土地之上，税收知多少

一个众所周知的常识，土地是最原始、最不可或缺的资源。随着经济的进一步发展，围绕土地而产生的利益纷争可谓甚嚣尘上，交织着人间的悲喜剧。而最为人们熟悉的煤炭、天然气价格亦扶摇直上，更不用说那些一直是“物以稀为贵”的稀有金属。围绕着资源的利益争斗一直在上演，那么对于资源利益分配至关重要的税收制度又是如何呢？

资源税类，是为了调节资源级差收入并体现国有资源有偿使用的原则，以各种应税自然资源为课税对象而征收的一类税。目前，我国共有土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、其他资源税四种资源税。其中，前三种税均围绕土地使用、流转进行征收，而资源税对某些重要的资源品进行征收。从我国财政部网站上公布的2016年税收情况可知，2016年土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税的收入分别是4212亿元、2256亿元、2029亿元，其他资源税收入951亿元，资源税收入占当年税收总额（130354亿元）的比重为7.2%。

土地增值税，是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税。土地增值税的产生与发展，伴随和见证着我国住房制度变革的脚印。从新中国成立至1979年，我国实行计划经济体制下的福利分房制度；1978年至1988年，在住房供应紧张的大背景下，我国开始探索住房改革方案；1988年至1998年，我国开始在全国试点并逐步推行住房改革制度；1998年至今，我国建立了较为完善的住房保障制度。在全国推行住房改革的期间，国务院于1993年公布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定从1994年起征收土地增值税。

目前，我国土地增值税采用核定征收和减去法定扣除项目金额后进行超率累进税率两种方式。采用核定征收方式，核定征收率为1%，土地增值税的应纳税额=房屋交易价格×1%。而采用超率累进税率方式，需要提供购房发票或者房地产评估机构的评估价格。若能够提供购房发票的，可扣除购房发票所载金额、购房发票所载金额自购买年度至转让年度每年加计5%的金额、转让房地产税金、取得房地产缴纳的契税四项内容；若不能提供购房发票，能够提供房地产评估机构按重置成本评估法评定的价格报告，可扣除获得国有土地使用权所付费用、中介机构评定并经地方主管税务机关确认的房屋及建筑物价格（不含土地评估价格）、按规定缴纳的转让房地产相关税金和评估费用。扣除相关费用后，土地增值税按表6‐1列明的税率进行计征。

表6‐1　土地增值税税率

需要注意的是，2008年财政部下发的《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》规定“对个人销售住房暂免征收土地增值税”，但各地对个人住房的具体界定方法不一致。当然，目前也只对个人销售住房免征土地增值税，对个人转让非住房，或者单位出售住房同样需要缴纳土地增值税。

例如，现有某投资企业2015年以50万元购买非住房房产一套，2017年以70万元出售。若该企业不能提供发票或者评估报告，按核定方式需缴70万×1%=7000（元）土地增值税。

若该企业可以提供购房发票，可扣除以下费用：

①发票所载金额50万元；

②两年加计扣除金额50万×5%+50万×（1+5%）×5%=51250（元）；

③购买时所缴纳的契税50万×3%（假设该地契税税率定为3%）=1.5万（元）；

④转让房产时需要缴纳的税金包括：增值税（70-50）万×5%÷（1+5%）=9524（元），城建税及教育费附加为9524×11%（含7%城市维护建设税，3%教育费附加，1%地方教育费附加）=1048（元），个人所得税为70万×1%（假设发票不全，按核定方式征收）=7000（元）、印花税为70万×0.05%=350（元）。

经合计可知，扣除项目金额为584172（元）。

计税依据=70万-584172=115828（元），未超过扣除额的50%，故应缴纳土地增值税=115828×30%=34748.4（元）。需要注意的是，契税、个人所得税在各地区的具体征收过程中有所不同，此处提供的数据仅供参考。

城镇土地使用税，是为了合理利用城镇土地、调节土地级差收入、提高土地使用效率，而以开征范围的土地为课税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。我国自1988年正式立法开征城镇土地使用税，国务院1994年公布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》为现行城镇土地使用税法律依据。城镇土地使用税根据耕地和非耕地的不同，开征日期有所不同，耕地自批准征用之日起满1年起征，而非耕地自批准征用的次月起征。城镇土地使用税按年定额征收，具体征收标准如表6‐2所示。

表6‐2　城镇土地使用税税目、税率

耕地占用税，顾名思义，即对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积进行计征税额的税种。耕地占用税与城镇土地使用税都是针对土地使用者征收的税种，但前者在耕地转为非农业用地时进行一次性征收，而后者按年计征。为了避免两税的重合，《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，耕地自批准征用之日起满1年才开始征收城镇土地使用税。耕地占用税采取地区差别税率，根据人均耕地亩数来规定了5～50元/平方米的耕地占用税。为了保护耕地，合理利用土地，人均耕地亩数越多，耕地占用税越低；人均耕地亩数越少，耕地占用税越高。具体各地区平均税额如表6‐3所示。

表6‐3　各地区耕地占用税平均税额

在我国的土地之上，有土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税三种税收。从目前的征收现状来看，税额普遍不高。从财政部、国税总局、各地方税务主管机关不断下发要求加强土地增值税的通知文件也可以看出，目前土地增值税的征收现状堪忧，偷逃税现象严重。三类土地税收总额占当年各税收总额的比重逐年下降，这也暗示着土地税制改革的开始。只有更合理、公平的土地税收制度，才能更好地平衡各方利益，同时也进一步保障我国税收颗粒归仓。