应注意房地产开发和建筑企业的税收漏洞

应注意房地产开发和建筑企业的税收漏洞

延庆县地方税务局　王仁丽　常东军

2003年我县入库营业税25624万元，其中房地产、建筑行业缴纳营业税就达18280万元，占71．3%。房地产开发、建筑业正在成为拉动经济增长的一个新热点，同时也给税收管理带来一些新问题。

一、存在问题

（一）预收账款不按规定申报纳税

预收账款是房地产开发企业经营的重要方式。没有预收账款，房地产开发企业就无法进行再投入，更谈不上快速发展。《营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”在我们调查的房地产开发企业中，大部分企业都没有按照上述规定及时申报纳税。如某房地产开发公司收到客户交来的订金后，不是按照税法规定申报纳税，而是先用来周转，作为企业的流动资金。客户交款时房地产开发公司先给客户打白条，等到客户交齐房款后才开具正式发票申报纳税。结果造成迟缴税款。

（二）企业之间合作建房不按规定申报纳税

目前房地产行业已形成多种开发形式，有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房。按照税法规定，合作建房的双方属于发生了销售不动产和转让无形资产行为，应该申报纳税。但在实际生活中合作双方常常不申报纳税。如某商店地处繁华街道，因房屋过于陈旧计划翻新扩建，但因缺乏资金而无法启动。某房地产开发公司与其签订了开发协议：由商店出地皮，房地产开发公司下属的非独立核算建筑公司为其施工，其中的1300平方米的建筑面积，每平方米造价1390元，共计180万元，用以换取该商店的土地使用权。商店少纳“转让土地使用权”营业税9万元，房地产开发公司少纳“销售不动产”营业税9万元。同时，房地产开发公司下属的非独立核算建筑公司也应该按照规定缴纳“建筑业”营业税。

房地产开发公司与拥有土地资源方合作开发房地产、销售房地产的营业税实际上是由拥有土地使用权一方缴纳的。而房地产开发公司取得的真正收入是按销售的建筑面积每平方米所提取的10～15元的手续费，此项收入应按“服务业—代理业”缴纳营业税。

（三）支付工程款用收据结算造成建筑企业偷欠税款

以票管税是税收征管的重要手段。由于房地产开发工程施工周期长，结算方式多样，造成开发企业在预付施工企业工程款时，不必按规定索取发票，从而出现施工企业以收据支付的现象。这既影响了工程成本的及时结转，又给建筑施工企业偷欠税款提供了机会。

（四）业务往来上做手脚偷漏税收

目前，房地产开发企业与建筑安装企业、建材商均是三角债关系，房地产开发企业欠建筑安装企业的工程款，建筑安装企业欠建材商的材料款。所以在税收上瞒报经营项目，隐瞒经营收入。如某建筑工程公司为某房地产开发公司承建住宅楼，合同总造价568万元。施工完毕、验收合格，该房地产公司将其中的36套楼房拨付给建筑公司，用以抵顶工程款568万元。仅此一项，房地产开发公司就少纳营业税28．4万元；建筑公司则少纳营业税17万元。合计少纳营业税45．4万元。同时，建筑公司又将房产转给建材商用以抵顶材料款，按政策规定，还应再缴一道“销售不动产”环节营业税。

（五）包销商包销商品房未按规定申报纳税

按照政策规定：在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业—代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。房产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由包销商进行收购。

如某房地产开发公司与包销商签订包销合同，将房产交给包销商进行销售，由房地产开发公司向客户开具销售不动产发票，包销商按销售面积每平方米提100元手续费，包销的商品房在合同期满后如卖不出去则归包销商自己所有。经了解，该包销商近两年内取得的手续费收入就达200余万元，此项收入少缴“服务业—代理业”营业税10万元。合同期满后包销商如将房产再次销售，包销商则应按“销售不动产”缴纳营业税。

二、措施建议

1．强化财务管理，规范资金收支渠道，杜绝多头开户，为税收征管提供准确资料。净化房地产开发企业的纳税环境，堵塞税收流失的一个重要方面是要求企业必须保存完整的合同、协议、工程结算发票、预收账款收据等财务资料。税务机关必须加强辅导、监督，帮助企业搞好财务资料规范管理。对财务管理混乱，账据不全，保管不善的企业要限期改正。这样做有利于工程的顺利实施，有利于税务部门获得准确的企业财务资料，有效地组织税款征收。

2．争取多方配合，加大稽查力度，严打偷逃税违法行为。对房地产开发、建筑企业的税收管理需要多方的支持。税务机关要加强同计委、建委、规划、房屋土地、银行等部门的联系，及时了解、掌握建筑立项、设计和开复工情况，摸清房地产开发项目底数，做到源头控管，有的放矢地开展对施工项目的跟踪检查，确保税款及时足额入库；对偷逃税情节严重，数额巨大的，要快查快办，并移交司法机关追究其法律责任。

3．继续大力做好税法宣传工作，对于房地产和建筑企业可作为重点对象，建议以后对房地产和建筑企业的办税人员进行重点培训，实行资格认证，以增强针对性、目的性，提高实效。

总之，加强房地产开发企业的税收管理，必须坚持从实际出发，适应市场经济变化的新情况，不断研究新方法。