一、基本案情
2010年10月，某商业综合体的经营管理公司A公司将商场中的一处商铺出租给刘某从事餐饮店经营，双方就租金、物业管理费、权利义务等签署租期为8年的租赁协议一份。合同约定：刘某应于每月20日前向A公司支付下个月租金、物业管理费等费用，刘某逾期支付任何应付款超过15天的，A公司有权单方解除租赁协议。后因刘某逾期付款，在A公司多次发函催款刘某仍未按期支付的情况下，A公司于2012年12月底向刘某发出了解除租赁协议通知书，后因刘某一直未将商铺归还给A公司，A公司于2013年4月在多次催告腾房无效后，对场地进行停水停电，但刘某仍拒绝将场地予以归还。出于无奈，A公司于2013年6月向法院提起诉讼，要求刘某进行腾房迁让，并请求刘某支付违约金、水电费、免租期租金、腾房费、解除函发出后的房屋占用使用费及滞纳金等费用。诉讼中刘某提起反诉，提出房屋存在漏水，管理公司为非法解约，要求法院判令管理公司向自己赔偿装修剩余价值损失、餐饮加盟费、食品损失费、员工工资、经营损失等共计人民币432万元。
二、争议焦点
本诉的争议焦点：一是A公司可否采取断水断电方式请求刘某腾房；二是A公司解除权是否成就。
反诉的争议焦点为：房屋漏水可否构成延迟交租的抗辩。
三、判决结果
法院经审理认为，刘某未提供证据证明双方变更租金支付日期，依据现有证据规则，刘某逾期付款超过15天，A公司可以解除原租赁协议；刘某也未能举证其迟延交付租金是由于房屋存在漏水问题而A公司未履行维修义务，且无证据证明其已通知A公司要求维修。据此，法院判令刘某支付违约金、水电费、免租期租金、腾房费、解除函发出后的房屋占用使用费等费用共计人民币107万元；判令A公司返还刘某保证金、诚意金共计10万元，驳回反诉中的其他诉请。
四、案件启示
1．能否以口头约定改变原租赁协议中的付款要求？
法律规定租赁期6个月以上的合同应采用书面形式，对该合同条款的变更同样应当采用书面形式。本案中，A公司与刘某的租赁协议未经书面确认的变更效力不应认可，即使刘某事实上一直未按合同约定日期支付租金，也并不能视为双方以交易习惯的方式变更了合同约定，而恰恰是迟延付款的违约行为的体现。
2．房屋漏水的抗辩如何正当行使？
刘某行使抗辩权应做到如下几点：第一，房屋漏水发生后，刘某确实向A公司主张过抗辩权，从遵从事实的角度考量，法院并不认可事后提出的抗辩理由；第二，房屋漏水后，刘某应履行通知A公司的义务，且房屋漏水的状态持续存在；第三，刘某拒交租金金额应在合理范围内。
3．租赁协议解除后，A公司可否采取断水断电方式请求刘某腾房？
本案中，法院对A公司采取断水断电方式请求刘某腾房的方式给予肯定。租赁协议解除后，A公司与刘某之间仅存在房屋非法占用与占用使用费的关系，出租人停止对房屋水电的供应，不违背任何合同或法律的义务和禁止性规定。
4．违约后保证金可否没收？
违约金与保证金是两个不同的概念，违约金在性质上具有补偿性和惩罚性，而保证金从目的上而言不是为了惩罚违约方，而是为了担保债务的履行。因此，审理法院判令A公司退还保证金的做法并无不妥。
五、法条链接
《中华人民共和国合同法》
第六十六条 当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第六十七条 当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条 合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
作者：江苏益友天元律师事务所潘晓辉、蒋宁律师
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