房地产开发成本计算公式

9．2．1 相关知识

1）投资性房地产的确认条件

一项资产在符合投资性房地产的概念并同时满足下列两个条件时，才能确认为投资性房地产：

①与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。

②该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

企业外购的房地产，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认。企业自行建造的房地产，只有在自行建造活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能确认为投资性房地产。对于已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时点为租赁期开始日，即承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。对持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时点为企业将该土地使用权停止自用、准备增值后转让的日期。

2）投资性房地产的初始计量

投资性房地产初始计量时，应当按照成本进行计量。

（1）账户设置

企业应当设置“投资性房地产”账户，用于对投资性房地产的核算。通过外购或自行建造等取得投资性房地产时，借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”“在建工程”等相关账户。

成本模式下的投资性房地产会计处理比较简单，企业应当设置“投资性房地产”账户，比照“固定资产”或“无形资产”账户进行核算，反映投资性房地产的成本。

公允价值模式下投资性房地产实际成本的确定与成本模式下投资性房地产实际成本的确定是一致的，但企业应当在“投资性房地产”账户下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细账户。其中，“成本”明细账户反映投资性房地产的取得成本。

（2）投资性房地产初始计量的核算

①外购投资性房地产。

外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物，应当按照取得时的实际成本进行初始计量。其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于投资性房地产的其他支出。

②自行建造的投资性房地产。

自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产，其成本由建造该项投资性房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建造成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。企业在建造过程中发生的支出通过“在建工程”账户进行归集。待该项投资性房地产达到预定可使用状态时将建造支出由“在建工程”转入“投资性房地产”账户，将相应的土地使用权由“无形资产”转入“投资性房地产”。

9．2．2 工作过程

1）外购投资性房地产

【会计工作1】2015年5月，顺达公司从其他企业购入一幢办公楼用于对外经营租赁，双方在合同中约定交易日期定于2015年7月1日，交易价格为400万元。2015年6月，顺达公司与A企业签订办公楼经营租赁合同，双方约定从2015年7月1日顺达公司取得该办公楼所有权后，A企业开始租用。2015年7月1日，顺达公司取得该办公楼所有权，以银行存款支付。

【会计凭证】固定资产购置合同、房产证土地使用权证、交易税费、完税凭证、固定资产验收单、转账支票存根、收款凭证、房屋租赁合同等

【工作指导】顺达公司应作如下会计处理：

①假定顺达公司采用成本模式计量：

借：投资性房地产——办公楼 4000000

贷：银行存款 4000000

②假定顺达公司采用公允价值模式计量：

借：投资性房地产——办公楼——成本 4000000

贷：银行存款 4000000

2）自行建造的投资性房地产

【会计工作2】2015年5月，顺达公司从其他企业购入一块土地，成本为200万元，并在这块土地上自行建造一幢办公楼。2015年10月，顺达公司预计办公楼即将完工，与A企业签订了经营租赁合同，将该办公楼租赁给A企业使用，约定从办公楼完工时开始起租。

2015年11月1日，办公楼完工，实际造价为200万元。

【会计凭证】固定资产验收单、房屋租赁合同

【工作指导】顺达公司应作如下会计处理：

①假定顺达公司采用成本模式计量：

借：投资性房地产 4000000

贷：在建工程 2000000

无形资产——土地使用权 2000000

②假定顺达公司采用公允价值模式计量：

借：投资性房地产——办公楼——成本 4000000

贷：在建工程 2000000

无形资产——土地使用权 2000000