房屋建筑物折旧估算

5.3　房屋建筑物折旧估算

5.3.1　房屋建筑物折旧及其类型

建筑物折旧是指建筑物的价值损耗，又称建筑物的减价修正额。折旧原是会计学上的词汇，指固定资产在产品成本中的分摊。估价上的折旧与会计上的折旧，虽然有相似之处，但也有本质上的区别。估价上的折旧是指由各种原因所造成的价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额。从重新购建价格中扣除折旧，即是进行减价调整。

在实际估价中，待估建筑物与类似的全新建筑物的价格差异是由物理、功能和经济3种因素的作用而产生的。因此根据引起建筑物折旧的原因，将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

●物质折旧 物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。进一步可以归纳为4个方面：自然经过的老朽，如风吹、日晒、雨淋；正常使用的磨损，是由人工使用引起的；意外的破坏损毁，是因突发性的天灾人祸引起的；延迟维修的损坏残存，是由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时等引起的。

●功能折旧 功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物成本效用的相对损失所引起的价值损失，它包括由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失；也包括建筑物功能过度充足所造成的失效成本，如房型、装修等引起的价值损耗。

●经济折旧 经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。

建筑物受功能和经济因素的影响，常常在尚未到其物理寿命终点时就不得不宣告报废，这通常是建筑的使用效益与其成本相抵的时点，从建筑物竣工至建筑物使用收支相抵之点的时段，称为建筑物的经济耐用年限，或经济寿命。相对于经济寿命，建筑物还有物理寿命，建筑物由竣工至因自然磨损而不能继续使用，宣告报废的时间段称为建筑物的物理寿命，又称物理耐用年限或自然寿命。

5.3.2　房屋建筑物折旧的估算方法

跟会计上的折旧计算不同，房地产估价中的建筑减价修正额可采用多种方法求取。求取建筑物折旧的方法很多，主要有5类：耐用年限法、实际观察法、成新折扣法、市场提取法以及分解法。这些方法还可以综合运用。

1）耐用年限法

耐用年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。因此，有效经过年数＝经济寿命－剩余经济寿命。

建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历年数；有效经过年数是建筑物在估价时点按其状况与效用所显示的年数。有效经过年数可能短于，也可能长于实际经过年数：

①建筑物的维修养护正常的，有效经过年数与实际经过年数相当。

②建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应较长。

③建筑物的维修养护比正常维修养护差的，有效经过年数长于实际经过年数，剩余经济寿命相应较短。

在估价上一般不采用实际经过年数而采用有效经过年数或预计的剩余经济寿命，因为采用有效经过年数或剩余经济寿命求出的折旧更符合实际情况。例如，有两幢实际经过年数相同的同类建筑物，如果维修养护不同，其市场价值也会不同，但如果采用实际经过年数计算折旧，则它们的价值会相同。实际经过年数的作用是可以作为求取有效经过年数的参考，即有效经过年数可以在实际经过年数的基础上做适当的调整后得到。

耐用年限法主要有定额法和定率法。

（1）定额法

定额法又称为直线折旧法，是最简单和迄今应用最普遍的一种折旧方法，是房地产估价人员主要采用的方法。定额法的基本思想是：建筑物在经济寿命期间，每年的价值贬值额是相等的，因此只要将建筑物在经济寿命内总的价值耗损平均分摊到各年内，即可算出待估建筑物在估价时点的减价修正额。直线法年折旧额的计算公式为：

式中　D——减价修正额，每年折旧额；

S——建筑物净残值；

R——建筑物的净残值率，简称残值率；

C——重置价，建筑物的重新购建价格；

N——建筑物的经济寿命。

上式中，建筑物残值是指建筑物达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值。该价值减去拆除清理费用即为净残值。净残值与建筑物的重新购建价格的比率称为残值率。不同的建筑物在不同的使用情况下，其耐用年限和残值率都会有所不同。建筑物的耐用年限和残值率可参考表5.3。

表5.3　建筑物的耐用年限和残值率表

有效经过年数为t年的建筑物折旧总额（E_t）的计算公式为：

采用直线法折旧下的建筑物现值（V）的计算公式为：

式中　t——已使用年数；

C－S——折旧基数。

【例5.3】　某建筑物的建筑面积为150m²，有效经过年数5年，单位建筑面积的重置价格为1200元/m²，经济寿命为50年，残值率为2%。试用直线折旧法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额及其现值。

【解】　已知：C＝1200元/m²×150m²＝180000元；R＝2%；N＝50年；t＝5年。

折旧总额E_t＝D×t＝3528元/年×5年＝17640元

建筑物现值V＝C－E_t＝180000元－17640元＝162360元

设建筑物的剩余经济寿命为n，则理论上有N＝t＋n，则计算建筑物现值的各种公式转换总结为：

在实例中运用以上哪条公式更方便，要看具体的情况。

（2）定率法

定率法又称余额递减法，该方法是用同一折旧率乘以每年的建筑物现值计算每年的折旧额。根据这种方法计算，折旧额是以取得房产时的第一年最大，以后逐年递减，所以这种方法是一种提早折旧的方法。计算方法分为两步：

第1步：计算固定折旧率，设固定折旧率为d。

则第1年的折旧额：D₁＝dC

第1年末，待估建筑物的残余价格：P₁＝C－dC＝C（1－d）

第2年度折旧额：D₂＝C（1－d）×d＝dC（1－d）

则　　P₂＝C（1－d）－dC（1－d）＝C（1－d）²

同理，第3年的D₃，P₃分别为：

以此类推，第n年的折旧额D_n，P_n为：

如果该建筑物的耐用年限为N，则P_N是残值（设残值为S）。则：

由此得出

当建筑物的耐用年限N，重置成本C，最终残余值S已定时，余额递减法的折旧率d随即可以决定。

第2步：计算每年的折旧额D＝C（1－d）^n－1d（n＜N）

已经使用了n年建筑物应计折旧为：

即第n年的建筑物的现值V＝C（1－d）ⁿ

【例5.4】　某砖混结构建筑物，建筑面积为1000m²，耐用年限为50年，残值率为2%，已使用20年，年复利率为6%，该结构建筑物目前重置价格标准为800元/m²，用余额递减法求取年折旧率、折旧总额和建筑物现值。

【解】　年折旧率：d＝1－R^1/N＝1－2%^1/50＝1－0.925＝0.075＝7.5%

折旧总额：钞D_n＝C［1－（1－d）ⁿ］

　　　　＝800元/m2×1000m2［1－（1－0.075）20］

　　　　＝800000元×（1－0.21）＝800000元×0.79

　　　　＝632000元

建筑物评估值：V＝C（1－d）ⁿ＝800元/m²×1000m²×0.21＝168000元

2）实际观察法

实际观察法，也称为实测法，它是通过估价人员对待估建筑物的结构、装修、设备完好情况进行实地观察，判断由各种因素引起的各类价值损耗，并予以累计求得总的减价修正额的方法。这种方法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。实际观察法是由估价人员亲临现场，直接观察，估算建筑物在物质、功能以及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。

在实际勘察时，应注意随时记录，并要注意对房屋现状及使用情况进行勘察，向有关人员了解修缮等情况，勘察记录的内容可参见表5.4。

表5.4　建筑物现场勘察记录表

观察法的特点是直观性和直接性，是直接对勘估对象在现时状态下的结构、装修、保养、功能、设备、材料等方面所进行的折旧判断。因此，它要求估价人员对房屋的结构、装修、设备等方面具有熟悉和评判的能力，需要拥有足够的技术与丰富的经验。实际观察法是我国房地产估价常用的求取折旧的方法之一。

3）成新折扣法

成新折扣法是根据建筑物建成年代的建筑质量、使用年限及维修养护情况等诸因素，确定成新折扣标准，将待估建筑物的各项条件与同类建筑物成新划分标准相对照，进而确定待估建筑物的成新率和折旧。计算方法是：

建筑物现值（V）＝建筑物重置价（C）×建筑物成新率（q）

建筑物成新率是一个综合指标，它可采用“先定量，后定性，再定量”的方法得到，即采用年限法，并加以实际考察修正得到符合待估建筑物的成新率。可按下列3个步骤进行：

①用年限法计算成新率。如用直线法计算成新率的公式为：

若建筑物的R＝0，则：

②根据建筑物的建成年代对上述计算结果做初步判断，看是否吻合。

③采用实际观察法对上述结果做进一步的调整修正，并说明上下调整修正的理由。当建筑物的维修保养属于正常的，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修保养比正常维修保养好或经过更新改造的，实际成新率应大于直线法计算出的成新率；当建筑物的维修保养比正常维修保养差的，实际成新率应小于直线法计算出的成新率。

成新折扣法计算简单、迅速，但相对粗略。因此，不适合做精确的估价，仅适用于大量建筑物的价值调查统计。

【例5.5】　某一建筑物已使用10年，经估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为40年，该建筑物的残值率为零。试用直线法计算该建筑物的成新率。

【解】　已知t＝10年，n＝40年，R＝0，则：

4）市场提取法

市场提取法是利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法。在假设建筑物残值率为零时，该方法求取其折旧的主要步骤和内容为：

①搜集大量交易案例，从中选取3个以上与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例，并对可比实例成交价格进行有关换算、修正和调整。

②求取可比实例在其成交日期时的土地价值，将可比实例的成交价格减去该土地价值得出建筑物的折旧后价值；求取可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格，将该建筑物重新购建价格减去折旧后价值得出建筑物折旧。

③将可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为折旧率。

④将估价对象建筑物的重新购建价格乘以折旧率，或者乘以年折旧率再乘以其经过年数，便可得出估价对象建筑物的折旧。

5）分解法

分解法是对建筑物的物质折旧、功能折旧以及经济折旧分别予以分析和测定，然后加总来求取建筑物折旧的方法。它是求取建筑物折旧最详细，也最复杂的一种方法。

（1）物质折旧的求取

要求取物质折旧，首先应将物质折旧分为可修复项目和不可修复项目两类。预计修复所必须的费用小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的；反之为不可修复的。对于可修复项目，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况下所必须的费用作为折旧额。

对于不可修复的项目，根据估价时点时的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目两类。短寿命项目分别根据各自的重新购建价格、寿命、经过年数或剩余使用寿命，采用年限法计算折旧额；长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新构建价格，减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额。最后，将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，就是物质折旧额。

【例5.6】^[1]　某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修理费用为2万元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，经过年数为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，经过年数为10年。残值率假设均为零。试计算该建筑物的物质折旧额。

【解】　该建筑物的物质折旧额计算如下：

门窗等损坏的修复费用＝2万元

该建筑物的物质折旧额＝2万元＋18万元＋40万元＋17.6万元＝77.6万元

（2）功能折旧的求取

求取功能折旧，首先应将功能折旧分为功能缺乏、功能落后和功能过剩引起的3类，并进一步分为可修复的和不可修复的。

●功能缺乏引起的折旧求取　对于可修复的功能缺乏引起的折旧，在使用缺乏该功能的重置成本下，估算在估价对象建筑物上增加该功能所必须的费用，并估算该功能如果在建筑物建造时就具有所必须的费用；然后将在估价对象建筑物上增加该功能所必须的费用减去该功能如果在建筑物建造时就具有所必须的费用，即增加该功能所超额的费用作为折旧额。如果使用具有该功能的重置成本，则减去在估价对象建筑物上增加该功能所必须的费用，便得到了扣除该功能缺乏引起的折旧后的重置成本。对于不可修复功能缺乏引起的折旧，则首先应采用“租金损失资本化法”求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和；其次，估算该功能如果在建筑物建造时就具有所必须的费用；最后，将未来每年损失租金的现值之和减去该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用，作为折旧额。

●功能落后引起的折旧求取　以空调系统为例，其折旧额为该功能落后空调系统的重新购建价格，减去该功能落后空调系统已提折旧，加上拆除该功能落后空调系统所必需的费用，减去该功能落后空调系统可回收的残值，加上安装新的功能先进空调系统所必需的费用，减去该新的功能先进空调系统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用。对于不可修复的功能落后引起的折旧，仍以空调系统为例，其折旧额是在上述可修复的功能落后引起的折旧额计算中，将安装新的功能先进空调系统所必须的费用，替换为采用“租金损失资本化法”求取的功能落后空调系统导致的未来每年损失的租金现值之和。

●功能过剩引起的折旧求取 功能过剩引起的折旧一般是不可修复的。它首先应包括功能过剩所造成的无效成本。该无效成本可以通过使用重置成本而自动得到消除，但如果使用重建成本则不能消除；其次，无论是使用重置成本还是重建成本，功能过剩引起的折旧还应包括功能过剩所造成的超额持有成本，该成本可以采用功能过剩导致的未来每年超额运营费用的现值之和来求取。这样，在重置成本下，扣除功能过剩引起的折旧额等于重置成本减去超额持有成本；在重建成本下，扣除功能过剩引起的折旧额等于重建成本减去超额持有成本，再减去无效成本。

（3）经济折旧的求取

经济折旧在估价时点通常是不可修复的，首先应分清它是暂时性的还是永久性的，然后可以根据租金损失的期限不同，采用“租金损失资本化法”求取未来每年损失租金的现值之和作为折旧额。

【例5.7】　某旧住宅，测算其重置价格为50万元，地面、门窗等破旧引起的折旧为3万元，因户型设计不好、采光不好和共用电视天线等导致的折旧为5万元，由于位于城市衰落地区引起的折旧为5万元。试求取该旧住宅的折旧总额和现值。

【解】　分析：该旧住宅地面、门窗等破旧引起的折旧属于物质折旧；户型设计不好、采光不好和共用电视天线等导致的折旧属于功能折旧；城市衰落地区引起的折旧属于经济折旧。在估算折旧总额时需同时考虑这3种折旧。

该旧住宅的折旧总额和现值分别求取如下：

该旧住宅的折旧总额＝3万元＋5万元＋5万元＝13万元

该旧住宅的现值＝重置价格－折旧＝50万元－13万元＝37万元

5.3.3　房屋建筑物折旧估算注意问题

房屋建筑物折旧估算中，除应注意估价折旧不同于会计折旧外，还应特别注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响。

在实际估价中，建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入。另外，由于土地是有限期的使用权，建筑物的经济寿命与土地使用权年限可能不一致。这就存在建筑物经济寿命与土地使用权年限长短比较问题。一般采用先期结束原则，即比较自估价时点起，土地使用权年限与建筑物经济寿命的长短，以先期结束者作为折旧计算的时间依据。相关计算公式有：

土地剩余使用年限＝土地使用权出让年期（时间）－（估价时点－出让时点）

建筑物经济寿命＝建筑物耐用年限－（估价时点－建筑物建成时点）

土地使用权剩余年限与建筑物经济寿命长短有两种情况，这就应该根据具体情况进行不同的处理：

（1）建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的

这种情况应按建筑物的经济寿命计算折旧。比如在出让土地使用权上建造的普通商品住宅，土地使用权出让年限为70年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为60年，而不是63年或70年。

（2）建筑物的经济寿命晚于或同于土地使用权年限而结束的

这种情况应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧。这样处理是基于《中华人民共和国城市房地产管理法》第21条“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”的规定。而未考虑未来土地使用权期满后是否可以续期，可以续期的土地使用权人是否去办理续期，以及目前对地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得存在不同意见等复杂情况。比如一座在出让土地使用权上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为37年，而不是40年、50年或53年。