住房担保贷款证券化的会计设想

二、住房担保贷款证券化的会计设想

资产证券化会计是随着金融资本市场的发展和经济管理的需要而产生和发展的。为有效地应用证券化手段实现金融资产的低风险和流动性，也为了及时反映有关证券市场和货币市场的动态，并为投资需要提供必要的资源，资产证券化会计处理问题应运而生。如上文所分析的那样，资产证券化会计处理是在财务会计基本原理和方法的基础上，考虑经济发展的实际需要及金融创新所带来的革命性冲击而提出的。

国际上目前尚无专门的资产证券化会计准则，但财务会计理论和实践发展的成果、国际会计准则委员会IAS39“金融工具的确认和计量”准则、美国财务会计委员会FAS140“转让、服务金融资产和清算金融负债的会计”准则及FAS133“衍生工具和保值活动会计”准则、英国财务报告理事会的财务报告公告SFR5“实质性交易”等，都对金融工具的确认、计量和披露做了规范，其中有的也涉及一些资产证券化的会计确认、计量和披露问题。这些都为提出我国关于住房担保贷款资产证券化会计设想提供了可供借鉴的理论和实践指南。

1.住房担保贷款证券化会计原则

(1)以住房担保贷款资产证券化实质参与机构为会计主体。住房担保贷款资产证券化中，参与者若干，其中最主要的是住房担保贷款原始权益人、承担住房担保贷款证券化的专门职能机构及其他主体。住房担保贷款资产证券化会计所涉及的特殊会计主体主要是承担住房担保贷款证券化的专门职能机构，其他主体因为其主营业务并不完全是资产的证券化，所以其已经作为会计主体对其经营业绩进行了反映，资产证券化业务作为其经营活动中的一个辅助部分已包含在原会计体系中。但是，对于承担住房担保贷款证券化的专门职能机构来说，则要作为一个新的会计主体存在，并建立相关的账户体系。因此，不论承担住房担保贷款证券化的专门职能机构是实质拥有证券化住房担保贷款的所有权，还是形式上拥有其所有权，或根本不拥有其所有权;也不论其是一个自主独立运营的公司，还是采用信托等法律意义上的实体，它都是住房担保贷款资产证券化的会计主体。

(2)以“控制权是否转移”为住房担保贷款资产证券化交易属性的判断依据。即一项拟证券化的住房担保贷款的转让是属于贷款资产的销售性质还是贷款资产的抵押融资性质，是看该贷款资产有关的控制权是否已经被转让方所放弃。只要转让方在实质上已放弃了所转让贷款资产的控制权，则贷款资产的转让属于贷款资产的销售性质，否则属于抵押融资性质。金融工具的契约化特征，决定了拟证券化贷款资产的某些构成要素在交易中要通过契约等安排而独立于拟证券化贷款资产之外存在，原始权益人对这部分独立存在的资产或许并未放弃控制权，也保留重大风险和收益，但这并不影响“控制权是否转移”原则的应用。也就是说，对拟证券化贷款资产是否放弃控制权是就证券化进行前就已经存在的基础贷款资产是否已放弃控制权而言，它们是证券化的对象、是交易的主要内容;而证券化交易中新产生的金融资产或独立出来的资产，是转让人重新获得的资产，该资产并不受已转让贷款资产的控制或影响，它们的发生和存在是为了保证资产证券化交易更有吸引力，或使贷款人权益不受损害等，总之是从属于基础贷款资产的转让，并不构成交易的主要内容。

(3)以财务会计关于资产和负债要素的理论结合金融工具的特点，作为判断住房担保贷款资产证券化中新产生资产或负债是否予以确认的基础标准。住房担保贷款资产证券化交易中可能产生新的金融资产或负债，它们是否作为金融资产或负债予以确认，不仅仅因为它们是金融工具，还因为它们是资产或负债，“金融”二字的桂冠并不能改变作为某项目要素予以确认而必须符合该项目要素的基本特性和要求，只不过相对于普通资产和负债来说，金融资产或负债的存在形式是契约性的金融工具而非有形的物质实体。因此，住房担保贷款资产证券化交易中，证券化资产和负债的确认原则是:①如果转让人获得了某项资产的控制权，则该资产应于交易完成时进行初始确认。②如果一项金融资产的控制权被转让人所放弃，则该资产由于确认销售而终止确认。③如果一项金融资产虽经转让，但转让人并未放弃对其的控制，则所转让的金融资产应作为担保品抵押以保证转让人的义务，因而不能终止确认。原始责任人应确认每一笔负债，但不包括对其他实体提供担保而做出的承诺，该承诺属于或有负债，其结果将通过未来不确定事项的发生或不发生予以证实，因此，它们仅在其履行担保义务时才确认为负债。但为了使报表读者对企业的财务状况有一个清晰的了解，并能防患于未然，或有负债的关联者应在报表上披露或有负债的有关资料。④金融资产和负债的确认不受使之存在的过去已发生交易的影响，除非这些交易使转让人保有对转让资产的有效控制。⑤无论是住房担保贷款资产的转让人，还是该资产的受让人，都对已转让的住房担保贷款资产进行相应的核算。

(4)住房担保贷款资产证券化交易遵循实现原则和公平交易原则。对已转让的金融资产，一旦认定为销售，所取得资产和发生负债的初始确认通常按确认日现行交换价格来计量。一旦资产和负债被确认，如果没有出现改变资产和负债的事项，则应持续按其初始确认的金额计量。转让人所保留的资产可采取所转让资产账面价值按公允价值比例的分配额来计量。

2.住房担保贷款资产证券化的会计处理

(1)原始权益人的会计处理。

1)销售处理。销售处理，是指住房担保贷款资产的转让交易符合销售的判定标准，被判断为一种金融资产的销售行为后，转让人由于转让交易而放弃了对所转让住房担保贷款资产的控制权，因此需要终止确认所转让的住房担保贷款资产，并计算转让利得或损失的会计处理。但由于在转让人放弃对所转让住房担保贷款资产控制权的前提下，转让人通过交易合同而获得的具体安排有所不同，具体的会计处理也会有所差异。

一是住房担保贷款资产证券化的转让交易按照前述判断标准被确定为销售性质，且转让人对所转让资产没有任何义务，也不保留重大风险和报酬，则转让人计算住房担保贷款资产的销售利得或损失并终止确认该贷款资产，该担保贷款也因终止确认而被移出转让人的资产负债表，转让人也不反映SPE为取得该担保贷款而发行的债务。这种方法可称之为剔除法，具体程序包括:①按公允价值记录住房担保贷款资产转让交易中所获得的新资产，如清算买权、远期承诺合约、利率互换等，并反映在转让人的资产负债表上。②计算住房担保贷款资产转让的净收入，它包括转让中所获新资产的公允价值和所收到的现金收入。③计算转让住房担保贷款资产的销售利得或损失，它等于住房担保贷款资产的净收入与所转让住房担保贷款资产账面价值的差额，销售利得或损失作为转让人的损益表项目计入本期损益。④终止确认已转让住房担保贷款资产，按账面价值从转让人的资产负债表上剔除。

在符合销售条件，并不保留重大风险与报酬的住房担保贷款资产证券化交易下，交易以公允价值进行，交易金额是以固定金额结算，并不带任何追索条款。转让后，转让人对所转让资产未来的任何损失并不承担责任，虽然在进行转让交易时，采用信用增级手段以提高所转让资产的信用级别，但并不代表转让人对已转让资产未来经营业绩有任何承诺。

【例1】M金融机构将账面价值5000万元、固定利率10年期的一组住房担保贷款转让给证券化信托人(SPE)进行证券化发行。M获取现金收入为5250万元。M金融机构转让住房担保贷款后不保留任何服务权利和剩余利益，也不承担与此相关的任何义务。合同约定，虽然住房担保贷款采用固定利率计息，但M金融机构将按一个浮动利率向SPE提供回报，转让日利率互换的公允价值为300万元。

分析:该交易中，转让人M除以浮动利率向受让人SPE提供现金流量外，并不对该住房担保贷款未来的风险和报酬承担任何责任。同时由于M放弃了对该贷款的控制权，包括未来继续提供服务和收取服务费的权力。因而，该担保贷款的转让属于销售性质，M将终止确认该组贷款资产，将其从交易当期的资产负债表中剔除，并计算该资产的转让损益，同时以公允价值确认交易日所获得的新金融资产——利率互换。

税前销售利得=转让住房担保贷款资产所得现金收入+利率互换的公允价值－已转让住房担保贷款资产的账面价值=52500000+3000000－50000000=5500000(元)M金融机构的会计处理:

本笔分录过入总账后，M金融机构虽然终止确认了5000万元的住房担保贷款资产，但其净资产在资产负债表日仍然增加了5500000元，这即是本次住房担保贷款资产转让的利得。

二是住房担保贷款资产证券化的转让交易已判定为销售性质，但由于合约的安排，转让人仍保留了已转让资产上的重大风险和报酬，但所保留的风险和报酬是与所转让资产的控制权相分离的，并经合约限制在固定金额内。

通常保留有重大风险和报酬的情形是指，在对所转让资产放弃控制权的前提下，转让人还在一定程度上保留了所转让资产的部分风险和报酬。例如，利率剥离，即转让人转让了金融资产的部分获益权而保留了收取金融资产的另一部分利息的权利;再如，持有从属证券，即由于超额抵押而对证券发行提供的信用支持。一旦证券发行遇到意料中的风险，可直接以超额抵押部分的现金流作为资金支持，但证券到期后，其剩余权益归原始转让人。附带替换条款的追索权，即由于发生提前偿付而使住房担保贷款证券化资产池中的住房担保贷款数量减少时，转让人有责任以新的住房担保贷款资产来替代这些早以预期进行清偿的住房担保贷款，从而保证住房担保贷款资产证券化的预计寿命期。在保留这些重大风险和报酬的情况下，转让人应以转让资产的总额扣除发行收入后的差额，以一独立的资产项目反映在资产负债表上，即所保留风险和报酬的资产项目单独反映，同时确认已转让资产上的利得或损失。该方法也被称做联系表达法。具体程序包括:①按销售之日相关公允价值的比例，在已销售的担保贷款资产部分和保留利益部分之间，分配以前的账面价值(或特定净损失储备)。这种分配可以递延一部分利润或损失的确认，即一部分被分配到保留金融资产部分之上的金额中所包含的利润或损失。②按公允价值记录转让中获得的衍生金融工具，如清算买权、远期承诺、利率互换等，调整交易中所收到的现金收入，并以此来确定住房担保贷款资产转让的净收入。③确认已转让住房担保贷款资产上的销售利得。④继续在资产负债表上以独立项目反映和记录已转让住房担保贷款上资产上的保留利益，包括服务资产、在SPE中的权益工具，或保留未分配利益等。

在住房担保贷款资产证券化交易符合销售条件，但保留部分风险和报酬的情况下，交易是以两种价格完成。对于住房担保贷款资产转让交易中新获得的金融资产，是以交易日市场存在或可估计的公允价值来进行的;对于保留资产，只是从原资产中分离出来而单独存在的，并没有经过交易，因而以公允价值比例分配的原账面价值计量，除非转让人持有其是为了进一步转让或交易。虽然转让人由于持有保留利益，有权要求获得利益支付，但该保留利益已与所转让的住房担保贷款资产分离，并不能控制已转让的住房担保贷款资产未来的经营运作，有些保留利益的获得可能与已转让住房担保贷款资产未来经营状况有关系，如剩余利益，但那并不是转让人控制的结果，而是合约所赋予的提供信用保证的结果。转让人并不能控制已转让住房担保贷款资产的偿还情况，也不能控制发行债务的经营管理情况。

【例2】M金融机构将一组期限、利率都相等的住房担保贷款本金的一半转让给F公司。该组担保贷款的本金合计额为2亿元，期限5年，年利率10%。该转让资产被安排成四级不同的级别，其中C、D两级代表M对所转让担保贷款的保留利益，级别C为所转让担保贷款10%利率的剥离，级别D为从属利益。此外，M还将保留继续提供服务并收取服务费的权利和义务，该服务资产的公允价值为70万元。

分析:本例中，M向F公司转让了价值1亿元住房担保贷款的本金额，保留该贷款资产的利息获取权和未来的从属利益，并继续向原始债务人提供金融服务。就转让协议而言，M除持有保留利益外，对已转让的住房担保贷本金并不承担责任。其所持有的保留利益包括三部分:一是将价值1亿元的担保贷款本金转让后所剥离的未来利息收益权，即利率剥离;二是代表超额抵押的从属利益，以示对所发行债务的转让人信用保证;三是为保证原始债务人享有服务的权益不受住房担保贷款资产证券化的影响，对已转让住房担保贷款继续提供服务并收取服务费的权利。利率剥离代表的是未来收取利息的权利，它既不控制已转让的本金，也不受已转让本金未来经营运作的控制和影响。这部分未来现金流的风险和报酬产生于未来利率的变动趋势及对提前偿付预期的影响，因此，它是转让人M所控制的、脱离于已转让担保贷款母体的独立资产部分，是住房担保贷款资产转让中新产生的金融资产，与已转让资产部分的风险和报酬无关系。超额抵押从属利益，如前文所分析的那样，具有权益和债务的双重属性，它是转让人M提供的信用保证，也是对SPE的预先投入，这部分保留利益在性质上属于转让人所有，如果住房担保贷款资产的证券化发行成功并安全归还，则这部分权益在扣除SPE的有关费用后由转让人支配，如果住房担保贷款资产证券化在合同期内发生意外事件，则它们是保护债务发行投资者即债权人的物质条件，M对与此相关的控制权和风险尚没有放弃。金融服务是金融资产存在的前提，是金融工具与生俱来的一部分，随金融工具的存在而存在，随金融工具的消失而消失。但是在资产证券化中，它们可以从金融资产中分离出来，作为一个独立成分而存在。服务权利和责任与金融资产的分离，是人们在金融资产证券化中的一个合约安排，目的在于保证不使金融机构的原始债务人由于金融机构出售其收取收入的权利而遭到任何利益上的损失，包括享有应有的专业金融服务，而将金融机构的专业服务经验和资本市场直接融资的优势结合起来正是资产证券化的过人之处。因此，服务权利和金融资产的分离和独立存在只是从暗处表现为明处而已，其应享有的服务报酬已通过合约约定，其所提供的服务是已经存在的服务。

本例中，M在放弃住房担保贷款资产本金的同时，保留了部分风险和报酬，则这部分资产不能确认为销售，而应以公允价值比例分配的账面价值继续予以反映。移出M资产负债表的只是那部分已经转让的住房担保贷款本金部分，并计算该部分转让的利得或损失。

1.基本资料

(1)住房担保贷款资产池中的本金总额　　　　100000000

净账面价值(包括应计利息、递延初始成本及已分配坏账损失准备)　　　　99000000

(2)交易结构安排及公允价值

级别10和R

被出售方所保留

服务价值　　　　　　　　　　　　　　　　700000

前期费用(保险、法律、会计、增级机　　　 1000000

构、印刷等方面的支出

2.账面价值在转让资产和保留资产之间的分配

3.计算税前销售利得

住房担保贷款转让净收入=住房担保贷款转让现金收入－交易成本=99800000－1000000=98800000(元)

税前销售利得=扣除交易成本后的住房担保贷款转让净收入－已转让住房担保贷款资产的账面价值=98800000－95921100=2878900(元)

4.会计分录

(1)交易日的初始确认

(2)再确认

一旦将来转让人改变了持有保留利益的意图而准备出售时，或已证券化担保贷款资产运行良好，没有必要再继续保留剩余利益而准备交易时，保留利益就转化为为交易而持有，一旦条件合适，转让人随时会对外销售。因此，应于转让人改变意图时，将保留利益调整为公允价值。调整分录如下:

【例3】M金融机构发起500000元的住房担保贷款，利率10%，期限9年。M销售9/10的本金和8/10的利率。M公司将继续服务贷款，合同规定提供服务的补偿是未销售2/10利息收入。M公司保留购买已出售贷款或类似贷款的选择权和一个回购拖欠过期贷款的追索权义务。

分析:本例中，M公司销售了本金中的9/10而保留1/ 10，10%的利率被剥离成8%和2%两种，其中8%被出售而2%被保留，M公司对出售贷款部分尚需提供服务，承担服务义务，同时还拥有购买已售贷款的选择权和回购拖欠过期贷款的追索权义务。此种协议安排下，该项贷款资产转让是否属于销售性质，关键在于追索权义务和清算买权的行使概率及所占比重。清算买权的存在，主要是防止转让人未来提供后续服务所得收入不能抵补服务收入而产生沉重负债的一个保护措施，旨在将转让人的风险在实质上降低至最小程度，它是一种类似于期权的选择权，是衍生金融工具。清算买权拥有者届时要求购买贷款资产时，贷款资产的受让人不得拒绝，因此，它是转让资产交易中所产生的新资产。回购过期贷款追索权义务则是转让人在交易中所承诺的一种义务，即在证券化结束时，贷款资产的现金回流由于贷款资产的原始债务人延迟付款而导致证券不能按时结算时，担保贷款资产的转让人有责任回购这些过期贷款，以提供清偿资产支持证券的现金流。回购追索权义务使转让人保留了转让担保贷款资产上的风险，但风险金额是可以预见的，且被限制在所转让贷款本金的范围内。根据过去的经验和担保贷款债务人的信用情况分析，如果回购担保贷款资产所占比重并不大，加之担保贷款期限较长，发行债务工具短于担保贷款的期限，则可以确认为带追索条款的出售。假定本例被判断为销售行为，则所作的会计处理如下:

1.基本资料

公允价值

2.计算住房担保贷款转让利得

住房担保贷款资产转让净收入=收到的现金+买权的公允价值－追索义务的公允价值=450000+35000－30000= 455000(元)

住房担保贷款资产转让利得=住房担保贷款资产转让净收入－住房担保贷款资产账面价值=455000－413500= 41500(元)

3.相关公允价值基础上账面价值的分配

4.会计分录

住房担保贷款资产证券化的目的并不是为了出售，而是为了提高住房担保贷款资产的流动性，降低风险，维持良好的客户关系依然是原始转让人的追求。因此，住房担保贷款资产证券化中，金融机构在转让住房担保贷款资产的交易安排中，往往会保留部分资产，例如，在继续提供服务的同时收取部分利息收入作为补偿，超额抵押以提高证券化发行的成功率。所以，住房担保贷款资产证券化的会计处理主要是联系表达法。通过对保留资产的反映，使之与已转让住房担保贷款资产之间存在对应关系，即与SPE账户也存在对应关系。

2)融资处理。如果住房担保贷款的转让不满足销售的所有标准时，则该贷款的转让是保证借款，或者说是以住房担保贷款为抵押的融资性质。除转让人仍然需要核算已转让的住房担保贷款，所取得的现金收入确认为一项负债外，转让并没有使转让人放弃对所转让资产的控制，因而也就没有放弃对未来现金流量的控制，所以，转让交易不会产生保留收益，因而不需确认保留利益。但是，即便是保证借款，转让中也会产生新的资产和负债，如追索义务、利率互换等。因为它们是保证借款交易中新产生的资产或负债项目，因此，需要根据资产和负债的定义判断是否予以确认，一旦认定需要确认时，则按交易日的公允价值进行初始确认。

【例4】承例3M金融机构发起500000元的住房担保贷款，利率10%，期限9年。M销售9/10的本金和8/10的利率。M公司将继续服务贷款，合同规定提供服务的补偿是未销售2/10利息收入。M公司保留购买已出售贷款或类似贷款的选择权和一个回购拖欠过期贷款的追索权义务。

分析:本例中，M公司转让了本金中的9/10而保留了1/10，10%的利率被剥离成8%和2%两种，其中8%被出售而2%被保留，M公司对转让贷款部分尚需提供服务，承担服务义务，同时还拥有购买已售贷款的选择权和回购拖欠过期贷款的追索权义务。此种协议安排下，该项贷款资产转让是否属于销售性质，关键在于追索权义务和清算买权的行使概率及所占比重。假若根据资料分析，该住房担保贷款的债务人多数来自于企业，其中相当部分企业的经济状况并不太好，职工就业和收入都不稳定。发生违约概率比较大。对M金融机构而言，发生追索权义务和清算买权的比重也相对较大，因此，该组住房担保贷款资产的转让实际上是保证融资，即以500000元本金和8%的利息收入为抵押取得资金支持。在此交易下，除了确认转让交易中的清算买权资产和追索权义务外，住房担保贷款资产并不能从M金融机构的资产负债表上剔除，不能确认销售利得或损失，也没有服务资产和利率剥离产生，因为它们在实质上并没有与住房担保贷款资产分离。

1.基本资料

公允价值

2.计算保证借款

保证借款=现金收入+买权资产的公允价值－追索权义务的公允价值=45000+35000－30000=455000(元)

3.会计处理

(2)SPE的会计处理。SPE既是住房担保贷款资产证券化交易中的中介机构，也是住房担保贷款资产证券化交易中的第一投资人，即SPE首先要投资于拟证券化的住房担保贷款资产，然后将该住房担保贷款资产进行结构化改造，发行权益性或债务性证券。因此，作为住房担保贷款资产的受让方，SPE是投资人;作为以住房担保贷款资产为支持进行证券化改造的发行方，SPE则是债务人或受托人。由此，SPE的会计包括两个层次:第一层次是住房担保贷款资产取得和管理的核算;第二层次是发行住房担保贷款资产支持证券的会计核算。

1)住房担保贷款资产取得和管理的核算。作为投资者，SPE投资于住房担保贷款产品的活动相对比较简单，依公认会计原则和获得拟投资住房担保贷款资产的方式进行相应的会计处理。根据前面的论述，住房担保贷款资产被证券化的第一步是判定其转让属于销售还是融资。当转让符合销售处理的所有条件时，转让被视做一项销售活动，对SPE而言则是一项“采购”活动，其获得一种应收款形式的住房担保贷款资产或抵押权形式的资产;则SPE需要按公允价值确认该项金融资产、债务或抵押担保权。如果转让不符合销售处理的所有条件时，转让被视做一项融资活动，而SPE则是资金贷出者，其所获得的抵押权代表着发行人(SPE)对发起人(转让人)的应收贷款。

2)发行资产支持证券的会计核算。如前文所述，SPE的职能主要是通过运用金融工程技术，并借助信用增级机构的帮助，将所获得金融资产的未来现金流入进行结构性安排，发行不同性质的证券或以不同性质的证券为载体而存在。如果是以公司制形式存在的SPE，则其一方面为取得住房担保贷款资产提供资金来源;另一方面获取劳务收入以维持其发展。但若是以证券结构而存在的SPE，则受托人只作管理人，而以SPE为会计对象核算资产的取得和证券的运行情况。此种情况下的会计处理比较复杂，没有统一的会计准则作依据，完全依据资产证券化的交易结构及相关会计准则来决定。但基本来说，会计核算的主要内容是债券发行，不同于一般证券发行的住房担保贷款资产支持证券的发行。

无论住房担保贷款资产证券化是否作销售处理，对SPE而言，由于其作为托管人是以证券化的资产为经营前提，因而通常持有所有证券化资产中所产生的未来收益(在抵押融资形式下，是从抵押品中收取的所有现金)及内含之中的所有风险，并不能放弃对证券化资产的控制，因此，剔除法并不适用;而SPE作为发行人，通常对债券持有人承担无限追索权义务，一旦债权人利益不能保证时，无论是证券化资产本身，还是所采取的相关信用保险或增级条款，或部分现金，都会用以对债权人利益保障的追索中。因此，联系表达法也不合适。通常情况下，SPE都采用独立表达法来分别报告所收到的受让住房担保贷款资产或住房担保贷款资产抵押权，以及以此为依托而发行的债务工具及其经营运作情况。因为，SPE发行证券的支持资产是具体而特指的，并非是整个SPE本身，因而，除记录并反映所发行证券的财务情况外，包括债券利息费用的确认和本息的支付，还需对已发行证券提供支持的资产进行记录和反映，包括资产的增加成本费用，金融资产现金流的取得和支付，投资收益(或劳务收益，包括从事证券化交易的收入和抵押担保品的处置收益)的记录和确认等。

【例5】M公司最初的贷款为500000，期限为10年，利率为10%。M公司出售了500000本金和按照8%的利率收取500000的利息收入的权利。M公司将继续为贷款提供服务，作为提供服务的补偿合同规定是收取未出售利息收入的一般权利。依据上述资料进行的分析和会计处理如下:

1.基本资料

公允价值

2.贷款资产账面价值在保留资产和已出售资产之间的分配

3.计算住房担保贷款资产的销售利得

住房担保贷款资产销售利得=住房担保贷款资产转让净收入－转让贷款的账面价值=500000－5000=450000(元)

4.SPE的会计分录

(1)记录转让、服务资产和应收单一利率剥离等保留利益

(2)将应收单一利率剥离看做待售证券时，应按其公允价值予以计量

3)SPE的资产负债表。由于SPE一方面要核算取得的住房担保贷款资产或住房担保贷款抵押权;另一方面要核算以此为支持而发行的债务工具或权益工具。所以，对于一个假设中的SPE来说，其资产负债表的主要内容如下:

(3)信息披露。无论是住房担保贷款资产的原始转让人，还是住房担保贷款资产的受让人SPE，都应按上文所述方法进行有关住房担保贷款资产证券化交易的会计处理，在各自单个资产负债表和损益表上确认有关事实。例如，住房担保贷款资产转让人在其报表中确认新的金融资产，终止确认住房担保贷款资产的全部;或继续以单独资产项目确认代表保留利益的未转让住房担保贷款资产的全部，并同时确认所取得的负债;计算并确认住房担保贷款资产转让的利得或损失。SPE则在其报表中确认受让的住房担保贷款资产或住房担保贷款抵押权形成的对转让人的债权资产，和以此为依托发行的债务工具，受让住房担保贷款资产未来现金流的回流情况及其债务工具的清偿情况。除此之外，住房担保贷款资产的交易双方还应该在资产负债表中披露如下资料:

1)证券化住房担保贷款资产的基本情况。包括贷款总金额、账面利率及期限、贷款对象的分布情况、转让金额、转让内容。

2)本期确认住房担保贷款资产证券化的特征、证券化交易的收入和费用，确认方法及其理论依据。

3)原始转让人回购资产选择权的具体条款，或向SPE继续转让额外住房担保贷款资产的条款。

4)住房担保贷款证券化时，评估保留利益所采用的关键假定，及其对证券化期间已确认收入金额的影响。

5)原始转让人与SPE之间任何有关住房担保贷款资产转让中所产生的利率或货币互换、远期承诺等条款。

6)对住房担保贷款资产未来现金流收入的优先要求权及其要求金额，或对住房担保贷款资产未来现金流收入的其他任何权力和金额。

7)SPE对受让住房担保贷款资产的所有权。

8)在剔除法和联系表达法下，报告企业管理当局就报告企业作为住房担保贷款资产的原始转让人，对已证券化住房担保贷款资产未来经营损失义务及其金额的声明。

9)在单独表达法下，报告企业管理当局就报告企业作为住房担保贷款资产抵押融资的资金供给者(SPE)，关于同意融资的偿付，包括本息的偿付限制在抵押融资特定项目所产生现金流的范围内，并不采取任何形式的追索条款的声明。

综上所述，我们可以看出，住房担保贷款资产转让的会计处理方法不同于传统资产转让的会计处理在于其可分别对所转让住房担保贷款资产的某一部分进行确认。这种特征来源于住房担保贷款资产，即金融资产本身的特征。多数金融资产的特征在于没有物理形态，因而具有可分割性。因此，某种金融资产的交易可能只是原金融资产合计数的一部分而非全部，换句话说，可能只是构成原金融资产的一分子，但交易发生后，该要素部分就脱离开原金融资产而成为单独的资产和负债。这种以金融资产的可分割性进行会计处理的方法被SFA140称为金融成分构成法(Financial－Components Approach)，就是对每一单独交易的金融资产(其可能只是原金融资产的一个组成部分)进行确认和计量的方法。

金融成分构成法目前仅适用于金融资产的核算，而不能用于非金融资产的核算。金融资产和非金融资产之间的重大差异在于:非金融资产有一系列的经营用途，企业在使用这些资产并获得较大经济利益时，经营管理技巧发挥了重大作用;相反，金融资产没有经营用途，它们只是为经营提供方便，间或金融资产也会是某些企业提供的主要“产品”，然而这些“产品”上的承诺是由合同来管理的，人们很难通过经营管理手段的运用而使之变化物理形态并产生不同的使用价值和价值。因此，金融产品一旦形成，管理技术在实现该金融“产品”价值上的作用是有限的。这种异差也带来了金融资产确认和计量上的问题。金融成分构成法正是为解决金融资产的确认和计量而提出的。

3.住房担保贷款资产证券化中现金流量贴现法的运用

住房担保贷款资产证券化交易中，在确认和计量某项资产和负债的公允价值时可能会使用现金流量法来进行公允价值的估计以便使所有需予以确认的资产或负债项目都能具备可靠计量的特征。对于我国资产证券化市场尚不存在的现实而言，运用估计技术使某些项目具有可计量性更为重要，也是初期会经常采用的方法。在关于会计计量的探讨中，已经明确提出，公允价值的估计也要能体现被确认和计量项目某种可观察到的市场现象。因此，在利用现金流量法对公允价值进行估计时首先要注意到下面几点:①在对利率、违约率、预付率以及变动概率进行假设时，一定要反映市场参与可能会采用的各种因素。②未来现金流量的估计应以合理的，且能予以支持的假设和事项为基础。③所有可获得的迹象都应考虑到，并在加权这些迹象时应该与其能客观得到验证的程度相对称。④在对现金流量的金额和流入时间范围进行估计时，对所有可能发生的结果都应该考虑到以便确定最佳的未来现金流量。其次，还应该考虑在新起点计量和随后期间的会计调整中所采取的具体方法。

在论述资产证券化的会计问题时，舍去了现金流量现值计算的方法问题，目的在于集中探讨一些理论和认识问题，而对于方法性问题，将进行一些粗线条讨论。

(1)新起点计量。新起点采用现金流量现值法进行估计，一般有两种方法:传统法和期望现金流量法。

所谓传统法，即是选择单一的一组现金流量和“与风险成正比”的单一利率对现金流量进行贴现的方法。单一的一组估计是传统法的特色，也就是说传统法总是假设一个单一的利率就能够反映对未来现金流量和相应风险溢酬的预期。传统法的优点在于其简便易行，特别是对那些合同约定现金流量的资产和负债，传统法和其他市场参与者对这些资产和负债的表述是一致的，其最终结果并无区别。

但是，传统法的关键在于选择一个恰当的利率，而要选择这样一个“与风险成正比”的利率至少需要同时识别、比较和分析两个因素，一是待计量的资产或负债;二是市场中存在的、具有相应可观察利率和相似未来现金流量特征的另一项参照性资产或负债。所以传统法对一些比较复杂的计量问题就显得束手无策，比如某些非金融资产或负债并没有市场价格，在市场上也找不到类似的参照物。

为了解决传统法遇到的问题，实践中还存在另一种更有效的现值计量方法，这即是FASB在第七辑概念公告中所推荐的期望现金流量法。与传统法不同的是，期望现金流量法考虑了所有可能的现金流量的期望值而不是只寻求一个最可能的现金流量。例如，一项现金流量有200元、300元和400元三种可能，其概率分别为20%、55%和25%，那么期望值则为305元。^[1]同样道理，这种方法还可用于现金流量的时点也具有不确定性的场合。这些都是传统法难以恰当解决的问题。可见，期望现金流量法的优点在于它把计量的重心直接放在了对现金流量的分析和计量时所采用的各种假设上。

以前现值技术在会计计量中的应用范围非常有限，传统法所固有的局限难辞其咎，因为未来现金流量的金额和时点通常都是不固定的，很少是那种合同约定现金流量。由于期望现金流量法能有效地处理未来现金流量在金额、时点等方面的不确定性，所以一出现便得到了职业界的认同。实际上，即便在人们未提出期望现金流量法之前，在现行很多会计实务中仍可以看到期望现金流量法的思想痕迹，例如对退休金和其他退休后福利的计量、对某些保险责任的计量、对长期资产减损的计量、对一些金融工具公允价值的估计等。

不过也有人并不认为期望现金流量法能够如实反映未来现金流量的真实情况。例如，有一项资产或负债可能产生两种未来现金流量:80%的概率是10元，20%的概率是100元。这时，期望现金流量为28元，显然不能恰当地代表最终可能收入或支付的金额。

在会计计量中使用现值技术的目的是估计公允价值，即开放市场的公平交易中，了解市场的交易双方愿意成交的价格。虽然上述例子中的10元是最可能发生的金额(80%的概率)，但它不可能是该资产或负债的公允价值，因为它没有反映出未来现金流量的不确定性;相反，市场交易人会认为公允价值应该更接近28元而不是10元或100元，没有人愿意会在市场上以10元的价格出卖这项资产，也没有人愿意以100元的价格购买这项资产。

(2)现金流量不确定性的调整。当需确认和计量的项目进行了新起点计量后，会计师还需要根据新起点计量时所计入的不确定金额，根据时间因素进行重新计量，严格意义说是会计调整。现金流量法现值会计中新起点计量与会计调整的区别在于，新起点计量是在当前所有信息和假设的基础上全面充分地反映一项资产或负债的三种变化:①资产的物理损耗(或负债的减少)。②一些估计的变更。③由于价格变动导致的持有利得或损失。而会计调整可以反映第①种变化，部分地反映第②种变化，但不能反映第③种变化。

从原则上看，所有会计调整的目的都是报告资产和负债在某段时间内的价值、效用和性质等方面发生的变化。从程序上看，会计调整试图把资产或负债的这些变化与现实世界中的某种可观察现象联系起来。会计调整的方法之一是我们都比较熟悉的溢价或折价摊销时的利息法。利息法的实质就是把某项资产或负债报告金额的变化和一组未来现金流量的现值的变化联系在一起。

会计界尚未形成较完善的理论来指导不同调整方法的选择，只能由会计师根据具体情况而定。但是，如果资产或负债具有下列一种或几种特征，使用利息法作为调整程序则可以为报表使用者提供更相关的信息:①该项资产或负债的交易通常被认为是一种借贷行为。②相似的资产或负债也是采用利息法进行摊配的。③该项资产或负债存在一系列关系密切的特定的现金。④对该项资产或负债的初始确认是以现值为基础的。

因此，可以认为，在采用现金流量现值技术估计公允价值作为一项资产或负债的初始计量后，以后会计期间任何与此相关现金流量不确定性的调整采用利息法更为合适。多数情况下，利息法的使用都是以合同约定现金流量为基础并假设一个不变的实际利率。但是考虑到现值计量的目的在于近似地反映市场评价，因此，在运用利息法进行调整时应使所采取的估计技术包含对未来现金流量变化进行适时调整的内在机制。因为实际发生的现金流量往往与原先估计的金额和时点都存在差异，如果在调整中忽略这些差异，难免在财务报表中出现现金流量形态和调整形态不相匹配的尴尬。对最初的现金流量金额和时点的估计发生了变化，应该在调整的利息法或新起点计量中及时反映出来。利息法反应估计现金流量变化的方法有三种选择:

1)未来法(Prospective Approach)。这种方法根据账面金额和未来期间现金流量计算出一个新的实际利率。

2)补正法(Catch－up Approach)。根据修正后的估计现金流量和原来的实际利率(折现率)调整账面价值至现值。

3)追溯法(Retrospective Approach)。根据最初的账面金额、到目前为止的实际现金流量和估计的今后现金流量重新计算出一个新的实际利率。再根据这个新的实际利率和修正后的未来现金流量估计值把现在的账面金额调整至现值。

上述的第2)种方法因为满足利息法“把某项资产和负债报告金额的变化和一组未来现金流量的现值变化联系在一起”的内在要求，而且执行成本不高，而被会计职业界所看好。在补正法下，只要估计现金流量不变，资产或负债的账面金额就等于估计未来现金流量按照初始实际利率折现后的现值。第1)种未来法不能反映出估计现金流量的变化，其信息也缺乏决策相关性，用这种方法推导出的新的实际利率与初始确认时的利率、现在市场利率都缺乏关联，资产负债表中的账面余额除了表示它是一个“未摊销金额”外别无它用。第3)种方法虽然已经被一些会计公告使用，而且一些人也认为它是三种方法中最精确和最全面的方法，但由于使用这种方法需要非常详细的关于过去现金流量的记录，执行成本很高，不一定符合成本收益原则。

【注释】

[1]期望值的计算过程是200×0.2+300×0.55+400×0.25=305，在传统法下，最可能现金流量或最优估计现金流量是305元。