出租的土地使用权是无形资产吗

第一节　无形资产的性质、内容及分类

一、无形资产的性质

我国于2001年颁布实施的《企业会计准则——无形资产》中，将无形资产定义为：无形资产，是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。从无形资产的定义中，我们可以看出无形资产具有如下基本特征：

（1）没有实物形态。无形资产所表现的是某种权利、某项技术或某种获取超额利润的综合能力，它没有实物形态，但却有价值，能提高企业的经济效益，或使企业获取超额收益。尤其是在某些高新科技领域，无形资产往往显得更为重要。不具有实物形态是无形资产区别于其他资产的特征之一。

（2）是非货币性长期资产。属于非货币性资产，且不是流动资产，是无形资产的又一特征。无形资产属于长期资产，能在企业的多个经营周期内发挥作用，为企业创造经济利益。因而，企业为获取无形资产所发生的支出，属于资本性支出。

（3）持有目的是使用而非出售。企业持有无形资产的目的不是为了出售而是为了生产经营，即利用无形资产来提供商品、提供劳务、出租给他人或为企业经营管理服务。如果脱离了生产经营活动，无形资产便失去了其经济价值。

（4）具有较大的不确定性。无形资产在创造经济利益方面存在较大不确定性，它比较容易受企业外部因素的影响，预期的获利能力不能准确地加以确定。无形资产的取得成本并不能代表其经济价值，一项取得成本较高的无形资产不一定为企业带来较高的经济效益，而取得成本较低的无形资产也可能给企业带来较大的经济利益。

还需要强调的是，无形资产必须与企业的其他资产结合起来，才能为企业创造经济利益。这里的“其他资产”包括足够的人力资源、高素质的管理队伍、相关的硬件设备、相关的原材料等。

二、无形资产的内容

无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权、商誉等。

（一）专利权

专利权，是指国家专利主管机关依法授予发明创造专利申请人对其发明创造在法定期限内所享有的独占权和专有权。包括发明专利权、实用新型专利权和外观设计专利权。

（二）非专利技术

非专利技术，也称专有技术。它是指不为外界所知、在生产经营活动中已采用了的、不享有法律保护的各种技术、资料、技能和经验等。非专利技术一般包括工业专有技术、商业贸易专有技术、管理专有技术等。非专利技术可以用蓝图、配方、技术记录、操作方法的说明等具体资料表现出来，也可以通过卖方派出技术人员进行指导，或接受买方人员进行技术实习等手段实现。非专利技术具有经济性、机密性和动态性等特点。

（三）商标权

商标，是用来辨认特定的商品或劳务的标记。商标权是指专门在某类指定的商品或产品上使用特定的名称或图案的权利。根据我国商标法的规定，经商标局核准注册的商标为注册商标，商标注册人享有商标专用权，受法律保护。商标权包括独占使用权和禁止权两个方面。独占使用权是指商标权享有人在商标的注册范围内独家使用其商标的权利，禁止权是指商标权享有人排除和禁止他人对商标独占使用权进行侵犯的权利。我国商标法规定的商标有效期限为10年，期满前可申请延长注册期。

（四）著作权

著作权，也称版权，是指作者对其创作的文学、科学和艺术作品依法享有的专有权利。著作权包括两方面的权利，即精神权利（人身权利）和经济权利（财产权利）。前者是指作品署名、发表作品、确认作者身份、保护作品的完整性、修改已经发表的作品等项权利，包括发表权、署名权、修改权和保护作品完整权；后者是指以出版、表演、广播、展览、录制唱片、摄制影片等方式使用作品以及因授权他人使用作品而获得经济利益的权利。

（五）土地使用权

土地使用权，是指国家准许某企业在一定期间内对国有土地享有开发、利用、经营的权利。根据我国土地管理法的规定，我国土地实行公有制，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。企业可依法向政府土地管理部门申请并支付土地出让金后获得土地使用权，土地使用权可依法转让。企业取得土地使用权的方式大致有以下几种：行政划拨取得，外购取得，投资者投入取得等。我国现行会计制度规定，企业进行房地产开发时，应将相关土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。

（六）特许权

特许权，也称经营特许权或专营权，是指企业在某一地区经营或销售某种特定商品的权利或是一家企业接受另一家企业使用其商标、商号、技术秘密等的权利。前者一般是由政府机构授权，准许企业使用或在一定地区享有经营某种业务的特权，如水、电、邮电通讯等专营权、烟草专卖权等；后者是指企业间依照签订的合同，有限期或无限期使用另一家企业的某些权利，如连锁店分店使用总店的名称等。

（七）商誉

商誉，是指企业获得超额收益的能力。通常是企业由于所处的地理位置优越，或由于信誉好而获得了客户信任，或由于组织得当、生产经营效益高，或由于技术先进、掌握了生产诀窍等原因而形成的无形价值。这种无形价值具体表现在该企业的获利能力超过了一般企业的获利水平。

商誉与整个企业密切相关，因而它不能单独存在，也不能与企业可辨认的各种资产分开出售。由于有助于形成商誉的个别因素不能单独计价，因此商誉的价值只有把企业作为一个整体看待时才能按总额加以确定。商誉可以是自创的，也可以是外购的。

三、无形资产的分类

无形资产可以采用多种标准进行分类，常用的是按取得方式、是否可以辨认、是否有期限等进行分类。

（一）按取得方式分类

按取得方式的不同，可以将无形资产分为外部取得无形资产和内部自创无形资产两大类。其中，外部取得无形资产又可以细分为外购无形资产、通过非货币交易换入无形资产、投资者投入无形资产、通过债务重组取得无形资产、接受捐赠取得无形资产等；内部自创无形资产是指企业自行研究与开发取得的无形资产。我国现行会计制度在对无形资产计量作出规定时，采用的就是这种分类方法。

（二）按是否可以辨认分类

按是否可以辨认，可以将无形资产分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产。判断某项无形资产是否可以辨认，对于该项无形资产的确认和计量非常重要。

一般来说，如果某项无形资产可以单独对外出租、出售、交换，而不需同时处置在同一获利活动中的其他资产，则说明该无形资产可以辨认。比如，企业单独购入的土地使用权就属于可辨认无形资产。但也存在特殊情况，即，虽然企业将其出售还须处置同一获利活动中的其他资产，该无形资产仍可能是可辨认的。比如，与地上附着物一同购入的土地使用权。如果有其他单位希望单独购买企业的这项土地使用权，企业就须处置地上的附着物，但该土地使用权仍是可辨认的。企业的无形资产中，除可辨认的无形资产外，剩下的商誉属于不可辨认无形资产。

（三）按是否有期限分类

按是否有期限，可以将无形资产分为有限期无形资产和无限期无形资产。通常，企业依照法律途径取得的无形资产都属于有限期无形资产，如专利权、商标权、著作权、土地使用权、特许权等；而非专利技术和商誉则属于无期限的无形资产，它们在企业中的寿命完全取决于企业的自我维护。