【摘要】：也就是说，将来预计会得到的钱，相对现在这个时间点，它的价值是有所减少的。现在这个时间点的现金流量的价值叫作“现值”。下面，我们以公寓为例，试着计算一下它的现值。假设全球房地产相关的年利率是 6%，今天的 100 日元一年后会增长为 106 日元。每年 300 万日元的房租，连续出租 30 年，这样计算出的公寓价值中，有 4871 万日元应该扣除。
上文提到，9000 万日元并不是公寓的价值，因为“今天的 100 元比明天的 100 元更值钱”。也就是说，将来预计会得到的钱，相对现在这个时间点，它的价值是有所减少的。反之，在未来到手之前这一段时间里，这笔钱能够产生利息，金额也会增加。
现在这个时间点的现金流量的价值叫作“现值”（PV，Present Value）。下面，我们以公寓为例，试着计算一下它的现值。
金融界最重要的格言
假设全球房地产相关的年利率是 6%，今天的 100 日元一年后会增长为 106 日元。反过来思考，一年后的 100 日元，现在的价值只有 94 日元（100÷1.06）。
因此，如果每年有 300 万日元的现金流量，1 年后的 300 万日元是现在的 283 万日元（300 万÷1.06），2 年后的 300 万日元是现在的 267 万日元（300 万÷1.06÷1.06）。像这样，将现金流量折现到现在这个时点，必然会被扣除一部分价值，然后进行加总就可以计算出现在的价值。
每年 300 万日元的房租，连续出租 30 年，这样计算出的公寓价值中，有 4871 万日元应该扣除。所以，9000 万日元减去 4871 万日元就是公寓的价值。
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