

（2）作为第三方中介公司或经营公司可以同购房人就期房或现房签订包租合同。

开发商现在往往只与购房人签订买房合同，而推介第三方同购房人签定包租合同，这种由第三方来执行“售后包租”的商业销售技巧虽然不存在违法之嫌，但对购房人而言，蕴藏着诸多风险。

（3）开发商对期房售后包租是为“变相融资”所需。

国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第16条：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”目前，开发商竞争压力大，国内融资渠道单一，有的开发商资金链比较紧张，不得不采取售后包租的办法非法融资、套现。在市场上，很多开发商因为自身开发实力有限，希望靠大量的销售回款完成后期的开发与建设。如果开发商将融资的资金挪作他用，不能满足开发所需的话，这个项目就可能成为烂盘。

3.售后包租的风险。

（1）合同无效。开发商将未竣工商品房售后包租因违反法律规定，导致买卖合同和包租合同无效。

（2）售价虚高。有的开发商实际上通过提高房价方式已向后期租金收益计算在内，如本来一处只值1万元/平方米的商铺，开发商将售价提高到2万元/平方米；房屋收益风险实际上是完全转嫁到购房者身上。

（3）资金挪用。开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，造成购房者实际无法收房。

（4）无法兑付。如因经营运作不善不能保证收益，实际也无法兑付租金。开发商几年后宣布破产，购房者根本无法收回收益。

（5）难以确权。开发商将房屋分割成若干小面积销售，各个买家无法获得完全的物权，面临产权如何确定及再次出售后如何变更等不确定因素。

（6）经营困难。房屋因所有权和经营权归不同业主，没有整体性，后期的商业统一经营和管理隐患重重。

（7）难以转手。因高价买入，升值潜力低，买方陷入转手难境地。

［笔者提醒］

1.不要购买售后包租的期房。

（1）期房售后包租属于违反法律规定不受法律保护，不要购买售后包租的期房。

（2）一旦发现开发商蓄意诈骗、携款逃匿，要及时向公安机关报案。

（3）如果不慎签订了售后包租的期房应立即向开发商退房，并追究开发商给自己造成实际损失的赔偿责任。

2.购买售后包租的现房需注意以下事项。

（1）做好前期调查工作。要事先调查所要投资购买的楼盘所处位置、有否升值潜力，承租方（被委托方）的资质、实力、经营业绩、诚信度。

（2）签订完备的租赁合同或委托租赁合同。房屋的用途，包租年限，房屋当时的实际市场价格、包租期间的租金回报或价格折减金额，房屋修缮责任，房屋出租及转租的约定，违约责任，争议的解决方式等都要做全面的约定。

（3）违约责任的约定要能够补偿购房人高价购房及其他实际损失。开发商在作广告宣传的时候所承诺的回报率通常是比较高的，因而其所售房价也会被事先提高。因此，违约责任的承担必须能够补偿业主因购买高价房屋而遭受的差价损失及其他损失，甚至可以更高，以便更有效地约束中介公司及开发商。

（4）让开发商为售后包租提供的担保。为保证售后包租的实际履行，应要求开发商提供履行担保。特别提醒注意的是，在购房人同第三方中介公司或经营公司等签订承租合同，业主付清房款后，便与开发商没有任何法律关系。一旦出现投资失败、不能获取预期回报时，业主便无法追究开发商任何责任。因此，应约定一旦中介公司或租赁公司不能承担赔偿责任时，开发商应承担连带赔偿责任。

（5）及时维权。承租方（被委托人）不能按合同支付回报承诺时，要及时采取措施，通过协商、仲裁或诉讼等方式解决，切实维护自身的合法权益。