项目评估原则与方法

把握评估原则，选择评估方法，是投资者在项目评估前首要考虑的。

项目评估原则

总体来说，项目评估要把握以下几个原则（见图3-1）：

图3-1项目评估原则

1.客观公正原则

项目评估人员在深入调查时应全面系统地掌握可靠的信息资料，尊重客观规律，避免各种先入为主的观念和外部因素的影响，克服主观随意性和片面性，讲究科学性，坚持评估的客观公正性原则。

例如在分析行业利润率时，我们应该着眼该行业的盈利空间，对比行业平均利润率，做客观分析，对于某些在客观条件下根本不可能实现的财务指标，要用怀疑的目光去识别背后可能存在的陷阱。

2.综合评价原则

项目评估时，评估人员应将拟建投资项目看作一个整体、开放的系统，联系投资项目的内部要素和外部环境，全面、综合地对项目进行动态分析，来判断项目的生命力。综合性原则要求项目评估人员克服孤立地、静止地分析问题的僵化思想，在全面系统动态的分析论证过程中，创造性地对拟建项目进行评审和估价。

例如我们在分析某个VR企业时，应该把它看成一个整个整体，结合企业的内在技术优势、管理能力、市场空间和外部的市场环境，来判断其发展潜力。

3.比较择优原则

投资过程中，投资者往往会遇到多个项目，这时候就要求评估人员比较分析，通过对拟投资项目技术、经济、财务、市场等各因素的评判，选择投资效益较好的项目。

例如在VR行业，我们可能有多个备选项目，这时候就应该在综合分析后则其优。

4.方法规范化原则

方法规范化原则，要求评估人员选择规范、科学的评估方法，并联系客观实际和事物的内在因素进行项目评估。

例如国际惯用的市场法、收益法、资产基础法等。

5.指标统一原则

指标统一性原则，要求项目评估中所使用的评估参数、衡量标准、计量单位是一样的。项目评估人员应该熟知各个行业惯用的评价参数和评价指标，使评估方案具有可比性。

例如使用国家机关或行业制定的统一的评价参数——基准收益率、折现率、投资回收期，等等。

6.结合宏观效益分析原则

结合宏观效益原则要求评估人员除了关注企业当前的经济效益，还应该关注国家的经济政策走向和市场变化，将企业的增长目标和国际、国内经济形态发展联系起来，从宏观层面综合分析企业的投资价值。

例如房地产虽然是一个暴利行业，但这几年国家持续收紧房地产政策，如果评估时不考虑政府对房价的严厉调控，很可能会在后面的投资中面临风险。

项目评估方法

项目评估中，主要使用的是以下三种方法（见图3-2）。

图3-2 项目评估方法

1.收益法

收益法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，以便确定被评估项目的资产价格的一种常用的评估方法。

收益法的应用需具备以下两个前提条件。

（1）评估对象必须是能用倾向衡量其未来期望收益的单项或整体资产。

（2）评估对象的未来收益和资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。

因此，资产评估的收益法涉及预期收益额、未来收益期、折现率这三个基本参数。收益法的核心问题就是确定预期收益额、未来收益期、折现率。

2.市场法

市场法，也称市场比较法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，通过比较将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件。

（1）有一个活跃的公开市场。

（2）公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

用市场法进行项目评估可分三个步骤（见图3-3）。

图3-3 市场法评估的三个步骤

评估者要在市场搜集与评估对象相同或类似的资产市场交易的基本数据资料，包括交易价格、交易时间、交易地点、交易批量、交易用途等，并通过科学的方法，验证所获得资料的准确性，特别是有关市场价格变化情况的准确性。

待完成资料收集后，评估人员应列出评估对象和参照物的各种比较因素，例如商品特点、地理特征、经济特征、销售时间、销售价格等，然后逐一进行比较分析，并调整各对应因素的差额，进而确定评估对象各因素的价值。如将使用寿命35年的建筑物作为评估对象，而类似的资产使用寿命只有25年，这就需要进行调整；又如，通过市场调查，发现了一个在8年前交易的机械设备，无论是规格型号还是设备成新率都与评估对象非常接近，但由于交易时间较早价格发生了变化，也需做差异调整。

在认真比较各因素并调整价格差异的基础上，项目评估员可以综合确定评估对象的价值。

市场法是一种最简单、有效的方法，但因为受我国公开信息披露制度的制约，并没被广泛采用。

3.资产基础法

美国评估师协会（American Society of Appraisers）定义的资产基础法是“采用一种方法或多种评估方法，根据企业资产扣除负债后的价值确定经营组合、企业所有者权益或企业股票价值的常用评估方式”。

运用资产基础法得出的结果是100%的权益价值。适用于以下情形的企业：

（1）具有控股权的公司或投资公司、资本密集型的企业；

（2）经营不善的企业、非营利性实体的整体价值评估；

（3）投资收益是企业的主要利润来源；

（4）企业的固定资产中包含位于繁华商业区的房地产。