上海二手房买卖纠纷中介公司如何承担责任

——廖某某诉上海某房产中介公司、郑某某居间合同纠纷案^[1]

关键词：如实报告义务，居间报酬，损害赔偿责任

问题提出：诉争房屋存在权利瑕疵，导致买房人遭受损失的，中介公司应该如何承担责任。

裁判要旨：房产中介作为专业的居间机构在从事居间活动时，对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告的义务，应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项，包括对方当事人的身份信息、资产状况、房屋状况、当事人提供资料的真实性等方面的信息。当中介方违反上述居间忠实义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用；给委托人造成损失的，中介方应当承担相应的损害赔偿责任。

原告（被上诉人）：廖某某

被告（上诉人）：上海某房产中介公司

被告（被上诉人）：郑某某

2013年7月4日，廖某某（乙方）、郑某某（甲方）及上海某房产中介公司签订《房地产居间合同（买卖）》。约定由廖某某向郑某某购买坐落于上海市某某区某某街某某弄某某号某某室房屋（以下简称涉案房屋）。房屋面积90平方米，转让总价款63万元人民币；其中2万元作为购房定金，于签订该合同时由买方支付卖方，余款于买卖双方签署正式买卖合同当日付清。卖方于2013年7月15日前将房屋交付买方，双方应签署《房屋交接书》。在居间合同第十一条，有手写字体列明：“注①双方约定房价为陆拾叁万圆整。②甲方需在签合同办理手续当天提供离婚协议书，父母到场签字，双方至物业更名，提供发票及公证书等相关费用，若甲方、乙方不能就提供达成一致，双方解约，甲方退还乙方定金。③若双方能达成一致，甲方则要配合乙方办理相关手续。”合同另对其他事宜进行了约定。当日，廖某某向郑某某支付了2万元购房定金，并由郑某某开具了定金收据。2013年7月19日，郑某某向廖某某出具《承诺书》一份，向廖某某承诺在两个月内交割完毕并不得涨价，否则支付违约金2万元。某房产中介公司在该承诺书落款处加盖了公章。2013年8月15日，三方共同签署了《二手房买卖合同〈房屋转让协议〉》。甲方在合同中声明涉案房屋性质为商品房（现没有产权证）。甲方通过购买方式已依法取得所有权。甲方保证该房屋在交易之前无抵押、转让、赠与、立遗嘱继承、权属纠纷等事实。甲方出具了建房款发票、村民集资联建住宅房工程协议书及形式上经上海市松江县公证处公证的房屋买卖合同等材料，并称该房屋的权属材料及票据为该房唯一权属证明，甲方对该房屋的现状陈述与提供的资料真实性负全责。甲方的转让行为经过家庭成员共同协商，且承诺该房屋符合国家及地方政府正常居住使用权有关规定。甲方现无权将该房屋上市交易，只能以个人财产转让形式做转让。不论以后房价上涨多少，保证不后悔。以上甲方如提供虚假材料或隐瞒事情真相而引起的法律及经济责任由甲方负全责。双方同意上述房屋成交价为63万元，2013年7月4日支付定金2万元，在第二次付款时转为房款；2013年8月15日之前支付56万元；2013年8月30日前支付5万元；甲方收到定金后该房屋相关资料由中介保管，乙方付清全部房款后移交乙方保管，并出具移交清单。甲方应在获得全部房款当日将房屋及相关资料移交给乙方，并且出具移交资料清单。当天将该房屋腾空交给乙方验收，每逾期一天，甲方应按乙方已付款的千分之零点四付乙方滞纳金。逾期30天即视为甲方违约。双方还约定，鉴于目前该房屋情况，暂缓办理过户手续，待启办该房过户手续时，甲方必须在30个工作日内无偿协助乙方办理上述手续，若不配合办理，按违约责任的第5条第4款执行。签订买卖合同当日，廖某某向郑某某支付购房款56万元，并由郑某某出具了房款收据。廖某某还向某房产中介公司支付了6300元的中介费，并由某房产中介公司出具了收据。

2013年8月下旬，郑某某不知去向。廖某某之父遂于2013年8月22日向警方报案，警方当日以郑某某等人涉嫌诈骗予以立案。后廖某某曾以购房被骗为由两次以某房产中介公司为单一被告诉至法院，要求某房产中介公司赔偿损失、返还中介费，后均撤诉。2015年1月，廖某某又将某房产中介公司诉至法院，并在立案后，追加郑某某为被告参加诉讼。被告郑某某下落不明，经公告送达未出庭参加诉讼。廖某某的最终诉请为：1.确认买卖合同无效；2.由郑某某返还58万购房款及相应利息损失，由某房产中介公司承担连带责任；3.某房产中介公司返还中介费6300元。

法院在审理过程中查明涉案房屋属农村集资房，无房地产权证。且根据向公安机关调取的证据显示，郑某某在向廖某某卖房时提供的《村民集资联建住宅房工程协议书》、建房款发票上的出现的“上海某某市政建设开发公司”并不存在。

法院还通知案外人杨某某到庭接受询问并制作了询问笔录，杨某某明确表示其系涉案房屋的产权人，并提供了《村民集资联建住宅房工程协议书》和发票为证。廖某某曾向法院申请向上海市松江公证处调取郑某某在与其缔约过程中出示的房屋买卖合同公证书的真实性以及公证处公章的真实性，后上海市松江公证处在该调查令上作出说明：“我公证处没有这样的公证书立号方式，查无该公证书，从所附公章来看不是我公证处的公章，我公证处从来未有过刘某的公证员。”

上海某房产中介公司观点：涉案房屋虽然目前没有房产证，但该房产属于松江区新桥镇新育居民委员会管辖，不属于农村集体土地，原审法院以农民集体土地不得用于非农建设为由认定本案买卖合同无效错误。而且涉案房屋是否属于郑某某所有尚无定论，房屋信息是否虚假也不清楚，且即使房屋信息是虚假的，某房产中介公司也如实向廖某某进行了披露，不存在故意隐瞒的事实，某房产中介公司在整个交易过程中已经尽到善良忠实义务，不存在过错，不应承担赔偿责任。

廖某某观点：某房产中介公司作为专业中介公司，对房源信息的真实性不做审查，中介人员也不具备从业资质，显然存在过错。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

一审法院观点：在买卖合同法律关系中，由于涉案房屋属农村集资房，按照法律规定不得出让、转让或用于非农业建设。双方买卖合同因违反该禁止性规定而无效。在居间合同法律关系中，房产中介作为专业的居间机构在从事居间活动时，对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告的义务。某房产中介公司未尽到居间义务，基于以下四点：一是未对郑某某提供资料的真实性进行适当审查。虽然郑某某提供的材料具有较大迷惑性，但某房产中介公司作为从事媒介居间的专业机构，应当被赋予更为专业、更为详尽的注意义务。二是公证书上郑某某的身份证号码少了最后一个数字，该事项无须专业知识即可识别，且某房产中介公司本可凭有效身份证件和公证书原件至位于同一城市的公证处进行现场核查，但被告某房产中介公司却未采取该措施。三是某房产中介公司工作人员在交易过程中已经对郑某某起疑，且实施了一定的查核行为，但被未将该情况及时告知原告，亦属于不作为的违约。此外，本案涉案房屋不能上市交易，某房产中介公司在明知或者应知的情况下，仍为该类房屋的买卖提供居间服务，显属不当。四是某房产中介公司经办人员没有相关资质，显属居间服务存在瑕疵，综上，某房产中介公司确实未尽到中介方的合同义务，存在较大过错，理应承担相应责任。因此判决某房产中介公司返还中介费，并在15万元的范围内就郑某某无法返还的部分款项对廖某某承担补充赔偿责任。

二审法院观点：本案争议的焦点是某房产中介公司在涉案房屋的居间过程中是否存在过错，应否就廖某某的损失承担赔偿责任。对此，首先，涉案房屋系农村集资房，无房地产权证，不能上市交易，某房产中介公司在明知房屋性质的情况下仍然将该房屋挂牌并提供居间服务，存在一定过错。其次，某房产中介公司作为专业中介机构，其居间义务不仅在于促成双方签订买卖合同，还应当在交易过程中尽到审慎义务，以维护交易的合法性及安全性，中介机构对于挂牌的房源信息理应进行必要的调查及审核，以确保该信息的真实性。而根据某房产中介公司在原审中的陈述，其在签订居间合同的时候并未看到过郑某某提供的有关房屋资料，直至双方签订买卖合同的当天才看到该些材料，某房产中介公司在未对房源信息进行核实的情况下即挂牌，对当事人提供的房屋资料未经调查审核的情况下即与双方签订买卖合同，显然未尽到专业中介机构必要的审慎义务，存在明显过错。故法院认同原审判决理由，鉴于某房产中介公司在居间过程中未尽到忠实义务及勤勉义务，存在较大过错，故对于廖某某的损失应承担相应赔偿责任，并退还中介费。至于某房产中介公司上诉称现在房源信息的真实性尚无定论、郑某某是否系权利人尚不明确一节，根据原审法院至公安机关调取的相关材料可以反映，系争房屋的权利人为案外人杨某某，而郑某某因涉嫌合同诈骗案刑拘在逃，故某房产中介公司该上诉理由显然不符合客观事实，法院不予采信。综上所述，原审法院在查明事实的前提下依法作出的判决是正确的，法院应予维持。

随着我国地产交易市场迅猛发展，不仅商品房市场成交量节节攀升，二手房交易市场也日益庞大。房地产交易量的上升带动了中介行业的快速发展。一方面由于房屋买卖程序本身的复杂性，另一方面则由于信息、知识和时间的局限，人们需要依赖专门机构或人员来引导、帮助进行房屋交易，增强需求的匹配性，并减少交易过程中的风险。但由于当前市场上的中介机构鱼龙混杂，良莠不齐。很多公司操作不规范，导致居间合同的纠纷日益增多，其中因中介未履行居间义务导致委托人损失的纠纷更不在少数，本案就是一起典型案例。要明确在此种情况下中介的责任，首先需要明确什么是居间义务，以及居间义务的范围如何。

1.什么是居间义务

居间义务即依据居间合同产生义务，分为法定义务和约定义务。《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”据此，可以看出法定的居间人的居间义务应当至少包含如下几项内容：（1）报告订立合同的机会；（2）提供订立合同的媒介服务；（3）向委托人如实报告有关订立合同的事项；（4）不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。在房屋居间合同中，报告订立合同的机会一般指的是根据委托人需求提供匹配房源信息并带领看房。提供媒介服务主要指就购房事宜进行洽谈协调，并协助办理签订合同、办理贷款、产权过户等交易环节。这两项义务在实务中较少出现纠纷，争议较大的内容一般是居间人是否履行了如实报告义务，以及是否存在隐瞒与谎报的情形。

从世界各国情况来看，就房屋中介向委托人提供居间信息的义务而言，大致有三个层次：如实报告、合理审查和积极调查。如实报告义务是指居间人应将所知道的居间信息如实告知给委托人；合理审查是指居间人应当对居间信息进行谨慎合理的审查；积极调查是指居间人应当以向相对人报告的信息真实可靠为目的，进行额外的、积极的调查核实。从立法例来看，虽然各国立法上很少明确规定居间人的合理审查义务，但大都可以通过法律解释的方式当然地推导出居间人的合理审查义务。我国台湾地区更是直接规定了居间人的积极调查义务。^[2]我国法律法规对于如实报告义务规定较少，主要见于《合同法》第425条，以及建设部、工商总局、财政部等的部门规章及国务院、各地方政府下发的通知、规定、办法、细则中。相对来说规定不甚明确，主要表述为：“查看现场和设施、查阅委托人的有关资料和文件”等，并没有直接规定审查或调查的义务。司法实践中谈及居间义务一般的提法包括如实报告义务、审慎义务、勤勉义务以及忠实义务，但对其内涵及外延，并未达成统一。

2.如实报告义务的范围

确认如实报告义务的范围，是认定中介责任的前提。影响交易的信息十分广泛，粗略的可分为：（1）房屋基本信息，包括房屋的地理位置、周边环境和面积、结构、设备等物理信息。（2）权属信息，包括所有权和权利负担信息等。即有无共有权人、有无抵押权、是否被查封、是否出租、贷款偿还情况等。（3）价格信息，即对房屋价格的市场评估情况。（4）买卖双方的信用情况。（5）交易程序信息。（6）房屋买卖政策信息。（7）居间服务费及交易中税费等信息。（8）房屋历史信息。由于法律未作出明确规定，以上几类信息是否均属于如实报告的内容在实践中有不同认定。

本案一审法院指出“房产中介作为专业的居间机构在从事居间活动时，对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告的义务，应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项，包括对方当事人的身份信息、资产状况、房屋状况、当事人提供资料的真实性等方面的信息”。据此我们可以看出，一般来说如实报告义务所指的信息需要遵循关联性、重要性及可能性三个原则。即首先，“居间人向委托人报告的内容，与其正在促成的合同有实质关系”^[3]。其次，信息的内容会影响或决定当事人是否继续购买房屋，或可能损害当事人利益，或者对交易条件作出调整。最后，需要告知的信息也应当是居间方能够在合理前提下获取的信息，即信息的获取具有可操作性。

结合本案来看，法院从四个方面认定中介违反了如实报告义务，一是没有对产权信息进行核实；二是没有核实公证书的真伪；三是没有对出卖人的信用情况进行真实披露；四是居间人不具有相应资质。这四个方面的信息都与居间合同具有关联性，且都对委托人作出决定起着重要甚至决定性作用。某房产中介公司在答辩中称就原告需要通过法院颁发调查令的方式才能验证公证书真伪这一事实来看，某房产中介公司不具备核查能力。但是法院指出某房产中介公司凭借有效身份证和公证书原件是可以到公证机关进行核实的，但其并未采取措施。而且，公证书上的身份证号少了一位，只要进行了简单的核查就能发现该问题。因此信息的获取是完全具有可操作性的，所以应当认定某房产中介公司未尽到居间义务。

3.违反居间义务的责任

购房者诉诸中介机构的原因主要是因为房屋中介公司拥有大量的房源信息，并能提供专业化的服务，代办复杂的交易手续。由于房屋成交价不菲，中介费用往往也不是一笔小数目，因此中介公司应当提供与佣金相当的服务，包括如实报告订立合同的机会和相应的资料，以及对资料的真实性做必要的专业审查。法律对如实报告的范围并未作出明确界定，但一般认为至少应当包括对出卖人的身份信息进行全面核实，到房管部门对产权情况进行查询，核查产权证书的真伪以及房屋是否存在被抵押或出售的情况；对房屋进行实地查看，以便了解房屋的实际状况与居住情况；尽可能了解当事人的情况，告知委托人对方当事人的信用、履约能力等。若居间人未尽到居间义务，造成了委托人的损失，则应当承担一定责任。

《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”因此，居间人未尽到居间义务的后果有二，一是不得要求支付报酬；二是根据其过错大小承担相应损害赔偿责任。当然承担损害赔偿责任的前提是委托人利益的损失与中介方的行为有因果关系。本案中，廖某某的58万元购房款经济损失是由郑某某的合同诈骗行为直接导致的，因此应当由郑某某承担主要责任。但是某房产中介公司在居间过程中严重违反了如实报告义务，对损失的造成存在过错，因此应当承担补充责任，并且不得要求支付居间报酬。